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Détails du bien

VilleGannat (03)
Surface76m²
Coût Total118 260€
Loyer Annuel6 467€
Rentabilité5.47%
Cashflow/mois-143€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 65 000 €
Surface : 76 m²
Prix au m² : 855,26 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre de WC : 1, Mandat exclusif

Maison à rénover au cœur de Gannat (03800), proposée à 65000€. Cette demeure de 76m², répartie sur deux niveaux, comprend une entrée donnant sur un salon, une salle d'eau et un WC. Deux chambres à l'étage. Un jardin privatif avec puit et un garage complètent le volume, offrant de belles possibilités d'aménagement selon vos envies. Le bien bénéficie d'un cadre de vie agréable, à quelques minutes à pied de la gare TER de Gannat (ligne 16) et du réseau de bus local, ce qui facilite les déplacements. Les établissements scolaires sont très proches : école élémentaire, deux écoles maternelles et un lycée se situent à moins de 12minutes de marche, idéal pour les familles. Vous profiterez ainsi d'un environnement calme tout en restant à proximité des commodités du centreville. - https://www.century21-lefebvre-gannat.com/mentions_legales/

Ville : Gannat
Département : Allier
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 03800
Coordonnées : 46.088296, 3.215587
Total : 118 260€
Prix d'acquisition : 65 000€
Travaux : 48 060€
Valeur du bien : 113 060€
Frais de notaire : 5 200€
Coût estimé : 5 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 76m²
Loyer prédit : 7.09€/m²/mois
Fourchette : 5.42€ - 9.29€/m²/mois
Loyer total estimé : 539€/mois
Loyer annuel estimé : 6467€/an
Fourchette totale : 412€ - 706€/mois
Fourchette annuelle : 4939€ - 8469€/an
Rentabilité brute :5.47%
Fourchette de rentabilité :4.18% - 7.16%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 442,78 €/m²
Basé sur :36 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :109 651 €
Prix d'achat :65 000 €
Décote à l'achat :-44 651€ (-40.7%)
Marge achat-revente :-8 609€ (-7.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :118 260€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :593,94€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :34,49€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 628,43€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :59 922,56€
Coût de l'assurance :10 347,75€
Taxe foncière : 646,75€/an
Soit par mois : 53,90€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 538,96€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 682,33€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-143,37€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 76 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (76 m²)
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien cumulus
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que carrelage complet
Quantité: salle de bain complète (environ 4 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture murs et plafonds pour les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - chambres en mauvais état
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite un rafraîchissement
EntréeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation de l'entrée avec peinture et éventuellement revêtement de sol
Quantité: entrée (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible - entrée en mauvais état

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :48 060 €(632 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Isolation:4 560€
    Isolation toiture/combles: 76 m² × 60€/m² = 4560€, Main d'œuvre: inclus
  • Menuiseries:8 100€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 900€/fenêtre = 8100€, Main d'œuvre: inclus
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation complète cuisine: 8000€, Main d'œuvre: inclus
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6000€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres:3 000€
    Revêtement sol (parquet flottant) et peinture: 20 m² × 100€/m² = 2000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salon:600€
    Peinture murs et plafonds salon: 15 m² × 40€/m² = 600€, Main d'œuvre: inclus
  • Entrée:800€
    Rénovation entrée: 10 m² × 80€/m² = 800€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Auvergne (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 539 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 467 €/an
Calcul : 539 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 122 €/an
Base de calcul : Emprunt de 118 260 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 414 €/an
Calcul : 34 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 647 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 48 060 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 53 243 €
Revenus locatifs : +6 467 €
Charges déductibles : -53 243 €
Résultat foncier Année 1 : -46 776 €(Déficit de 46 776 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 25 376 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 183 €/an
Revenus locatifs : +6 467 €
Charges déductibles : -5 183 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 284 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 25375.65 € reporté.
Prix d'achat du bien : 65 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 42 250 €(65% de 65 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 536 €/an
Calcul : 42 250 € × 3,636% = 1 536 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 467 €53 247 €4 126 €-46 780 €21 400 €25 380 €25 380 €
26 597 €5 079 €4 019 €1 517 €--23 862 €
36 729 €4 968 €3 907 €1 761 €--22 101 €
46 863 €4 852 €3 792 €2 011 €--20 090 €
57 001 €4 733 €3 672 €2 268 €--17 822 €
67 141 €4 609 €3 548 €2 532 €--15 290 €
77 283 €4 480 €3 420 €2 803 €--12 487 €
87 429 €4 347 €3 287 €3 082 €--9 405 €
97 578 €4 209 €3 149 €3 368 €--6 037 €
107 729 €4 067 €3 006 €3 663 €--2 374 €
117 884 €3 919 €2 858 €3 965 €---
128 041 €3 766 €2 705 €4 276 €---
138 202 €3 607 €2 546 €4 595 €---
148 366 €3 443 €2 382 €4 924 €---
158 534 €3 272 €2 212 €5 261 €---
168 704 €3 096 €2 035 €5 608 €---
178 878 €2 913 €1 853 €5 965 €---
189 056 €2 724 €1 663 €6 332 €---
199 237 €2 528 €1 467 €6 709 €---
209 422 €2 325 €1 264 €7 097 €---
219 610 €2 115 €1 054 €7 496 €---
229 803 €1 897 €836 €7 906 €---
239 999 €1 671 €610 €8 327 €---
2410 199 €1 437 €377 €8 761 €---
2510 403 €1 195 €134 €9 207 €---
TOTAL207 155 €134 499 €59 923 €72 656 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 72 656 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 467 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 358 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 358 €-6 420 €+7 778 €
2+1 358 €0 €+1 358 €
3+1 358 €0 €+1 358 €
4+1 358 €0 €+1 358 €
5+1 358 €0 €+1 358 €
6+1 358 €0 €+1 358 €
7+1 358 €0 €+1 358 €
8+1 358 €0 €+1 358 €
9+1 358 €0 €+1 358 €
10+1 358 €0 €+1 358 €
11+1 358 €+477 €+881 €
12+1 358 €+1 283 €+75 €
13+1 358 €+1 379 €-21 €
14+1 358 €+1 477 €-119 €
15+1 358 €+1 578 €-220 €
16+1 358 €+1 682 €-324 €
17+1 358 €+1 790 €-432 €
18+1 358 €+1 900 €-542 €
19+1 358 €+2 013 €-655 €
20+1 358 €+2 129 €-771 €
21+1 358 €+2 249 €-891 €
22+1 358 €+2 372 €-1 014 €
23+1 358 €+2 498 €-1 140 €
24+1 358 €+2 628 €-1 270 €
25+1 358 €+2 762 €-1 404 €
Total+33 950 €+21 797 €+12 153 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 59 jours
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