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Achat : Maison Saint-Geniès-de-Malgoirès (30190)

VilleSaint-Geniès-de-Malgoirès (30)
Surface112m²
Coût Total214 620€
Loyer Annuel13 761€
Rentabilité6.41%
Cashflow/mois-105€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 149 000 €
Surface : 112 m²
Prix au m² : 1 330,36 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 112 m², 5 pièces, 4 chambres, 2 salles de bain, 84 m² de terrain, Cave, 1 place de parking

Maison de village 130 m² à fort potentiel – Saint-Geniès-de-Malgoirès (30190) 149.000 € | 130 m² | 4 Chambres | R+1. Idéalement située à Saint-Geniès-de-Malgoirès (village recherché entre Nîmes et Alès avec écoles, commerces et gare Sncf à pied), découvrez cette maison de village en R+1 aux volumes généreux. Anciennement louée 750 €/mois, elle est idéale pour une résidence principale ou un investissement locatif.

Agencement & Prestations : Rdc : Cuisine, pièce à vivre, et partie détachable avec entrée indépendante (idéal création studio/revenu locatif).

Étage : 4 belles chambres.

Atouts : Menuiseries Pvc double vitrage, ancien conduit existant pour installation d'un poêle.

Sans extérieur ni stationnement privatif (stationnement gratuit à proximité).

️ Côté travaux : Prévoir un rafraîchissement global ainsi qu'une vérification/réparation de la toiture suite à une fuite actuelle ainsi qu'une partie de l'électricité. Parfait pour valoriser votre patrimoine ou créer du déficit foncier !

Le + : Un bien modulable (grande maison familiale ou découpe en 2 lots) dans un village très connecté.

Contact & Visites : Pour plus d'informations ou une visite, cliquez sur l'annonce pour être rappelé.

Ville : Saint-Geniès-de-Malgoirès
Département : Gard
Région : Occitanie
Code postal : 30190
Coordonnées : 43.946670, 4.219180
Total : 214 620€
Prix d'acquisition : 149 000€
Travaux : 53 700€
Valeur du bien : 202 700€
Frais de notaire : 11 920€
Coût estimé : 11 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 112m²
Loyer prédit : 10.24€/m²/mois
Fourchette : 7.92€ - 13.24€/m²/mois
Loyer total estimé : 1147€/mois
Loyer annuel estimé : 13761€/an
Fourchette totale : 887€ - 1483€/mois
Fourchette annuelle : 10641€ - 17797€/an
Rentabilité brute :6.41%
Fourchette de rentabilité :4.96% - 8.29%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 333,33 €/m²
Basé sur :45 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :261 333 €
Prix d'achat :149 000 €
Décote à l'achat :-112 333€ (-43.0%)
Marge achat-revente :46 713€ (17.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :214 620€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 074,44€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :62,60€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 137,04€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :107 711,49€
Coût de l'assurance :18 779,25€
Taxe foncière : 1 376,11€/an
Soit par mois : 114,68€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 146,76€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 251,71€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-104,95€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien.
Quantité: 1 système pour 112 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification et remplacement des fenêtres si nécessaire.
Quantité: 5 fenêtres (estimation basée sur la surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité.
Quantité: 1 salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres.
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - sols nécessitant un léger rafraîchissement
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de l'électricité dans toute la maison.
Quantité: 1 maison
Raison: État 3/5 - Vérification nécessaire suite à des travaux à prévoir
ToitureOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Réparation
Réparation de la toiture suite à une fuite actuelle.
Quantité: 1 toiture
Raison: État 3/5 - Fuite actuelle nécessite intervention urgente

