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Appartement - 3 pièce(s) - 66 m²

Bien expiré
VilleDammarie-les-Lys (77)
Surface66m²
Coût Total175 910€
Loyer Annuel11 726€
Rentabilité6.67%
Cashflow/mois-41€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 127 000 €
Surface : 66 m²
Prix au m² : 1 924,24 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Situé à Dammarie-les-Lys, à seulement 15 minutes à pied de la gare de Melun, cet appartement de plus de 65 m² offre un cadre de vie pratique, avec un quotidien facilité par la proximité immédiate des services. Tous les commerces, écoles, collège et commodités sont accessibles à pied, ce qui en fait un bien idéal pour une vie de famille ou pour un investissement locatif. Au troisième étage d'une résidence privée, l'appartement se compose d'une entrée desservant une cuisine séparée, un séjour / salle à manger lumineux donnant sur un balcon, un cellier, une salle de bain, deux chambres dont une avec accès direct au balcon, ainsi qu'un WC séparé. Ce bien bénéficie également d'une place de stationnement. Un appartement fonctionnel et lumineux, avec balcon et stationnement, offrant de beaux volumes et un agencement agréable.

Une visite virtuelle est disponible sur demande ou en scannant le QR Code de la dernière photo.

Honoraires à la charge du vendeur Votre agent commercial 3G IMMO sur place EI

  • Ruben GIMENO inscrit au RSAC de MELUN n° 948 285 283 Selon l'article L.561.5 du Code Monétaire et Financier, pour l'organisation de la visite, la présentation d'une pièce d'identité vous sera demandée. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Numéro de mandat : 211497RG

Précision localisation : 2402

Ville : Dammarie-les-Lys
Département : Seine-et-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 77190
Total : 175 910€
Prix d'acquisition : 127 000€
Travaux : 38 750€
Valeur du bien : 165 750€
Frais de notaire : 10 160€
Coût estimé : 10 160€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 66m²
Loyer prédit : 14.81€/m²/mois
Fourchette : 12.81€ - 17.11€/m²/mois
Loyer total estimé : 977€/mois
Loyer annuel estimé : 11726€/an
Fourchette totale : 846€ - 1129€/mois
Fourchette annuelle : 10147€ - 13551€/an
Rentabilité brute :6.67%
Fourchette de rentabilité :5.77% - 7.70%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :175 910€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :869,37€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :51,31€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 920,67€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :84 899,93€
Coût de l'assurance :15 392,13€
Taxe foncière : 1 172,63€/an
Soit par mois : 97,72€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 977,19€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 018,39€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-41,20€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 66 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine, incluant placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 1/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 1/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :38 750 €(587 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:5 250€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 750€ = 5250€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:5 000€
    Rénovation lourde chambres: 20 m² × 250€/m² = 5000€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Dammarie-les-Lys (coefficient 1.0 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 977 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 726 €/an
Calcul : 977 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 870 €/an
Base de calcul : Emprunt de 175 910 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 616 €/an
Calcul : 51 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 173 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 38 750 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 46 408 €
Revenus locatifs : +11 726 €
Charges déductibles : -46 408 €
Résultat foncier Année 1 : -34 682 €(Déficit de 34 682 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 13 282 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 658 €/an
Revenus locatifs : +11 726 €
Charges déductibles : -7 658 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 068 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 13281.92 € reporté.
Prix d'achat du bien : 127 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 82 550 €(65% de 127 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 002 €/an
Calcul : 82 550 € × 3,636% = 3 002 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 726 €46 414 €5 876 €-34 688 €21 400 €13 288 €13 288 €
211 961 €7 507 €5 719 €4 453 €--8 834 €
312 200 €7 346 €5 557 €4 854 €--3 980 €
412 444 €7 178 €5 390 €5 266 €---
512 693 €7 005 €5 217 €5 688 €---
612 947 €6 826 €5 038 €6 121 €---
713 206 €6 641 €4 853 €6 565 €---
813 470 €6 449 €4 661 €7 020 €---
913 739 €6 251 €4 463 €7 488 €---
1014 014 €6 046 €4 258 €7 968 €---
1114 294 €5 834 €4 046 €8 460 €---
1214 580 €5 615 €3 827 €8 965 €---
1314 872 €5 388 €3 600 €9 483 €---
1415 169 €5 154 €3 366 €10 015 €---
1515 473 €4 911 €3 123 €10 561 €---
1615 782 €4 660 €2 872 €11 122 €---
1716 098 €4 401 €2 613 €11 697 €---
1816 420 €4 132 €2 344 €12 287 €---
1916 748 €3 855 €2 066 €12 893 €---
2017 083 €3 568 €1 779 €13 515 €---
2117 425 €3 271 €1 482 €14 154 €---
2217 773 €2 963 €1 175 €14 810 €---
2318 129 €2 646 €857 €15 483 €---
2418 491 €2 317 €529 €16 174 €---
2518 861 €1 977 €189 €16 884 €---
TOTAL375 598 €168 358 €84 900 €207 240 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 207 240 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 726 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 463 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 463 €-6 420 €+8 883 €
2+2 463 €0 €+2 463 €
3+2 463 €0 €+2 463 €
4+2 463 €+386 €+2 077 €
5+2 463 €+1 706 €+757 €
6+2 463 €+1 836 €+627 €
7+2 463 €+1 969 €+494 €
8+2 463 €+2 106 €+357 €
9+2 463 €+2 246 €+217 €
10+2 463 €+2 390 €+73 €
11+2 463 €+2 538 €-75 €
12+2 463 €+2 689 €-226 €
13+2 463 €+2 845 €-382 €
14+2 463 €+3 005 €-542 €
15+2 463 €+3 168 €-705 €
16+2 463 €+3 336 €-873 €
17+2 463 €+3 509 €-1 046 €
18+2 463 €+3 686 €-1 223 €
19+2 463 €+3 868 €-1 405 €
20+2 463 €+4 055 €-1 592 €
21+2 463 €+4 246 €-1 783 €
22+2 463 €+4 443 €-1 980 €
23+2 463 €+4 645 €-2 182 €
24+2 463 €+4 852 €-2 389 €
25+2 463 €+5 065 €-2 602 €
Total+61 575 €+62 172 €+-597 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 225 jours
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