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Détails du bien

Bien expiré
VilleAubergenville (78)
Surface58
Coût Total153 880
Loyer Annuel9 823
Rentabilité6.38%
Cashflow/mois-61
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 111 500 €
Surface : 58 m²
Prix au m² : 1 922,41 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 1, Nombre d'étages : 4, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Plongez dans le charme de cet appartement de 58 m², niché au deuxième étage d'un immeuble des années 60 à Aubergenville. Que vous soyez à la recherche de votre premier chez-vous ou d'un investissement locatif, ce bien saura vous séduire par son atmosphère paisible et accueillante.

Dès l'entrée, un séjour spacieux et inondé de lumière naturelle vous invite à la détente, que ce soit en famille ou entre amis. La cuisine, indépendante et astucieusement aménagée, offre un espace fonctionnel pour concocter vos plats préférés. Les deux chambres, aux dimensions généreuses, sont de véritables cocons de tranquillité pour des nuits réparatrices. La salle de bain, accompagnée de toilettes séparées, complète cet espace de vie harmonieux. Profitez également d'un balcon de 3 m² pour savourer des moments de calme en plein air, tandis qu'une cave de 7 m² vous offre un espace de rangement supplémentaire.

Cet appartement traversant se distingue par sa luminosité exceptionnelle et son agencement optimisé, idéal pour les familles ou les colocataires. La résidence, à taille humaine, assure un cadre de vie convivial et serein.

En termes de localisation, vous apprécierez la proximité des commodités du centre d'Aubergenville, à environ 800 m, et des établissements scolaires à moins de 500 m. Les espaces verts, situés à environ 600 m, sont parfaits pour vos promenades, et la gare d'Aubergenville-Élisabethville, à 1,2 km, facilite vos déplacements vers Paris.

Caractéristiques techniques :

  • Surface : 58 m²
  • Étage : 2 € sur 4
  • Chauffage : Collectif gaz
  • Eau chaude : Ballon électrique
  • DPE : F
  • Taxe foncière : 892€

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Annonce présentée par Zefir.

Ville : Aubergenville
Département : Yvelines
Région : Île-de-France
Code postal : 78410
Total : 153 880
Prix d'acquisition : 111 500
Travaux : 33 460
Valeur du bien : 144 960
Frais de notaire : 8 920
Coût estimé : 8 920
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 58
Loyer prédit : 14.11€/m²/mois
Fourchette : 11.84€ - 16.83€/m²/mois
Loyer total estimé : 819€/mois
Loyer annuel estimé : 9823€/an
Fourchette totale : 687€ - 976€/mois
Fourchette annuelle : 8239€ - 11712€/an
Rentabilité brute :6.38%
Fourchette de rentabilité :5.35% - 7.61%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :153 880
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :760,49€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :44,88€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 805,37€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :74 267,53
Coût de l'assurance :13 464,50
Taxe foncière : 892,00€/an
Soit par mois : 74,33€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 818,61€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 879,71€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-61,10€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 346 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière à gaz à condensation pour remplacer le système de chauffage collectif gaz existant
Quantité: 1 système pour 58 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant pour améliorer l'isolation
Quantité: 6 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement du ballon électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système pour 58 m²
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec nouveaux placards et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais avec des installations datées
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo et carrelage
Quantité: 1 salle de bain (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :33 460(577 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 200
    Chaudière à gaz à condensation: 1 système × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: 700€
  • Menuiseries:7 200
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1200€ = 7200€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:2 900
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 2400€ = 2400€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:10 000
    Cuisine complète: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€, Électroménager: 2000€, Main d'œuvre: incluse
  • Salle de bain:5 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 4000€ = 4000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 400
    Parquet flottant: 24 m² × 100€/m² = 2400€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres - Peinture:960
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 40€/m² = 960€, Main d'œuvre: incluse
  • Salon - Peinture:800
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Aubergenville (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FE(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 14 300✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 819 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 823 €/an
Calcul : 819 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 135 €/an
Base de calcul : Emprunt de 153 880 à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 539 €/an
Calcul : 45 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 892 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 33 460
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 40 025
Revenus locatifs : +9 823
Charges déductibles : -40 025
Résultat foncier Année 1 : -30 202(Déficit de 30 202 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 8 802
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 565 €/an
Revenus locatifs : +9 823
Charges déductibles : -6 565
Résultat foncier Années 2+ : 3 258 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 8802.14 € reporté.
Prix d'achat du bien : 111 500
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 72 475(65% de 111 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 635 €/an
Calcul : 72 475 € × 3,636% = 2 635
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 82340 0305 140-30 20721 400 €8 807 €8 807 €
210 0206 4345 0033 586--5 221 €
310 2206 2924 8613 928--1 293 €
410 4256 1464 7154 279---
510 6335 9944 5644 639---
610 8465 8384 4075 008---
711 0635 6764 2455 387---
811 2845 5084 0775 776---
911 5105 3353 9046 175---
1011 7405 1553 7256 584---
1111 9754 9703 5397 004---
1212 2144 7783 3487 436---
1312 4584 5803 1497 878---
1412 7074 3752 9448 333---
1512 9624 1632 7328 799---
1613 2213 9432 5129 278---
1713 4853 7162 2859 769---
1813 7553 4812 05110 274---
1914 0303 2381 80810 792---
2014 3112 9871 55611 324---
2114 5972 7271 29711 870---
2214 8892 4581 02812 430---
2315 1872 18075013 006---
2415 4901 89346213 597---
2515 8001 59516514 205---
TOTAL314 642143 49274 268171 15021 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 171 150
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 823 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 063 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 063-6 420+8 483
2+2 0630+2 063
3+2 0630+2 063
4+2 063+896+1 167
5+2 063+1 392+671
6+2 063+1 502+561
7+2 063+1 616+447
8+2 063+1 733+330
9+2 063+1 852+211
10+2 063+1 975+88
11+2 063+2 101-38
12+2 063+2 231-168
13+2 063+2 364-301
14+2 063+2 500-437
15+2 063+2 640-577
16+2 063+2 783-720
17+2 063+2 931-868
18+2 063+3 082-1 019
19+2 063+3 238-1 175
20+2 063+3 397-1 334
21+2 063+3 561-1 498
22+2 063+3 729-1 666
23+2 063+3 902-1 839
24+2 063+4 079-2 016
25+2 063+4 261-2 198
Total+51 575+51 345+230
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 87 jours
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