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Immeuble 13 pièces 266 m²

VillePérigueux (24)
Surface266m²
Coût Total415 070€
Loyer Annuel33 025€
Rentabilité7.96%
Cashflow/mois+278€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 292 000 €
Surface : 266 m²
Prix au m² : 1 097,74 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 13
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Immeuble 13 pièces 266 m²

A Périgueux, venez découvrir ce très bel immeuble en pierre composé : Au rez-de-chaussée : -Un grand T2 et un beau T3 avec son jardin, Au 1er étage : -Un T3 traversant avec son balcon, Au 2ème étage : -Un T3 traversant avec son balcon, Au 3ème étage : Un beau T2 Bis entièrement rénové.

Infos complémentaires : -Compteurs individuels, -4 sur 5 de loués. Exclusivité agence LE TOIT DU MONDE

Surface : 266 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 08/07/2025

Consommation énergie primaire : 265 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 265 kWh/m²/an

Ville : Périgueux
Département : Dordogne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 24000
Coordonnées : 45.186207, 0.721464
Total : 415 070€
Prix d'acquisition : 292 000€
Travaux : 99 710€
Valeur du bien : 391 710€
Frais de notaire : 23 360€
Coût estimé : 23 360€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 266m²
Loyer prédit : 10.35€/m²/mois
Fourchette : 8.29€ - 12.92€/m²/mois
Loyer total estimé : 2752€/mois
Loyer annuel estimé : 33025€/an
Fourchette totale : 2204€ - 3436€/mois
Fourchette annuelle : 26452€ - 41233€/an
Rentabilité brute :7.96%
Fourchette de rentabilité :6.37% - 9.93%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 847,62 €/m²
Basé sur :448 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :491 467 €
Prix d'achat :292 000 €
Décote à l'achat :-199 467€ (-40.6%)
Marge achat-revente :76 397€ (15.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :415 070€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 077,94€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :121,06€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 199,00€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :208 311,48€
Coût de l'assurance :36 318,63€
Taxe foncière : 3 302,55€/an
Soit par mois : 275,21€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 752,12€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 474,21€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :277,91€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 266 m²
Raison: DPE E - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 33 fenêtres (estimées à 1 fenêtre par 8 m² pour 266 m²)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 système pour 266 m²
Raison: DPE E - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 4/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et vérification de l'état des éléments sanitaires
Quantité: 5 m²
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :99 710 €(375 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:25 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système: 12000€ + Main d'œuvre: 1000€ = 13000€
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:35 250€
    Fenêtres double vitrage: 33 fenêtres × 500€ = 16500€, Main d'œuvre: 2250€ = 18750€
  • Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique:6 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système: 3000€ + Main d'œuvre: 500€ = 3500€
  • Cuisine - Rénovation complète:27 000€
    Cuisine complète: 12000€ + Électroménager: 3000€ = 15000€
  • Salle de bain - Rafraîchissement:300€
    Peinture salle de bain: 5 m² × 60€/m² = 300€
  • Chambres - Revêtement sol:4 860€
    Parquet flottant: 36 m² × 60€/m² = 2160€, Main d'œuvre: 540€ = 2700€
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture salon: 20 m² × 40€/m² = 800€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Périgueux (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 66 750€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres double vitrage, Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 752 €/mois
Revenus locatifs annuels : 33 025 €/an
Calcul : 2 752 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 14 345 €/an
Base de calcul : Emprunt de 415 070 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 453 €/an
Calcul : 121 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 303 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 99 710 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 118 811 €
Revenus locatifs : +33 025 €
Charges déductibles : -118 811 €
Résultat foncier Année 1 : -85 785 €(Déficit de 85 785 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 64 385 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 19 101 €/an
Revenus locatifs : +33 025 €
Charges déductibles : -19 101 €
Résultat foncier Années 2+ : 13 925 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 64385.13 € reporté.
Prix d'achat du bien : 292 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 189 800 €(65% de 292 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 902 €/an
Calcul : 189 800 € × 3,636% = 6 902 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
133 025 €118 824 €14 359 €-85 799 €21 400 €64 399 €64 399 €
233 686 €18 738 €13 983 €14 948 €--49 451 €
334 360 €18 348 €13 593 €16 011 €--33 439 €
435 047 €17 945 €13 190 €17 102 €--16 338 €
535 748 €17 527 €12 772 €18 221 €---
636 463 €17 095 €12 339 €19 368 €---
737 192 €16 647 €11 891 €20 545 €---
837 936 €16 183 €11 427 €21 753 €---
938 695 €15 702 €10 947 €22 992 €---
1039 468 €15 205 €10 449 €24 264 €---
1140 258 €14 690 €9 934 €25 568 €---
1241 063 €14 156 €9 401 €26 907 €---
1341 884 €13 604 €8 848 €28 281 €---
1442 722 €13 031 €8 276 €29 691 €---
1543 576 €12 439 €7 684 €31 138 €---
1644 448 €11 825 €7 070 €32 623 €---
1745 337 €11 190 €6 435 €34 147 €---
1846 244 €10 532 €5 777 €35 712 €---
1947 169 €9 850 €5 095 €37 318 €---
2048 112 €9 145 €4 389 €38 967 €---
2149 074 €8 414 €3 659 €40 660 €---
2250 056 €7 657 €2 902 €42 398 €---
2351 057 €6 874 €2 118 €44 183 €---
2452 078 €6 062 €1 307 €46 016 €---
2553 119 €5 222 €466 €47 898 €---
TOTAL1 057 816 €426 904 €208 311 €630 912 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 630 912 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 33 025 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 935 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 935 €-6 420 €+13 355 €
2+6 935 €0 €+6 935 €
3+6 935 €0 €+6 935 €
4+6 935 €0 €+6 935 €
5+6 935 €+565 €+6 370 €
6+6 935 €+5 810 €+1 125 €
7+6 935 €+6 164 €+771 €
8+6 935 €+6 526 €+409 €
9+6 935 €+6 898 €+37 €
10+6 935 €+7 279 €-344 €
11+6 935 €+7 670 €-735 €
12+6 935 €+8 072 €-1 137 €
13+6 935 €+8 484 €-1 549 €
14+6 935 €+8 907 €-1 972 €
15+6 935 €+9 341 €-2 406 €
16+6 935 €+9 787 €-2 852 €
17+6 935 €+10 244 €-3 309 €
18+6 935 €+10 714 €-3 779 €
19+6 935 €+11 195 €-4 260 €
20+6 935 €+11 690 €-4 755 €
21+6 935 €+12 198 €-5 263 €
22+6 935 €+12 720 €-5 785 €
23+6 935 €+13 255 €-6 320 €
24+6 935 €+13 805 €-6 870 €
25+6 935 €+14 369 €-7 434 €
Total+173 375 €+189 274 €+-15 899 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 10 jours
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