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :53 700 €(479 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12 000€ = 12 000€, Main d'œuvre: 1 500€
  • Menuiseries:6 500€
    Fenêtres double vitrage PVC: 5 fenêtres × 1 300€ = 6 500€, Main d'œuvre: inclus
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 10 000€ = 10 000€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres:3 000€
    Parquet flottant: 40 m² × 60€/m² = 2 400€, Main d'œuvre: 600€
  • Électricité:1 200€
    Mise aux normes électricité: 1 maison × 120€/m² × 10 m² = 1 200€, Main d'œuvre: inclus
  • Toiture:19 500€
    Réparation toiture: 1 toiture × 130€/m² × 150 m² = 19 500€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Geniès-de-Malgoirès (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 20 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 147 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 761 €/an
Calcul : 1 147 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 418 €/an
Base de calcul : Emprunt de 214 620 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 751 €/an
Calcul : 63 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 376 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 53 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 63 245 €
Revenus locatifs : +13 761 €
Charges déductibles : -63 245 €
Résultat foncier Année 1 : -49 484 €(Déficit de 49 484 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 28 084 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 545 €/an
Revenus locatifs : +13 761 €
Charges déductibles : -9 545 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 216 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 28083.67 € reporté.
Prix d'achat du bien : 149 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 96 850 €(65% de 149 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 522 €/an
Calcul : 96 850 € × 3,636% = 3 522 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 761 €63 252 €7 425 €-49 491 €21 400 €28 091 €28 091 €
214 036 €9 357 €7 230 €4 679 €--23 412 €
314 317 €9 156 €7 029 €5 161 €--18 250 €
414 603 €8 947 €6 820 €5 656 €--12 594 €
514 895 €8 731 €6 604 €6 164 €--6 430 €
615 193 €8 508 €6 380 €6 686 €---
715 497 €8 276 €6 149 €7 221 €---
815 807 €8 036 €5 909 €7 771 €---
916 123 €7 788 €5 660 €8 336 €---
1016 446 €7 530 €5 403 €8 915 €---
1116 775 €7 264 €5 137 €9 511 €---
1217 110 €6 988 €4 861 €10 122 €---
1317 452 €6 702 €4 575 €10 750 €---
1417 801 €6 407 €4 279 €11 395 €---
1518 158 €6 100 €3 973 €12 057 €---
1618 521 €5 783 €3 656 €12 738 €---
1718 891 €5 454 €3 327 €13 437 €---
1819 269 €5 114 €2 987 €14 155 €---
1919 654 €4 762 €2 635 €14 892 €---
2020 047 €4 397 €2 270 €15 650 €---
2120 448 €4 019 €1 892 €16 429 €---
2220 857 €3 628 €1 501 €17 229 €---
2321 274 €3 223 €1 095 €18 052 €---
2421 700 €2 803 €676 €18 897 €---
2522 134 €2 368 €241 €19 765 €---
TOTAL440 773 €214 594 €107 711 €226 180 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 226 180 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 761 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 890 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 890 €-6 420 €+9 310 €
2+2 890 €0 €+2 890 €
3+2 890 €0 €+2 890 €
4+2 890 €0 €+2 890 €
5+2 890 €0 €+2 890 €
6+2 890 €+77 €+2 813 €
7+2 890 €+2 166 €+724 €
8+2 890 €+2 331 €+559 €
9+2 890 €+2 501 €+389 €
10+2 890 €+2 675 €+215 €
11+2 890 €+2 853 €+37 €
12+2 890 €+3 037 €-147 €
13+2 890 €+3 225 €-335 €
14+2 890 €+3 418 €-528 €
15+2 890 €+3 617 €-727 €
16+2 890 €+3 821 €-931 €
17+2 890 €+4 031 €-1 141 €
18+2 890 €+4 246 €-1 356 €
19+2 890 €+4 468 €-1 578 €
20+2 890 €+4 695 €-1 805 €
21+2 890 €+4 929 €-2 039 €
22+2 890 €+5 169 €-2 279 €
23+2 890 €+5 416 €-2 526 €
24+2 890 €+5 669 €-2 779 €
25+2 890 €+5 930 €-3 040 €
Total+72 250 €+67 854 €+4 396 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 9 jours
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