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Appartement - 3 pièce(s) - 66 m²

Bien expiré
VilleDammarie-les-Lys (77)
Surface66
Coût Total175 910
Loyer Annuel11 726
Rentabilité6.67%
Cashflow/mois-41
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 127 000 €
Surface : 66 m²
Prix au m² : 1 924,24 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Situé à Dammarie-les-Lys, à seulement 15 minutes à pied de la gare de Melun, cet appartement de plus de 65 m² offre un cadre de vie pratique, avec un quotidien facilité par la proximité immédiate des services. Tous les commerces, écoles, collège et commodités sont accessibles à pied, ce qui en fait un bien idéal pour une vie de famille ou pour un investissement locatif. Au troisième étage d'une résidence privée, l'appartement se compose d'une entrée desservant une cuisine séparée, un séjour / salle à manger lumineux donnant sur un balcon, un cellier, une salle de bain, deux chambres dont une avec accès direct au balcon, ainsi qu'un WC séparé. Ce bien bénéficie également d'une place de stationnement. Un appartement fonctionnel et lumineux, avec balcon et stationnement, offrant de beaux volumes et un agencement agréable.

Une visite virtuelle est disponible sur demande ou en scannant le QR Code de la dernière photo.

Honoraires à la charge du vendeur Votre agent commercial 3G IMMO sur place EI

  • Ruben GIMENO inscrit au RSAC de MELUN n° 948 285 283 Selon l'article L.561.5 du Code Monétaire et Financier, pour l'organisation de la visite, la présentation d'une pièce d'identité vous sera demandée. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Numéro de mandat : 211497RG

Précision localisation : 2402

Ville : Dammarie-les-Lys
Département : Seine-et-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 77190
Total : 175 910
Prix d'acquisition : 127 000
Travaux : 38 750
Valeur du bien : 165 750
Frais de notaire : 10 160
Coût estimé : 10 160
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 66
Loyer prédit : 14.81€/m²/mois
Fourchette : 12.81€ - 17.11€/m²/mois
Loyer total estimé : 977€/mois
Loyer annuel estimé : 11726€/an
Fourchette totale : 846€ - 1129€/mois
Fourchette annuelle : 10147€ - 13551€/an
Rentabilité brute :6.67%
Fourchette de rentabilité :5.77% - 7.70%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :175 910
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :869,37€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :51,31€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 920,67€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :84 899,93
Coût de l'assurance :15 392,13
Taxe foncière : 1 172,63€/an
Soit par mois : 97,72€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 977,19€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 018,39€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-41,20€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 66 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine, incluant placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 1/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 1/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :38 750(587 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 000
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:5 250
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 750€ = 5250€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:5 000
    Rénovation lourde chambres: 20 m² × 250€/m² = 5000€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Dammarie-les-Lys (coefficient 1.0 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 977 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 726 €/an
Calcul : 977 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 870 €/an
Base de calcul : Emprunt de 175 910 à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 616 €/an
Calcul : 51 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 173 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 38 750
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 46 408
Revenus locatifs : +11 726
Charges déductibles : -46 408
Résultat foncier Année 1 : -34 682(Déficit de 34 682 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 13 282
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 658 €/an
Revenus locatifs : +11 726
Charges déductibles : -7 658
Résultat foncier Années 2+ : 4 068 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 13281.92 € reporté.
Prix d'achat du bien : 127 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 82 550(65% de 127 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 002 €/an
Calcul : 82 550 € × 3,636% = 3 002
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 72646 4145 876-34 68821 400 €13 288 €13 288 €
211 9617 5075 7194 453--8 834 €
312 2007 3465 5574 854--3 980 €
412 4447 1785 3905 266---
512 6937 0055 2175 688---
612 9476 8265 0386 121---
713 2066 6414 8536 565---
813 4706 4494 6617 020---
913 7396 2514 4637 488---
1014 0146 0464 2587 968---
1114 2945 8344 0468 460---
1214 5805 6153 8278 965---
1314 8725 3883 6009 483---
1415 1695 1543 36610 015---
1515 4734 9113 12310 561---
1615 7824 6602 87211 122---
1716 0984 4012 61311 697---
1816 4204 1322 34412 287---
1916 7483 8552 06612 893---
2017 0833 5681 77913 515---
2117 4253 2711 48214 154---
2217 7732 9631 17514 810---
2318 1292 64685715 483---
2418 4912 31752916 174---
2518 8611 97718916 884---
TOTAL375 598168 35884 900207 24021 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 207 240
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 726 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 463 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 463-6 420+8 883
2+2 4630+2 463
3+2 4630+2 463
4+2 463+386+2 077
5+2 463+1 706+757
6+2 463+1 836+627
7+2 463+1 969+494
8+2 463+2 106+357
9+2 463+2 246+217
10+2 463+2 390+73
11+2 463+2 538-75
12+2 463+2 689-226
13+2 463+2 845-382
14+2 463+3 005-542
15+2 463+3 168-705
16+2 463+3 336-873
17+2 463+3 509-1 046
18+2 463+3 686-1 223
19+2 463+3 868-1 405
20+2 463+4 055-1 592
21+2 463+4 246-1 783
22+2 463+4 443-1 980
23+2 463+4 645-2 182
24+2 463+4 852-2 389
25+2 463+5 065-2 602
Total+61 575+62 172+-597
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 89 jours
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