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Appartement à vendre

VilleMontreuil (93)
Surface71
Coût Total276 300
Loyer Annuel17 696
Rentabilité6.40%
Cashflow/mois-122
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 210 000 €
Surface : 71 m²
Prix au m² : 2 957,75 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, Salle de bain, 2 chambres, 1 parking: Box de stationnement, Pas de balcon

Situé en limite de Montreuil et Rosny, sur la commune de Noisy Le Sec, dans un environnement calme à proximité immédiate du métro ligne 11, des commerces et de toutes les commodités, découvrez cet appartement de 71,5 m2 en rez-de-chaussée au sein d'une résidence sécurisée, calme et bien entretenue avec jardin. Ce bien se compose d'un 4 pièces comprenant un séjour lumineux, deux chambres, une cuisine, une salle de bains ainsi que des espaces de rangement. La distribution est fonctionnelle et adaptée pour accueillir une famille sur une premier achat. Vous bénéficierez également d'une cave ainsi que d'une place de parking, atouts appréciables au quotidien. L'emplacement, le calme de la résidence, la proximité des transports et le potentiel du bien en font une opportunité intéressante à découvrir rapidement.

Bien présenté par Agences de France par délégation. Agences de France – SIREN : 899413603 – Titulaire de la carte T : 29012021000000009 non habilité à percevoir des fonds

Ville : Montreuil
Département : Seine-Saint-Denis
Région : Île-de-France
Code postal : 93100
Coordonnées : 48.861664, 2.447194
Total : 276 300
Prix d'acquisition : 210 000
Travaux : 49 500
Valeur du bien : 259 500
Frais de notaire : 16 800
Coût estimé : 16 800
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 71
Loyer prédit : 20.77€/m²/mois
Fourchette : 15.24€ - 28.30€/m²/mois
Loyer total estimé : 1475€/mois
Loyer annuel estimé : 17696€/an
Fourchette totale : 1082€ - 2009€/mois
Fourchette annuelle : 12987€ - 24113€/an
Rentabilité brute :6.40%
Fourchette de rentabilité :4.70% - 8.73%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :6 211,61 €/m²
Basé sur :612 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :441 024
Prix d'achat :210 000
Décote à l'achat :-231 024 (-52.4%)
Marge achat-revente :164 724€ (37.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :276 300
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 368,45€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :80,59€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 449,04€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :134 234,67
Coût de l'assurance :24 176,25
Taxe foncière : 1 769,58€/an
Soit par mois : 147,47€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 474,65€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 596,50€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-121,85€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 413 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 71 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur 71 m²)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé - nécessite mise aux normes et rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - nécessite rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement recommandé
EntréeOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement des murs et carrelage dans l'entrée
Quantité: 5 m²
Raison: État 3/5 assumé - nécessite léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :49 500(697 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 500
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:4 900
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 700€ = 4900€, Main d'œuvre: inclus
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: inclus
  • Cuisine:21 500
    Cuisine complète: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€, Électroménager: 3000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: inclus
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Revêtement sol:1 200
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Peinture:800
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€, Main d'œuvre: inclus
  • Salon - Peinture:800
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€, Main d'œuvre: inclus
  • Entrée - Rafraîchissement:300
    Rafraîchissement murs et carrelage: 5 m² × 60€/m² = 300€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (Montreuil). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FD(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 16 900✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 475 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 696 €/an
Calcul : 1 475 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 275 €/an
Base de calcul : Emprunt de 276 300 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 967 €/an
Calcul : 81 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 770 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 49 500
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 61 511
Revenus locatifs : +17 696
Charges déductibles : -61 511
Résultat foncier Année 1 : -43 816(Déficit de 43 816 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 22 416
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 011 €/an
Revenus locatifs : +17 696
Charges déductibles : -12 011
Résultat foncier Années 2+ : 5 684 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 22415.53 € reporté.
Prix d'achat du bien : 210 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 136 500(65% de 210 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 964 €/an
Calcul : 136 500 € × 3,636% = 4 964
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 69661 5209 284-43 82421 400 €22 424 €22 424 €
218 05011 7749 0376 276--16 148 €
318 41111 5198 7826 892--9 256 €
418 77911 2558 5187 524--1 732 €
519 15510 9828 2458 173---
619 53810 7007 9638 838---
719 92810 4087 6719 521---
820 32710 1057 36910 222---
920 7349 7937 05610 941---
1021 1489 4696 73311 679---
1121 5719 1356 39812 436---
1222 0038 7896 05213 214---
1322 4438 4305 69414 012---
1422 8918 0605 32314 832---
1523 3497 6774 94015 673---
1623 8167 2804 54416 536---
1724 2936 8704 13317 423---
1824 7786 4463 70918 333---
1925 2746 0073 27019 267---
2025 7805 5522 81620 227---
2126 2955 0832 34621 213---
2226 8214 5961 86022 225---
2327 3574 0941 35723 264---
2427 9053 57383724 331---
2528 4633 03529825 428---
TOTAL566 803252 151134 235314 65321 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 314 653
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 696 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 716 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 716-6 420+10 136
2+3 7160+3 716
3+3 7160+3 716
4+3 7160+3 716
5+3 716+1 932+1 784
6+3 716+2 651+1 065
7+3 716+2 856+860
8+3 716+3 066+650
9+3 716+3 282+434
10+3 716+3 504+212
11+3 716+3 731-15
12+3 716+3 964-248
13+3 716+4 204-488
14+3 716+4 449-733
15+3 716+4 702-986
16+3 716+4 961-1 245
17+3 716+5 227-1 511
18+3 716+5 500-1 784
19+3 716+5 780-2 064
20+3 716+6 068-2 352
21+3 716+6 364-2 648
22+3 716+6 667-2 951
23+3 716+6 979-3 263
24+3 716+7 299-3 583
25+3 716+7 628-3 912
Total+92 900+94 396+-1 496
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 59 jours
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