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Duplex à vendre

VilleChampigneulles (54)
Surface60m²
Coût Total98 460€
Loyer Annuel6 529€
Rentabilité6.63%
Cashflow/mois-75€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 70 000 €
Surface : 60 m²
Prix au m² : 1 166,67 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Cuisine équipée, Cuisine ouverte, Cave, Salon (total 20 m²), 1 chambre, Interphone

D'une superficie de 67 m² au sol (57.56 m² Carrez), cet appartement comprend un grand séjour de plus 25 m² avec mezzanine, une cuisine ouverte équipée, une chambre, une salle d'eau avec toilettes séparées et de nombreux rangements. Une cave complète ce bien.

Il est situé à proximité de commerces, écoles et transports, au 1er et dernier étage d'une copropriété à faibles charges (520 €/an).

Chauffage individuel électrique, fenêtres en PVC double vitrage et volets roulants.

Idéal pour un premier achat ou investissement locatif (loué ces dernières années 590 €/mois). Des travaux de rafraichissement et remplacement de radiateurs et volets sont à prévoir

Bélinda VINCENT se tient à votre disposition pour tout complément d'information et / ou visites au O6 O7 52 51 16. Copropriété de 150 lots (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 520.00 euros. Bélinda VINCENT (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : 903445344 - Nancy.

Ville : Champigneulles
Département : Meurthe-et-Moselle
Région : Grand Est
Code postal : 54250
Coordonnées : 48.736678, 6.165208
Total : 98 460€
Prix d'acquisition : 70 000€
Travaux : 22 860€
Valeur du bien : 92 860€
Frais de notaire : 5 600€
Coût estimé : 5 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 60m²
Loyer prédit : 9.07€/m²/mois
Fourchette : 7.28€ - 11.29€/m²/mois
Loyer total estimé : 544€/mois
Loyer annuel estimé : 6529€/an
Fourchette totale : 437€ - 678€/mois
Fourchette annuelle : 5243€ - 8131€/an
Rentabilité brute :6.63%
Fourchette de rentabilité :5.32% - 8.26%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 423,12 €/m²
Basé sur :42 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :85 387 €
Prix d'achat :70 000 €
Décote à l'achat :-15 387€ (-18.0%)
Marge achat-revente :-13 073€ (-15.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :98 460€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :491,86€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :29,54€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 521,40€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :49 097,55€
Coût de l'assurance :8 861,40€
Taxe foncière : 652,92€/an
Soit par mois : 54,41€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 43,33€/mois
Soit par an : 520,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 544,10€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 619,14€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-75,04€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 309 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement des radiateurs électriques par des modèles basse consommation
Quantité: 2 radiateurs
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Appartement - Gain significatif sur l'échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et remplacement de la robinetterie
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :22 860 €(381 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:1 560€
    Remplacement radiateurs basse consommation: 2 radiateurs × 600€/radiateur = 1200€, Main d'œuvre: 360€
  • Eau chaude - Chauffe-eau:3 500€
    Installation chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine - Rafraîchissement:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (incluant meubles, électroménager, plomberie, électricité, carrelage), Main d'œuvre incluse.
  • Salle de bain - Rénovation:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre incluse.
  • Chambres - Peinture:600€
    Peinture chambre: 12 m² × 50€/m² = 600€ (incluant peinture et main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant peinture et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Champigneulles (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→E(0 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 5 060€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (5 060€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 544 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 529 €/an
Calcul : 544 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 383 €/an
Base de calcul : Emprunt de 98 460 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 354 €/an
Calcul : 30 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 653 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 520 €/an
Calcul : 43 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 22 860 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 27 771 €
Revenus locatifs : +6 529 €
Charges déductibles : -27 771 €
Résultat foncier Année 1 : -21 242 €(Déficit de 21 242 €)
Imputable sur revenu global : 21 242 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 911 €/an
Revenus locatifs : +6 529 €
Charges déductibles : -4 911 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 618 €/an
Prix d'achat du bien : 70 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 45 500 €(65% de 70 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 655 €/an
Calcul : 45 500 € × 3,636% = 1 655 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 529 €27 774 €3 387 €-21 245 €21 245 €--
26 660 €4 825 €3 298 €1 835 €---
36 793 €4 733 €3 205 €2 060 €---
46 929 €4 637 €3 110 €2 291 €---
57 067 €4 539 €3 011 €2 529 €---
67 209 €4 437 €2 909 €2 772 €---
77 353 €4 331 €2 803 €3 022 €---
87 500 €4 221 €2 694 €3 279 €---
97 650 €4 108 €2 580 €3 542 €---
107 803 €3 990 €2 463 €3 813 €---
117 959 €3 869 €2 341 €4 090 €---
128 118 €3 743 €2 215 €4 376 €---
138 281 €3 612 €2 085 €4 668 €---
148 446 €3 477 €1 950 €4 969 €---
158 615 €3 338 €1 810 €5 278 €---
168 787 €3 193 €1 665 €5 595 €---
178 963 €3 043 €1 516 €5 920 €---
189 142 €2 888 €1 361 €6 255 €---
199 325 €2 727 €1 200 €6 598 €---
209 512 €2 561 €1 034 €6 951 €---
219 702 €2 389 €861 €7 313 €---
229 896 €2 211 €683 €7 685 €---
2310 094 €2 026 €499 €8 068 €---
2410 296 €1 835 €308 €8 461 €---
2510 502 €1 637 €110 €8 865 €---
TOTAL209 131 €110 142 €49 098 €98 990 €21 245 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 373 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 98 990 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 529 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 371 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 371 €-6 373 €+7 744 €
2+1 371 €+550 €+821 €
3+1 371 €+618 €+753 €
4+1 371 €+687 €+684 €
5+1 371 €+759 €+612 €
6+1 371 €+832 €+539 €
7+1 371 €+907 €+464 €
8+1 371 €+984 €+387 €
9+1 371 €+1 063 €+308 €
10+1 371 €+1 144 €+227 €
11+1 371 €+1 227 €+144 €
12+1 371 €+1 313 €+58 €
13+1 371 €+1 400 €-29 €
14+1 371 €+1 491 €-120 €
15+1 371 €+1 583 €-212 €
16+1 371 €+1 678 €-307 €
17+1 371 €+1 776 €-405 €
18+1 371 €+1 876 €-505 €
19+1 371 €+1 979 €-608 €
20+1 371 €+2 085 €-714 €
21+1 371 €+2 194 €-823 €
22+1 371 €+2 306 €-935 €
23+1 371 €+2 420 €-1 049 €
24+1 371 €+2 538 €-1 167 €
25+1 371 €+2 659 €-1 288 €
Total+34 275 €+29 697 €+4 578 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 57 jours
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