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Maison à vendre

Bien expiré
VilleLoriol-sur-Drôme (26)
Surface93m²
Coût Total158 400€
Loyer Annuel12 673€
Rentabilité8.00%
Cashflow/mois+131€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 110 000 €
Surface : 93 m²
Prix au m² : 1 182,8 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 1
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 étage, Salle de bain, 1 parking: Garage, Balcon

Maison de village de 93m² proche de toute commodités (écoles, crèches, commerces, ect...) dans une impasse au calme Maison comprenant en RDC: grand Hall d'entrée + Garage de 60m² + Coin buanderie /chauffe eau de 14m² Au 1er étage : Hall, Cuisine de 11m² donnant sur un Salon de 19.20m² avec petit balcon, 2 Chambres de 19 m² et 11.20 m², Salle de bain de 05.40 m², Toilettes et cellier avec accès au grenier aménageable Au 2ème étage: Grenier aménageable de 70m² Maison avec fort potentiel d'aménagement. Travaux à prévoir. Idéal 1er achat ou pour investisseur avec possibilité de créer deux logements

Ville : Loriol-sur-Drôme
Département : Drôme
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 26270
Coordonnées : 44.746608, 4.839175
Total : 158 400€
Prix d'acquisition : 110 000€
Travaux : 39 600€
Valeur du bien : 149 600€
Frais de notaire : 8 800€
Coût estimé : 8 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 93m²
Loyer prédit : 11.36€/m²/mois
Fourchette : 8.37€ - 15.40€/m²/mois
Loyer total estimé : 1056€/mois
Loyer annuel estimé : 12673€/an
Fourchette totale : 779€ - 1432€/mois
Fourchette annuelle : 9346€ - 17185€/an
Rentabilité brute :8.00%
Fourchette de rentabilité :5.90% - 10.85%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 185,35 €/m²
Basé sur :110 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :203 237 €
Prix d'achat :110 000 €
Décote à l'achat :-93 237€ (-45.9%)
Marge achat-revente :44 837€ (22.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :158 400€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :773,58€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :46,20€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 819,78€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :73 675,04€
Coût de l'assurance :13 860,00€
Taxe foncière : 1 267,29€/an
Soit par mois : 105,61€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 056,08€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 925,39€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :130,69€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 298 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 70 m²
Raison: DPE E - Maison - Isolation des combles pour gain de 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 93 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gain d'1 classe énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain (5.40 m²)
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessitant mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitant rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes plomberie et électricité, peinture et finitions
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :39 600 €(426 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:2 800€
    Isolation combles: 70 m² × 40€/m² = 2800€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:8 800€
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 800€ = 8800€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:8 100€
    Rénovation complète salle de bain: 5.4 m² × 1500€/m² = 8100€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 30 m² × 80€/m² = 2400€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 500€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 50€/m² = 1500€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rafraîchissement:4 000€
    Mise aux normes plomberie et électricité: 10 m² × 400€/m² = 4000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Loriol-sur-Drôme (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 23 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 056 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 673 €/an
Calcul : 1 056 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 113 €/an
Base de calcul : Emprunt de 158 400 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 554 €/an
Calcul : 46 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 267 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 39 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 46 534 €
Revenus locatifs : +12 673 €
Charges déductibles : -46 534 €
Résultat foncier Année 1 : -33 861 €(Déficit de 33 861 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 12 461 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 934 €/an
Revenus locatifs : +12 673 €
Charges déductibles : -6 934 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 739 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 12461.36 € reporté.
Prix d'achat du bien : 110 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 71 500 €(65% de 110 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 600 €/an
Calcul : 71 500 € × 3,636% = 2 600 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 673 €46 539 €5 118 €-33 866 €21 400 €12 466 €12 466 €
212 926 €6 801 €4 979 €6 125 €--6 341 €
313 185 €6 658 €4 836 €6 527 €---
413 449 €6 511 €4 689 €6 938 €---
513 718 €6 358 €4 536 €7 359 €---
613 992 €6 201 €4 379 €7 791 €---
714 272 €6 038 €4 216 €8 234 €---
814 557 €5 870 €4 048 €8 688 €---
914 848 €5 696 €3 874 €9 153 €---
1015 145 €5 516 €3 695 €9 629 €---
1115 448 €5 331 €3 509 €10 118 €---
1215 757 €5 139 €3 317 €10 618 €---
1316 072 €4 941 €3 119 €11 131 €---
1416 394 €4 736 €2 915 €11 657 €---
1516 722 €4 525 €2 703 €12 197 €---
1617 056 €4 307 €2 485 €12 749 €---
1717 397 €4 081 €2 259 €13 316 €---
1817 745 €3 848 €2 026 €13 897 €---
1918 100 €3 607 €1 785 €14 493 €---
2018 462 €3 358 €1 536 €15 104 €---
2118 831 €3 101 €1 279 €15 730 €---
2219 208 €2 835 €1 014 €16 373 €---
2319 592 €2 561 €739 €17 031 €---
2419 984 €2 277 €455 €17 707 €---
2520 384 €1 984 €162 €18 400 €---
TOTAL405 917 €158 817 €73 675 €247 100 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 247 100 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 673 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 661 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 661 €-6 420 €+9 081 €
2+2 661 €0 €+2 661 €
3+2 661 €+56 €+2 605 €
4+2 661 €+2 081 €+580 €
5+2 661 €+2 208 €+453 €
6+2 661 €+2 337 €+324 €
7+2 661 €+2 470 €+191 €
8+2 661 €+2 606 €+55 €
9+2 661 €+2 746 €-85 €
10+2 661 €+2 889 €-228 €
11+2 661 €+3 035 €-374 €
12+2 661 €+3 185 €-524 €
13+2 661 €+3 339 €-678 €
14+2 661 €+3 497 €-836 €
15+2 661 €+3 659 €-998 €
16+2 661 €+3 825 €-1 164 €
17+2 661 €+3 995 €-1 334 €
18+2 661 €+4 169 €-1 508 €
19+2 661 €+4 348 €-1 687 €
20+2 661 €+4 531 €-1 870 €
21+2 661 €+4 719 €-2 058 €
22+2 661 €+4 912 €-2 251 €
23+2 661 €+5 109 €-2 448 €
24+2 661 €+5 312 €-2 651 €
25+2 661 €+5 520 €-2 859 €
Total+66 525 €+74 130 €+-7 605 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 170 jours
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