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Appartement à vendre

VilleDijon (21)
Surface82m²
Coût Total176 800€
Loyer Annuel11 913€
Rentabilité6.74%
Cashflow/mois-24€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 140 000 €
Surface : 82 m²
Prix au m² : 1 707,32 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 10
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 10/10 étage, Ascenseur, Accessible aux personne à mobilité réduite, Salle de bain, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cave, Salon (total 30 m²), 3 chambres, 2 parkings: Box de stationnement, Parking, Terrasse, calme, Sans vis-à-vis, Belle vue, Digicode, Interphone, Pas de balcon

Appartement T4 lumineux de 82 m², 10e étage, proposé à 140 000 €. Situé au sein d'une copropriété parfaitement entretenue, ce bien bénéficie d'une terrasse avec vue dégagée et sans vis-à-vis direct, offrant un cadre de vie calme et lumineux.

Espace de vie intelligemment agencé : séjour spacieux ouvrant sur la terrasse, cuisine indépendante entièrement équipée (four, plaque de cuisson, hotte) et nombreux rangements. Configuration actuelle : 2 chambres, facilement modulable pour créer une 3e chambre ou un bureau selon vos besoins. Salle d'eau rénovée avec douche à l'italienne. Performance énergétique : DPE classe D, attestant d'une bonne isolation et de factures maîtrisées.

Annexes et stationnement vendus avec le bien : une place de parking privative, une cave et un garage fermé (box). Option modulable : réduction possible du prix de vente de 16 000 € si le garage n'est pas nécessaire (prix ajusté à 124 000 € dans ce cas). Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Dijon
Département : Côte-d'Or
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 21000
Coordonnées : 47.323922, 5.041756
Total : 176 800€
Prix d'acquisition : 140 000€
Travaux : 25 600€
Valeur du bien : 165 600€
Frais de notaire : 11 200€
Coût estimé : 11 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 82m²
Loyer prédit : 12.11€/m²/mois
Fourchette : 9.64€ - 15.20€/m²/mois
Loyer total estimé : 993€/mois
Loyer annuel estimé : 11913€/an
Fourchette totale : 791€ - 1246€/mois
Fourchette annuelle : 9490€ - 14954€/an
Rentabilité brute :6.74%
Fourchette de rentabilité :5.37% - 8.46%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 831,85 €/m²
Basé sur :1358 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :232 211 €
Prix d'achat :140 000 €
Décote à l'achat :-92 211€ (-39.7%)
Marge achat-revente :55 411€ (23.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :176 800€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :866,25€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :51,57€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 917,82€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :83 075,61€
Coût de l'assurance :15 470,00€
Taxe foncière : 1 191,28€/an
Soit par mois : 99,27€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 992,74€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 017,09€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-24,36€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 244 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE est D.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires
MenuiseriesOPTIONNEL
Sous-catégorie: Fenêtres
Aucune action nécessaire car DPE est D.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires
Eau chaudeOPTIONNEL
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Aucune action nécessaire car DPE est D.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement de la cuisine équipée si nécessaire, mise aux normes plomberie et électricité si besoin.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires si nécessaire, mise aux normes plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant ou stratifié dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: salon
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état mais rafraîchissement léger possible
EntréeOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans l'entrée/couloir.
Quantité: entrée/couloir
Raison: État 4/5 visible - entrée en bon état mais rafraîchissement léger possible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :25 600 €(312 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:11 000€
    Cuisine complète milieu de gamme: 6000€, Plomberie cuisine: 2000€, Électricité cuisine: 1500€, Main d'œuvre: 1500€
  • Salle de bain:8 000€
    Salle de bain complète: 4000€, Plomberie salle de bain: 1500€, Électricité salle de bain: 1000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant 30 m²: 60€/m² × 30 = 1800€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres - Peinture:2 520€
    Peinture murs/plafond 90 m²: 20€/m² × 90 = 1800€, Main d'œuvre: 720€
  • Salon - Peinture:1 008€
    Peinture murs/plafond salon 30 m²: 24€/m² × 30 = 720€, Main d'œuvre: 288€
  • Entrée - Peinture:672€
    Peinture murs/plafond entrée 20 m²: 24€/m² × 20 = 480€, Main d'œuvre: 192€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Dijon (pas d'ajustement régional appliqué). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 3 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 993 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 913 €/an
Calcul : 993 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 759 €/an
Base de calcul : Emprunt de 176 800 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 619 €/an
Calcul : 52 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 191 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 25 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 33 169 €
Revenus locatifs : +11 913 €
Charges déductibles : -33 169 €
Résultat foncier Année 1 : -21 256 €(Déficit de 21 256 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 10 556 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 569 €/an
Revenus locatifs : +11 913 €
Charges déductibles : -7 569 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 344 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 10556.39 € reporté.
Prix d'achat du bien : 140 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 91 000 €(65% de 140 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 309 €/an
Calcul : 91 000 € × 3,636% = 3 309 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 913 €33 175 €5 765 €-21 262 €10 700 €10 562 €10 562 €
212 151 €7 420 €5 610 €4 731 €--5 831 €
312 394 €7 259 €5 449 €5 135 €--696 €
412 642 €7 094 €5 284 €5 548 €---
512 895 €6 922 €5 112 €5 972 €---
613 153 €6 745 €4 935 €6 407 €---
713 416 €6 563 €4 752 €6 853 €---
813 684 €6 374 €4 563 €7 311 €---
913 958 €6 178 €4 368 €7 780 €---
1014 237 €5 976 €4 166 €8 261 €---
1114 522 €5 768 €3 957 €8 754 €---
1214 812 €5 552 €3 742 €9 260 €---
1315 108 €5 329 €3 519 €9 779 €---
1415 411 €5 099 €3 288 €10 312 €---
1515 719 €4 860 €3 050 €10 858 €---
1616 033 €4 614 €2 804 €11 419 €---
1716 354 €4 360 €2 550 €11 994 €---
1816 681 €4 097 €2 287 €12 584 €---
1917 014 €3 826 €2 015 €13 189 €---
2017 355 €3 545 €1 735 €13 810 €---
2117 702 €3 255 €1 445 €14 447 €---
2218 056 €2 955 €1 145 €15 101 €---
2318 417 €2 645 €835 €15 772 €---
2418 785 €2 325 €514 €16 461 €---
2519 161 €1 994 €183 €17 168 €---
TOTAL381 572 €153 928 €83 076 €227 644 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 227 644 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 913 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 502 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 502 €-3 210 €+5 712 €
2+2 502 €0 €+2 502 €
3+2 502 €0 €+2 502 €
4+2 502 €+1 456 €+1 046 €
5+2 502 €+1 792 €+710 €
6+2 502 €+1 922 €+580 €
7+2 502 €+2 056 €+446 €
8+2 502 €+2 193 €+309 €
9+2 502 €+2 334 €+168 €
10+2 502 €+2 478 €+24 €
11+2 502 €+2 626 €-124 €
12+2 502 €+2 778 €-276 €
13+2 502 €+2 934 €-432 €
14+2 502 €+3 094 €-592 €
15+2 502 €+3 257 €-755 €
16+2 502 €+3 426 €-924 €
17+2 502 €+3 598 €-1 096 €
18+2 502 €+3 775 €-1 273 €
19+2 502 €+3 957 €-1 455 €
20+2 502 €+4 143 €-1 641 €
21+2 502 €+4 334 €-1 832 €
22+2 502 €+4 530 €-2 028 €
23+2 502 €+4 732 €-2 230 €
24+2 502 €+4 938 €-2 436 €
25+2 502 €+5 150 €-2 648 €
Total+62 550 €+68 293 €+-5 743 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 54 jours
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