Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement à vendre

VilleLormont (33)
Surface94m²
Coût Total192 872€
Loyer Annuel13 941€
Rentabilité7.23%
Cashflow/mois-216€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 178 585 €
Surface : 94 m²
Prix au m² : 1 899,84 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 2
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2/5 étage, Ascenseur, 4 chambres, Pas de balcon, Pas de cave

Situé à LORMONT- Quartier Bois Fleury - Résidence face au tram et proche des commerces, bel appartement T5 , Surf. Hab. 96 m², situé dans une résidence calme et boisée, au 2éme sans ascenseur. Classement DPE : C GES : B Coûts annuels d'énergie du logement estimés entre 1010€ et 1430 €. Chauffage collectif au gaz ASL de 171 lots dont 46 logements - Charges annuelles : 2880€ PRIX : 178 585 €- pas de frais d'agence. frais notariés réduits Offre d'achat ouverte à tous à partir du 09/06/2026 avec priorité aux locataires du parc social du département jusqu'au 09/07/2026 Retrouvez toutes les informations sur les risques sur www.géorisques.gouv.fr A contacter : 0556005289 Référence annonce : GNC980301

Ville : Lormont
Département : Gironde
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 33310
Coordonnées : 44.875336, -0.520252
Total : 192 872€
Prix d'acquisition : 178 585€
Valeur du bien : 178 585€
Frais de notaire : 14 287€
Coût estimé : 14 287€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 94m²
Loyer prédit : 12.36€/m²/mois
Fourchette : 10.60€ - 14.41€/m²/mois
Loyer total estimé : 1162€/mois
Loyer annuel estimé : 13941€/an
Fourchette totale : 997€ - 1354€/mois
Fourchette annuelle : 11961€ - 16250€/an
Rentabilité brute :7.23%
Fourchette de rentabilité :6.20% - 8.43%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 285,71 €/m²
Basé sur :133 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :214 857 €
Prix d'achat :178 585 €
Décote à l'achat :-36 272€ (-16.9%)
Marge achat-revente :21 985€ (10.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :192 872€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :963,50€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :57,86€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 1 021,36€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :96 176,54€
Coût de l'assurance :17 358,48€
Taxe foncière : 1 394,14€/an
Soit par mois : 116,18€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 240,00€/mois
Soit par an : 2 880,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 161,78€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 377,53€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-215,75€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 159 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 162 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 941 €/an
Calcul : 1 162 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 628 €/an
Base de calcul : Emprunt de 192 872 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 694 €/an
Calcul : 58 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 394 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 880 €/an
Calcul : 240 €/mois × 12 mois

⚖️ Résultat Foncier

Travaux et entretien : 0 €/an
Non estimé (ajustable selon vos projets de rénovation)
TOTAL Charges déductibles : 11 596 €/an
Revenus locatifs : +13 941 €
Charges déductibles : -11 596 €
Résultat foncier : 2 345 €/an
Prix d'achat du bien : 178 585 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 116 080 €(65% de 178 585 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 221 €/an
Calcul : 116 080 € × 3,636% = 4 221 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 941 €11 602 €6 634 €2 339 €---
214 220 €11 428 €6 460 €2 792 €---
314 505 €11 248 €6 279 €3 257 €---
414 795 €11 061 €6 092 €3 734 €---
515 091 €10 867 €5 899 €4 223 €---
615 392 €10 667 €5 699 €4 725 €---
715 700 €10 460 €5 491 €5 240 €---
816 014 €10 245 €5 277 €5 769 €---
916 335 €10 023 €5 054 €6 312 €---
1016 661 €9 793 €4 824 €6 868 €---
1116 994 €9 555 €4 586 €7 440 €---
1217 334 €9 308 €4 339 €8 026 €---
1317 681 €9 053 €4 084 €8 629 €---
1418 035 €8 788 €3 820 €9 247 €---
1518 395 €8 514 €3 546 €9 881 €---
1618 763 €8 231 €3 262 €10 532 €---
1719 139 €7 937 €2 969 €11 201 €---
1819 521 €7 634 €2 665 €11 888 €---
1919 912 €7 319 €2 350 €12 593 €---
2020 310 €6 993 €2 025 €13 317 €---
2120 716 €6 656 €1 688 €14 060 €---
2221 130 €6 307 €1 338 €14 824 €---
2321 553 €5 945 €977 €15 608 €---
2421 984 €5 571 €603 €16 413 €---
2522 424 €5 184 €215 €17 240 €---
TOTAL446 547 €220 388 €96 177 €226 158 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 226 158 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 941 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 928 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 928 €+702 €+2 226 €
2+2 928 €+838 €+2 090 €
3+2 928 €+977 €+1 951 €
4+2 928 €+1 120 €+1 808 €
5+2 928 €+1 267 €+1 661 €
6+2 928 €+1 418 €+1 510 €
7+2 928 €+1 572 €+1 356 €
8+2 928 €+1 731 €+1 197 €
9+2 928 €+1 893 €+1 035 €
10+2 928 €+2 061 €+867 €
11+2 928 €+2 232 €+696 €
12+2 928 €+2 408 €+520 €
13+2 928 €+2 589 €+339 €
14+2 928 €+2 774 €+154 €
15+2 928 €+2 964 €-36 €
16+2 928 €+3 160 €-232 €
17+2 928 €+3 360 €-432 €
18+2 928 €+3 566 €-638 €
19+2 928 €+3 778 €-850 €
20+2 928 €+3 995 €-1 067 €
21+2 928 €+4 218 €-1 290 €
22+2 928 €+4 447 €-1 519 €
23+2 928 €+4 682 €-1 754 €
24+2 928 €+4 924 €-1 996 €
25+2 928 €+5 172 €-2 244 €
Total+73 200 €+67 848 €+5 352 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 55 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →