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APPARTEMENT HYPER CENTRE A RENOVER

Bien expiré
VilleBourges (18)
Surface109m²
Coût Total195 612€
Loyer Annuel12 203€
Rentabilité6.24%
Cashflow/mois-106€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 128 900 €
Surface : 109 m²
Prix au m² : 1 182,57 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Transaxia bourges avaricum, ligneul philippe (ei) 06 87 72 88 98ssitué à deux pas de la place cujas en plein centre ville, appartement de 110 m² à restaurer, offre un superbe potentiel, il comprend : au premier étage, un salon / séjour lumineux donnant sur la place cujas, une cuisine indépendante, toilettes indépendantes, une terrasse. Au deuxième étage un couloir desservant deux chambres, une salle de bain pour chaque chambre. Au troisième étage, deux nouvelles chambres. fenêtres en doubles vitrages. Mr philippe ligneul 06 87 72 88 98. - agent commercial rsac bourges 514513480. mme emma renault (ei) 06 11 36 94 02 - agent commercial rsac bourges 941580409 « ».

Ville : Bourges
Département : Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 18000
Coordonnées : 47.082479, 2.402096
Total : 195 612€
Prix d'acquisition : 128 900€
Travaux : 56 400€
Valeur du bien : 185 300€
Frais de notaire : 10 312€
Coût estimé : 10 312€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 109m²
Loyer prédit : 9.33€/m²/mois
Fourchette : 7.10€ - 12.25€/m²/mois
Loyer total estimé : 1017€/mois
Loyer annuel estimé : 12203€/an
Fourchette totale : 774€ - 1336€/mois
Fourchette annuelle : 9291€ - 16028€/an
Rentabilité brute :6.24%
Fourchette de rentabilité :4.75% - 8.19%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :195 612€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :962,57€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :58,68€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 1 021,26€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :93 160,41€
Coût de l'assurance :17 605,08€
Taxe foncière : 1 220,28€/an
Soit par mois : 101,69€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 016,90€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 122,95€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-106,05€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 330 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée
Logement à consommation énergétique excessive

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 109 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimé à 1 fenêtre par 10m²)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète des salles de bain avec nouvelle douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: 2 salles de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du parquet dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - parquet nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant une peinture
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant une peinture

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :56 400 €(517 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 900€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 9000€ = 9000€, Main d'œuvre: 1900€
  • Menuiseries:12 100€
    Fenêtres double vitrage performant: 11 fenêtres × 1100€ = 12100€, Main d'œuvre: inclus
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:22 000€
    Rénovation complète cuisine: 20000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:2 000€
    Rénovation complète salle de bain: 2 salles de bain × 7000€ = 14000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 600€
  • Salon - Revêtement sol:1 500€
    Rafraîchissement parquet: 20 m² × 75€/m² = 1500€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€, Main d'œuvre: inclus
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bourges (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 26 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 017 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 203 €/an
Calcul : 1 017 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 450 €/an
Base de calcul : Emprunt de 195 612 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 704 €/an
Calcul : 59 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 220 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 56 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 64 774 €
Revenus locatifs : +12 203 €
Charges déductibles : -64 774 €
Résultat foncier Année 1 : -52 571 €(Déficit de 52 571 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 31 171 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 374 €/an
Revenus locatifs : +12 203 €
Charges déductibles : -8 374 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 829 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 31171.33 € reporté.
Prix d'achat du bien : 128 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 83 785 €(65% de 128 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 047 €/an
Calcul : 83 785 € × 3,636% = 3 047 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 203 €64 780 €6 456 €-52 578 €21 400 €31 178 €31 178 €
212 447 €8 208 €6 283 €4 239 €--26 938 €
312 696 €8 029 €6 104 €4 667 €--22 271 €
412 950 €7 844 €5 920 €5 105 €--17 166 €
513 209 €7 653 €5 729 €5 555 €--11 611 €
613 473 €7 456 €5 531 €6 017 €--5 593 €
713 742 €7 252 €5 327 €6 491 €---
814 017 €7 041 €5 116 €6 977 €---
914 298 €6 822 €4 898 €7 475 €---
1014 583 €6 597 €4 672 €7 987 €---
1114 875 €6 363 €4 439 €8 512 €---
1215 173 €6 122 €4 198 €9 051 €---
1315 476 €5 873 €3 948 €9 603 €---
1415 786 €5 615 €3 690 €10 171 €---
1516 101 €5 348 €3 424 €10 753 €---
1616 423 €5 073 €3 148 €11 351 €---
1716 752 €4 788 €2 863 €11 964 €---
1817 087 €4 493 €2 568 €12 594 €---
1917 429 €4 188 €2 264 €13 240 €---
2017 777 €3 873 €1 949 €13 904 €---
2118 133 €3 548 €1 623 €14 585 €---
2218 495 €3 211 €1 286 €15 284 €---
2318 865 €2 863 €938 €16 002 €---
2419 243 €2 503 €578 €16 740 €---
2519 627 €2 131 €206 €17 497 €---
TOTAL390 859 €197 672 €93 160 €193 187 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 193 187 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 203 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 563 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 563 €-6 420 €+8 983 €
2+2 563 €0 €+2 563 €
3+2 563 €0 €+2 563 €
4+2 563 €0 €+2 563 €
5+2 563 €0 €+2 563 €
6+2 563 €0 €+2 563 €
7+2 563 €+269 €+2 294 €
8+2 563 €+2 093 €+470 €
9+2 563 €+2 243 €+320 €
10+2 563 €+2 396 €+167 €
11+2 563 €+2 554 €+9 €
12+2 563 €+2 715 €-152 €
13+2 563 €+2 881 €-318 €
14+2 563 €+3 051 €-488 €
15+2 563 €+3 226 €-663 €
16+2 563 €+3 405 €-842 €
17+2 563 €+3 589 €-1 026 €
18+2 563 €+3 778 €-1 215 €
19+2 563 €+3 972 €-1 409 €
20+2 563 €+4 171 €-1 608 €
21+2 563 €+4 376 €-1 813 €
22+2 563 €+4 585 €-2 022 €
23+2 563 €+4 801 €-2 238 €
24+2 563 €+5 022 €-2 459 €
25+2 563 €+5 249 €-2 686 €
Total+64 075 €+57 956 €+6 119 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 282 jours
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