Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Plateau 55m2

Bien expiré
VilleRoyat (63)
Surface55m²
Coût Total150 092€
Loyer Annuel7 111€
Rentabilité4.74%
Cashflow/mois-264€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 79 900 €
Surface : 55 m²
Prix au m² : 1 452,73 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Plateau 55m2 - Idéal investisseur ou 1er achat. Appartement entièrement a rénover avec jardin attenant devant l'appartement dans petite copropriété de 4 lots. Plateau 55m2 comprenant aujourd'hui séjour chambre cuisine et pièce annexes. Facilement transformable en un vaste T2 ou beau T3 suivant vos goûts. Disponible de suite Possibilité d'avoir une place de parking. Plus de renseignements par téléphone

Ville : Royat
Département : Puy-de-Dôme
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 63130
Coordonnées : 45.765280, 3.048050
Total : 150 092€
Prix d'acquisition : 79 900€
Travaux : 63 800€
Valeur du bien : 143 700€
Frais de notaire : 6 392€
Coût estimé : 6 392€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 55m²
Loyer prédit : 10.77€/m²/mois
Fourchette : 8.42€ - 13.79€/m²/mois
Loyer total estimé : 593€/mois
Loyer annuel estimé : 7111€/an
Fourchette totale : 463€ - 758€/mois
Fourchette annuelle : 5556€ - 9101€/an
Rentabilité brute :4.74%
Fourchette de rentabilité :3.70% - 6.06%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :2 201,22 €/m²
Basé sur :127 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :121 067 €
Prix d'achat :79 900 €
Décote à l'achat :-41 167€ (-34.0%)
Marge achat-revente :-29 025€ (-24.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :150 092€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :753,81€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :43,78€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 797,59€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :76 051,90€
Coût de l'assurance :13 133,05€
Taxe foncière : 711,07€/an
Soit par mois : 59,26€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 592,56€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 856,85€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-264,29€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 55 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration significative du score DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessitant une rénovation complète
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - salle de bain nécessitant une rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol, peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - chambres nécessitant une rénovation complète
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol, peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: État 2/5 assumé - salon nécessitant une rénovation complète
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité générale
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique et 5 prises
Raison: Normes électriques - nécessaire pour la sécurité
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie générale
Vérification et remplacement de la tuyauterie si nécessaire
Quantité: tuyauterie complète
Raison: État 2/5 assumé - plomberie nécessitant une mise à jour

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :63 800 €(1 160 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 500€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 9000€ = 9000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:8 400€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1200€ = 7200€, Main d'œuvre: 1200€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:17 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€, Électroménager: 3000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres:7 200€
    Rénovation complète chambres: 30 m² × 200€/m² = 6000€, Main d'œuvre: 1200€
  • Salon:4 200€
    Rénovation complète salon: 15 m² × 200€/m² = 3000€, Main d'œuvre: 1200€
  • Électricité générale:2 000€
    Tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€, 5 prises × 100€ = 500€, Main d'œuvre: 300€
  • Plomberie générale:3 000€
    Vérification et remplacement tuyauterie: 1 tuyauterie complète × 2500€ = 2500€, Main d'œuvre: 500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Royat (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 593 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 111 €/an
Calcul : 593 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 232 €/an
Base de calcul : Emprunt de 150 092 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 525 €/an
Calcul : 44 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 711 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 63 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 70 268 €
Revenus locatifs : +7 111 €
Charges déductibles : -70 268 €
Résultat foncier Année 1 : -63 158 €(Déficit de 63 158 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 41 758 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 468 €/an
Revenus locatifs : +7 111 €
Charges déductibles : -6 468 €
Résultat foncier Années 2+ : 642 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 41757.82 € reporté.
Prix d'achat du bien : 79 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 51 935 €(65% de 79 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 889 €/an
Calcul : 51 935 € × 3,636% = 1 889 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 111 €70 273 €5 237 €-63 163 €21 400 €41 763 €41 763 €
27 253 €6 337 €5 100 €916 €--40 847 €
37 398 €6 195 €4 959 €1 203 €--39 644 €
47 546 €6 049 €4 812 €1 497 €--38 147 €
57 697 €5 897 €4 660 €1 800 €--36 346 €
67 851 €5 739 €4 503 €2 111 €--34 235 €
78 008 €5 576 €4 340 €2 431 €--31 804 €
88 168 €5 408 €4 171 €2 760 €--29 043 €
98 331 €5 233 €3 996 €3 099 €--25 945 €
108 498 €5 052 €3 815 €3 446 €--22 498 €
118 668 €4 864 €3 627 €3 804 €--18 694 €
128 841 €4 669 €3 433 €4 172 €---
139 018 €4 468 €3 232 €4 550 €---
149 198 €4 260 €3 023 €4 939 €---
159 382 €4 043 €2 807 €5 339 €---
169 570 €3 820 €2 583 €5 750 €---
179 761 €3 588 €2 351 €6 174 €---
189 957 €3 348 €2 111 €6 609 €---
1910 156 €3 099 €1 862 €7 057 €---
2010 359 €2 841 €1 605 €7 518 €---
2110 566 €2 574 €1 338 €7 992 €---
2210 777 €2 298 €1 061 €8 480 €---
2310 993 €2 011 €775 €8 982 €---
2411 213 €1 714 €478 €9 498 €---
2511 437 €1 407 €171 €10 030 €---
TOTAL227 757 €170 762 €76 052 €56 995 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 56 995 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 111 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 493 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 493 €-6 420 €+7 913 €
2+1 493 €0 €+1 493 €
3+1 493 €0 €+1 493 €
4+1 493 €0 €+1 493 €
5+1 493 €0 €+1 493 €
6+1 493 €0 €+1 493 €
7+1 493 €0 €+1 493 €
8+1 493 €0 €+1 493 €
9+1 493 €0 €+1 493 €
10+1 493 €0 €+1 493 €
11+1 493 €0 €+1 493 €
12+1 493 €+1 252 €+241 €
13+1 493 €+1 365 €+128 €
14+1 493 €+1 482 €+11 €
15+1 493 €+1 602 €-109 €
16+1 493 €+1 725 €-232 €
17+1 493 €+1 852 €-359 €
18+1 493 €+1 983 €-490 €
19+1 493 €+2 117 €-624 €
20+1 493 €+2 255 €-762 €
21+1 493 €+2 398 €-905 €
22+1 493 €+2 544 €-1 051 €
23+1 493 €+2 695 €-1 202 €
24+1 493 €+2 850 €-1 357 €
25+1 493 €+3 009 €-1 516 €
Total+37 325 €+22 707 €+14 618 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 61 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →