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Détails du bien

Bien expiré
VilleSaint-Gilles (30)
Surface239m²
Coût Total290 401€
Loyer Annuel27 555€
Rentabilité9.49%
Cashflow/mois+553€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 185 000 €
Surface : 239 m²
Prix au m² : 774,06 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 9
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 1, Nombre d'étages : 3, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

CENTRE VILLE AVEC TERRASSE ET GARAGE Réf 69271AB : Saint-Gilles, SOUS COMPROMIS DE VENTE. Centre ville, maison en pierre sur 3 étages, à rénover. Elle comprend: En RDC un hall d'entrée et un studio 28m².

1er étage: Palier et 3 pièces, salle de douche/toilettes superficie: 81.55m².

2ème étage: palier et 5 pièces, salle de bains, toilettes superficie 97.61m².

3ème étage: grenier à aménager 34.65m² avec accès à la terrasse 21.25m².

Garage et Atelier 52.13m² complètent le bien.

Idéal pour investisseur avisé, un placement sûr à forte rentabilité. Agent commercial indépendant Swixim sur votre secteur : Honoraires à la charge du vendeur - Alain BRUN - Agent commercial - EI - RSAC 753 966 589 / Nîmes

Ville : Saint-Gilles
Département : Gard
Région : Occitanie
Code postal : 30800
Total : 290 401€
Prix d'acquisition : 185 000€
Travaux : 90 601€
Valeur du bien : 275 601€
Frais de notaire : 14 800€
Coût estimé : 14 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 239m²
Loyer prédit : 9.61€/m²/mois
Fourchette : 7.04€ - 13.11€/m²/mois
Loyer total estimé : 2296€/mois
Loyer annuel estimé : 27555€/an
Fourchette totale : 1683€ - 3132€/mois
Fourchette annuelle : 20200€ - 37586€/an
Rentabilité brute :9.49%
Fourchette de rentabilité :6.96% - 12.94%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :290 401€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 429,02€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :84,70€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 513,72€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :138 303,76€
Coût de l'assurance :25 410,09€
Taxe foncière : 2 755,46€/an
Soit par mois : 229,62€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 296,21€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 743,34€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :552,88€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 217 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 34.65 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 239 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 30 fenêtres (estimation basée sur 239 m²)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la salle de bain (douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet, stratifié ou carrelage) et peinture pour toutes les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 90 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, interrupteurs, éclairage) pour toutes les 6 chambres
Quantité: 6 chambres
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: environ 25 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger nécessaire
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds des autres pièces (salle à manger, hall d'entrée)
Quantité: environ 40 m²
Raison: État 2.7/5 visible sur photos - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :90 601 €(379 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Combles:2 501€
    Isolation combles: 34.65 m² × 70€/m² = 2425€, Main d'œuvre: 75€
  • Chauffage - Remplacement système:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 12000€ (installation incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:30 000€
    Fenêtres double vitrage: 30 fenêtres × 1000€/fenêtre = 30000€ (installation incluse)
  • Cuisine - Rénovation complète:18 000€
    Cuisine complète: 18000€ (incluant placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000€
    Salle de bain complète: 12000€ (incluant douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Chambres - Rénovation lourde:6 300€
    Revêtement sol (parquet flottant): 90 m² × 50€/m² = 4500€, Peinture 90 m²: 30€/m² × 90 = 2700€, Main d'œuvre: 1800€
  • Chambres - Électricité:7 200€
    Mise aux normes électricité: 6 chambres × 1200€/chambre = 7200€ (installation incluse)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (main d'œuvre incluse)
  • Autres pièces - Peinture:1 600€
    Peinture autres pièces: 40 m² × 40€/m² = 1600€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Gilles (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 44 501€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Combles, Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 296 €/mois
Revenus locatifs annuels : 27 555 €/an
Calcul : 2 296 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 575 €/an
Base de calcul : Emprunt de 290 401 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 016 €/an
Calcul : 85 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 755 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 90 601 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 103 948 €
Revenus locatifs : +27 555 €
Charges déductibles : -103 948 €
Résultat foncier Année 1 : -76 393 €(Déficit de 76 393 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 54 993 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 347 €/an
Revenus locatifs : +27 555 €
Charges déductibles : -13 347 €
Résultat foncier Années 2+ : 14 208 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 54993.31 € reporté.
Prix d'achat du bien : 185 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 120 250 €(65% de 185 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 373 €/an
Calcul : 120 250 € × 3,636% = 4 373 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
127 555 €103 957 €9 584 €-76 403 €21 400 €55 003 €55 003 €
228 106 €13 100 €9 328 €15 006 €--39 997 €
328 668 €12 834 €9 063 €15 833 €--24 163 €
429 241 €12 560 €8 788 €16 681 €--7 482 €
529 826 €12 277 €8 505 €17 549 €---
630 422 €11 983 €8 212 €18 439 €---
731 031 €11 680 €7 909 €19 351 €---
831 652 €11 367 €7 595 €20 285 €---
932 285 €11 043 €7 271 €21 242 €---
1032 930 €10 708 €6 936 €22 222 €---
1133 589 €10 362 €6 590 €23 227 €---
1234 261 €10 004 €6 232 €24 257 €---
1334 946 €9 633 €5 861 €25 313 €---
1435 645 €9 251 €5 479 €26 394 €---
1536 358 €8 855 €5 083 €27 503 €---
1637 085 €8 446 €4 674 €28 639 €---
1737 826 €8 022 €4 251 €29 804 €---
1838 583 €7 585 €3 813 €30 998 €---
1939 355 €7 133 €3 361 €32 222 €---
2040 142 €6 665 €2 893 €33 477 €---
2140 945 €6 182 €2 410 €34 763 €---
2241 764 €5 682 €1 910 €36 082 €---
2342 599 €5 165 €1 393 €37 434 €---
2443 451 €4 631 €859 €38 820 €---
2544 320 €4 078 €306 €40 242 €---
TOTAL882 581 €323 201 €138 304 €559 379 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 559 379 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 27 555 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 786 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 786 €-6 420 €+12 206 €
2+5 786 €0 €+5 786 €
3+5 786 €0 €+5 786 €
4+5 786 €0 €+5 786 €
5+5 786 €+3 020 €+2 766 €
6+5 786 €+5 532 €+254 €
7+5 786 €+5 805 €-19 €
8+5 786 €+6 085 €-299 €
9+5 786 €+6 372 €-586 €
10+5 786 €+6 667 €-881 €
11+5 786 €+6 968 €-1 182 €
12+5 786 €+7 277 €-1 491 €
13+5 786 €+7 594 €-1 808 €
14+5 786 €+7 918 €-2 132 €
15+5 786 €+8 251 €-2 465 €
16+5 786 €+8 592 €-2 806 €
17+5 786 €+8 941 €-3 155 €
18+5 786 €+9 299 €-3 513 €
19+5 786 €+9 667 €-3 881 €
20+5 786 €+10 043 €-4 257 €
21+5 786 €+10 429 €-4 643 €
22+5 786 €+10 825 €-5 039 €
23+5 786 €+11 230 €-5 444 €
24+5 786 €+11 646 €-5 860 €
25+5 786 €+12 072 €-6 286 €
Total+144 650 €+167 814 €+-23 164 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 161 jours
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