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Maison - 6 pièce(s) - 209 m²

Bien expiré
VilleMontlieu-la-Garde (17)
Surface209m²
Coût Total241 740€
Loyer Annuel19 845€
Rentabilité8.21%
Cashflow/mois+237€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 149 000 €
Surface : 209 m²
Prix au m² : 712,92 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de village - 4 chambres - Jardin 1000 m² - Montlieu-la-Garde (17210)Située dans le village de Montlieu-la-Garde, proche des écoles et commerces, maison à rénover offrant de beaux volumes. La pièce principale fait 72 m2 et les chambres sont très spacieuses.Elle se compose de 3 niveaux, avec 4 chambres et des combles aménageables offrant un fort potentiel.Grand terrain d'environ 1000 m².* À seulement 50 km de Bordeaux.Idéal projet rénovation, résidence principale ou investissement.Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.frPrix de vente : 149 000 €Honoraires charge vendeurContactez votre conseiller SAFTI : Stéphanie SEURIN - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de Saintes sous le numéro 444972269

Surface terrain : 1000 m².

Ville : Montlieu-la-Garde
Département : Charente-Maritime
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 17210
Total : 241 740€
Prix d'acquisition : 149 000€
Travaux : 80 820€
Valeur du bien : 229 820€
Frais de notaire : 11 920€
Coût estimé : 11 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 209m²
Loyer prédit : 7.91€/m²/mois
Fourchette : 6.13€ - 10.21€/m²/mois
Loyer total estimé : 1654€/mois
Loyer annuel estimé : 19845€/an
Fourchette totale : 1281€ - 2135€/mois
Fourchette annuelle : 15373€ - 25616€/an
Rentabilité brute :8.21%
Fourchette de rentabilité :6.36% - 10.60%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 101,69 €/m²
Basé sur :19 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :230 253 €
Prix d'achat :149 000 €
Décote à l'achat :-81 253€ (-35.3%)
Marge achat-revente :-11 487€ (-5.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :241 740€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 180,59€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :70,51€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 251,10€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :112 438,15€
Coût de l'assurance :21 152,25€
Taxe foncière : 1 984,46€/an
Soit par mois : 165,37€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 653,71€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 416,47€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :237,24€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 209 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 209 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 26 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé - nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires et carrelage partiel
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - nécessite un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et du plafond du salon
Quantité: salon complet
Raison: État 3/5 visible - nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :80 820 €(387 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:17 220€
    Isolation toiture/combles: 209 m² × 80€/m² = 16720€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 800€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12800€ = 12800€
  • Menuiseries - Fenêtres:19 500€
    Fenêtres double vitrage: 26 fenêtres × 750€ = 19500€
  • Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€
  • Cuisine - Rénovation complète:15 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€
  • Salle de bain - Rafraîchissement:6 000€
    Rafraîchissement salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€
  • Chambres - Revêtement sol:5 300€
    Parquet flottant: 60 m² × 80€/m² = 4800€, Main d'œuvre: 500€
  • Salon - Rafraîchissement:1 500€
    Peinture murs et plafond salon: 50 m² × 30€/m² = 1500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montlieu-la-Garde (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 654 €/mois
Revenus locatifs annuels : 19 845 €/an
Calcul : 1 654 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 803 €/an
Base de calcul : Emprunt de 241 740 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 846 €/an
Calcul : 71 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 984 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 80 820 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 91 453 €
Revenus locatifs : +19 845 €
Charges déductibles : -91 453 €
Résultat foncier Année 1 : -71 608 €(Déficit de 71 608 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 50 208 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 633 €/an
Revenus locatifs : +19 845 €
Charges déductibles : -10 633 €
Résultat foncier Années 2+ : 9 212 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 50208.48 € reporté.
Prix d'achat du bien : 149 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 96 850 €(65% de 149 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 522 €/an
Calcul : 96 850 € × 3,636% = 3 522 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
119 845 €91 461 €7 810 €-71 616 €21 400 €50 216 €50 216 €
220 241 €10 430 €7 599 €9 812 €--40 404 €
320 646 €10 212 €7 381 €10 435 €--29 970 €
421 059 €9 986 €7 156 €11 073 €--18 897 €
521 480 €9 754 €6 923 €11 727 €--7 170 €
621 910 €9 513 €6 683 €12 397 €---
722 348 €9 265 €6 434 €13 083 €---
822 795 €9 008 €6 178 €13 787 €---
923 251 €8 743 €5 912 €14 508 €---
1023 716 €8 469 €5 638 €15 247 €---
1124 190 €8 186 €5 355 €16 005 €---
1224 674 €7 893 €5 063 €16 781 €---
1325 168 €7 591 €4 761 €17 577 €---
1425 671 €7 279 €4 448 €18 392 €---
1526 184 €6 956 €4 126 €19 228 €---
1626 708 €6 623 €3 792 €20 085 €---
1727 242 €6 278 €3 448 €20 964 €---
1827 787 €5 923 €3 092 €21 865 €---
1928 343 €5 555 €2 724 €22 788 €---
2028 910 €5 175 €2 345 €23 735 €---
2129 488 €4 783 €1 952 €24 705 €---
2230 078 €4 377 €1 547 €25 700 €---
2330 679 €3 958 €1 128 €26 721 €---
2431 293 €3 526 €695 €27 767 €---
2531 919 €3 078 €248 €28 840 €---
TOTAL635 628 €264 022 €112 438 €371 606 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 371 606 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 19 845 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 167 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 167 €-6 420 €+10 587 €
2+4 167 €0 €+4 167 €
3+4 167 €0 €+4 167 €
4+4 167 €0 €+4 167 €
5+4 167 €0 €+4 167 €
6+4 167 €+1 568 €+2 599 €
7+4 167 €+3 925 €+242 €
8+4 167 €+4 136 €+31 €
9+4 167 €+4 352 €-185 €
10+4 167 €+4 574 €-407 €
11+4 167 €+4 801 €-634 €
12+4 167 €+5 034 €-867 €
13+4 167 €+5 273 €-1 106 €
14+4 167 €+5 518 €-1 351 €
15+4 167 €+5 768 €-1 601 €
16+4 167 €+6 026 €-1 859 €
17+4 167 €+6 289 €-2 122 €
18+4 167 €+6 559 €-2 392 €
19+4 167 €+6 836 €-2 669 €
20+4 167 €+7 120 €-2 953 €
21+4 167 €+7 412 €-3 245 €
22+4 167 €+7 710 €-3 543 €
23+4 167 €+8 016 €-3 849 €
24+4 167 €+8 330 €-4 163 €
25+4 167 €+8 652 €-4 485 €
Total+104 175 €+111 482 €+-7 307 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 167 jours
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