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Maison - 7 pièce(s) - 174 m²

Bien expiré
VilleCommentry (03)
Surface174
Coût Total176 900
Loyer Annuel13 457
Rentabilité7.61%
Cashflow/mois+69
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 119 000 €
Surface : 174 m²
Prix au m² : 683,91 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Située dans la charmante ville de Commentry (03600), cette maison est proche des commodités. Bénéficiant d'un accès facile aux transports en commun tels que le bus et le train.À l'intérieur, cette maison spacieuse de 174m² propose deux logements distincts.Le rez-de-chaussée est composé d'une entrée côté rue et une autre côté cour intérieure. D'une cuisine, d'une salle de bain, d'un WC, d'un salon, et de deux chambres.À l'étage, comme il suit, un WC, une salle de douche, une cuisine, un séjour, deux chambres, et un bureau. Avec ses 5 chambres, 2 toilettes, et 2 salles de bain, cette propriété offre un espace de vie agréable et fonctionnel, idéal pour une grande famille ou pour un investissement locatif rentable.À l'extérieur, la maison comprend trois garages, un atelier, une chaufferie, et une cave, offrant ainsi des espaces de rangement supplémentaires appréciables.Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.frPrix de vente : 119 000 €Honoraires charge vendeurContactez votre conseiller SAFTI : Christelle CANTAT - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de MONTLUCON sous le numéro 907 708 788

Surface terrain : 474 m².

Ville : Commentry
Département : Allier
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 03600
Total : 176 900
Prix d'acquisition : 119 000
Travaux : 48 380
Valeur du bien : 167 380
Frais de notaire : 9 520
Coût estimé : 9 520
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 174
Loyer prédit : 6.45€/m²/mois
Fourchette : 4.88€ - 8.51€/m²/mois
Loyer total estimé : 1121€/mois
Loyer annuel estimé : 13457€/an
Fourchette totale : 850€ - 1480€/mois
Fourchette annuelle : 10198€ - 17758€/an
Rentabilité brute :7.61%
Fourchette de rentabilité :5.76% - 10.04%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :834,72 €/m²
Basé sur :40 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :145 241
Prix d'achat :119 000
Décote à l'achat :-26 241 (-18.1%)
Marge achat-revente :-31 659€ (-21.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :176 900
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :888,45€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :51,60€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 940,05€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :89 635,56
Coût de l'assurance :15 478,75
Taxe foncière : 1 345,73€/an
Soit par mois : 112,14€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 121,44€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 052,19€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :69,25€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 174 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 174 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 22 fenêtres (estimé à 1 fenêtre par 8 m² pour 174 m²)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 visible - besoin de rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 visible - besoin de rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible - besoin de rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible - besoin de rafraîchissement
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle de bain
Quantité: 6 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :48 380(278 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:10 440
    Isolation des combles: 174 m² × 60€/m² = 10440€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 500
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:13 200
    Fenêtres double vitrage: 22 fenêtres × 600€ = 13200€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:4 200
    Parquet flottant: 60 m² × 70€/m² = 4200€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 800
    Peinture murs/plafonds: 60 m² × 30€/m² = 1800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Revêtement sol:1 400
    Parquet flottant: 20 m² × 70€/m² = 1400€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:800
    Peinture murs/plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Peinture:300
    Peinture murs/plafonds: 10 m² × 30€/m² = 300€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Peinture:240
    Peinture murs/plafonds: 6 m² × 40€/m² = 240€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Commentry (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 121 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 457 €/an
Calcul : 1 121 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 167 €/an
Base de calcul : Emprunt de 176 900 à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 619 €/an
Calcul : 52 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 346 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 48 380
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 56 511
Revenus locatifs : +13 457
Charges déductibles : -56 511
Résultat foncier Année 1 : -43 054(Déficit de 43 054 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 21 654
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 131 €/an
Revenus locatifs : +13 457
Charges déductibles : -8 131
Résultat foncier Années 2+ : 5 326 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 21654.23 € reporté.
Prix d'achat du bien : 119 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 77 350(65% de 119 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 813 €/an
Calcul : 77 350 € × 3,636% = 2 813
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 45756 5176 172-43 06021 400 €21 660 €21 660 €
213 7267 9766 0115 750--15 910 €
314 0017 8095 8456 192--9 718 €
414 2817 6375 6726 644--3 074 €
514 5677 4585 4937 109---
614 8587 2725 3077 586---
715 1557 0805 1158 075---
815 4586 8814 9168 577---
915 7676 6754 7109 092---
1016 0836 4614 4979 621---
1116 4046 2404 27510 164---
1216 7326 0114 04610 721---
1317 0675 7743 80911 293---
1417 4085 5283 56311 880---
1517 7575 2733 30812 483---
1618 1125 0093 04513 102---
1718 4744 7362 77113 738---
1818 8434 4532 48814 390---
1919 2204 1602 19515 060---
2019 6053 8561 89115 748---
2119 9973 5421 57716 455---
2220 3973 2161 25117 181---
2320 8052 87891317 927---
2421 2212 52856318 692---
2521 6452 16620119 479---
TOTAL431 040187 13789 636243 90221 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 243 902
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 457 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 826 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 826-6 420+9 246
2+2 8260+2 826
3+2 8260+2 826
4+2 8260+2 826
5+2 826+1 211+1 615
6+2 826+2 276+550
7+2 826+2 423+403
8+2 826+2 573+253
9+2 826+2 728+98
10+2 826+2 886-60
11+2 826+3 049-223
12+2 826+3 216-390
13+2 826+3 388-562
14+2 826+3 564-738
15+2 826+3 745-919
16+2 826+3 931-1 105
17+2 826+4 121-1 295
18+2 826+4 317-1 491
19+2 826+4 518-1 692
20+2 826+4 725-1 899
21+2 826+4 937-2 111
22+2 826+5 154-2 328
23+2 826+5 378-2 552
24+2 826+5 608-2 782
25+2 826+5 844-3 018
Total+70 650+73 171+-2 521
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 62 jours
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