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Maison ancienne avec de nombreuses dépendances et 5000 m² de terrain

VilleFeux (18)
Surface103m²
Coût Total149 250€
Loyer Annuel7 612€
Rentabilité5.10%
Cashflow/mois-208€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 82 500 €
Surface : 103 m²
Prix au m² : 800,97 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur fuel individuel, Nombre d'égages : 1, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif, Jardin

Maison d'habitation de plain-pied avec de nombreuses dépendances sur un terrain clos de 5000m², la maison offre 103m² habitable comprenant : entrée, couloir, trois chambres, cuisine, séjour, bureau, salle de bains, WC. Au dessus grenier aménageable. Dépendances dans la cour composées d'une petite grange, écurie, pièce avec cave en dessous, une autre écurie, grange et hangar. terrain attenant. - https://media.immo-facile.com/segments/immo/catalog/images/manufacturers_bareme/400674.pdf

Ville : Feux
Département : Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 18300
Coordonnées : 47.230344, 2.860597
Total : 149 250€
Prix d'acquisition : 82 500€
Travaux : 60 150€
Valeur du bien : 142 650€
Frais de notaire : 6 600€
Coût estimé : 6 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 103m²
Loyer prédit : 6.16€/m²/mois
Fourchette : 4.72€ - 8.03€/m²/mois
Loyer total estimé : 634€/mois
Loyer annuel estimé : 7612€/an
Fourchette totale : 486€ - 827€/mois
Fourchette annuelle : 5835€ - 9930€/an
Rentabilité brute :5.10%
Fourchette de rentabilité :3.91% - 6.65%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 000 €/m²
Basé sur :7 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :103 000 €
Prix d'achat :82 500 €
Décote à l'achat :-20 500€ (-19.9%)
Marge achat-revente :-46 250€ (-44.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :149 250€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :735,23€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :43,53€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 778,76€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :71 318,36€
Coût de l'assurance :13 059,38€
Taxe foncière : 761,18€/an
Soit par mois : 63,43€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 634,32€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 842,19€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-207,87€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 346 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 103 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 103 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 13 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (12 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessite rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - salle de bain nécessite rénovation
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture murs et plafonds pour toutes les chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - chambres nécessitent rénovation
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, remplacement du mobilier abîmé
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: État 2.5/5 visible - salon nécessite rafraîchissement
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau et mise à la terre
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise à jour de la plomberie pour assurer l'absence de plomb
Quantité: toute la plomberie de la maison
Raison: Normes de plomberie à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :60 150 €(584 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation des combles:5 150€
    Isolation combles: 103 m² × 50€/m² = 5150€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 400€
    Fenêtres double vitrage: 13 fenêtres × 800€ = 10400€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:5 400€
    Rénovation chambres: 45 m² × 120€/m² = 5400€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 200€
    Rafraîchissement salon: 15 m² × 80€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité:1 500€
    Mise aux normes électricité: 1 tableau × 1500€ = 1500€ (incluant main d'œuvre)
  • Plomberie:4 000€
    Mise aux normes plomberie: 1 maison × 4000€ = 4000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Feux (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 28 050€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation des combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 634 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 612 €/an
Calcul : 634 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 936 €/an
Base de calcul : Emprunt de 149 250 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 522 €/an
Calcul : 44 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 761 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 60 150 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 66 369 €
Revenus locatifs : +7 612 €
Charges déductibles : -66 369 €
Résultat foncier Année 1 : -58 758 €(Déficit de 58 758 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 37 358 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 219 €/an
Revenus locatifs : +7 612 €
Charges déductibles : -6 219 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 392 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 37357.60 € reporté.
Prix d'achat du bien : 82 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 53 625 €(65% de 82 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 950 €/an
Calcul : 53 625 € × 3,636% = 1 950 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 612 €66 374 €4 941 €-58 762 €21 400 €37 362 €37 362 €
27 764 €6 092 €4 809 €1 672 €--35 690 €
37 919 €5 956 €4 672 €1 964 €--33 727 €
48 078 €5 814 €4 531 €2 263 €--31 463 €
58 239 €5 668 €4 385 €2 571 €--28 892 €
68 404 €5 517 €4 234 €2 887 €--26 006 €
78 572 €5 361 €4 078 €3 211 €--22 795 €
88 744 €5 200 €3 916 €3 544 €--19 251 €
98 918 €5 033 €3 749 €3 886 €--15 366 €
109 097 €4 860 €3 577 €4 236 €--11 129 €
119 279 €4 682 €3 398 €4 597 €--6 532 €
129 464 €4 497 €3 214 €4 967 €---
139 654 €4 307 €3 023 €5 347 €---
149 847 €4 109 €2 826 €5 737 €---
1510 044 €3 905 €2 622 €6 138 €---
1610 244 €3 694 €2 411 €6 550 €---
1710 449 €3 476 €2 193 €6 973 €---
1810 658 €3 251 €1 967 €7 408 €---
1910 872 €3 017 €1 734 €7 854 €---
2011 089 €2 776 €1 493 €8 313 €---
2111 311 €2 527 €1 243 €8 784 €---
2211 537 €2 269 €985 €9 268 €---
2311 768 €2 002 €719 €9 765 €---
2412 003 €1 727 €443 €10 276 €---
2512 243 €1 442 €158 €10 802 €---
TOTAL243 808 €163 557 €71 318 €80 251 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 80 251 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 612 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 598 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 598 €-6 420 €+8 018 €
2+1 598 €0 €+1 598 €
3+1 598 €0 €+1 598 €
4+1 598 €0 €+1 598 €
5+1 598 €0 €+1 598 €
6+1 598 €0 €+1 598 €
7+1 598 €0 €+1 598 €
8+1 598 €0 €+1 598 €
9+1 598 €0 €+1 598 €
10+1 598 €0 €+1 598 €
11+1 598 €0 €+1 598 €
12+1 598 €+1 490 €+108 €
13+1 598 €+1 604 €-6 €
14+1 598 €+1 721 €-123 €
15+1 598 €+1 842 €-244 €
16+1 598 €+1 965 €-367 €
17+1 598 €+2 092 €-494 €
18+1 598 €+2 222 €-624 €
19+1 598 €+2 356 €-758 €
20+1 598 €+2 494 €-896 €
21+1 598 €+2 635 €-1 037 €
22+1 598 €+2 780 €-1 182 €
23+1 598 €+2 930 €-1 332 €
24+1 598 €+3 083 €-1 485 €
25+1 598 €+3 240 €-1 642 €
Total+39 950 €+26 035 €+13 915 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 40 jours
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