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Appartement à vendre

VilleVilleneuve-la-Garenne (92)
Surface160m²
Coût Total461 540€
Loyer Annuel33 977€
Rentabilité7.36%
Cashflow/mois+98€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 380 000 €
Surface : 160 m²
Prix au m² : 2 375 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cuisine ouverte, 5 chambres, Entrée séparée, Terrasse, Sans vis-à-vis, TV par câble, Pas de balcon, Non meublé

RIVERCOACH, N°1 du conseil en habitat fluvial, vous propose ce joli bateau-logement d'environ 160 €m² avec une terrasse de 40 €m², à proximité immédiate du centre-ville de Villeneuve-la-Garenne et des écoles.

Le bateau offre un agréable espace de vie comprenant une entrée, un salon lumineux et une cuisine ouverte, propice aux moments de convivialité.

La partie nuit se compose d'une suite parentale avec salle de douche, ainsi que de deux chambres enfants. Une seconde salle de douche vient compléter cet espace.

Deux studios indépendants viennent enrichir ce bien :

  • Le premier, situé dans la timonerie, dispose d'une salle de douche et peut être facilement aménagé avec une kitchenette.
  • Le second, à l'avant du bateau, qui comprend une chambre et une salle de douche

Transports à proximité :

  • Tramway T1 : Arrêts Mairie de Villeneuve-la-Garenne, La Noue et Chemin des Reniers à environ 10 minutes à pied.
  • Bus RATP : Lignes 137, 177, 178, 261 et 378 desservants la commune.
  • RER D : Gare de Saint-Denis à environ 15 min à pied
  • RER C : Gare de Gennevilliers à environ 20 min à pied

Contact : Valérie ou Kirian

Ville : Villeneuve-la-Garenne
Département : Hauts-de-Seine
Région : Île-de-France
Code postal : 92390
Coordonnées : 48.941296, 2.327496
Total : 461 540€
Prix d'acquisition : 380 000€
Travaux : 51 140€
Valeur du bien : 431 140€
Frais de notaire : 30 400€
Coût estimé : 30 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 160m²
Loyer prédit : 17.70€/m²/mois
Fourchette : 14.28€ - 21.93€/m²/mois
Loyer total estimé : 2831€/mois
Loyer annuel estimé : 33977€/an
Fourchette totale : 2285€ - 3509€/mois
Fourchette annuelle : 27418€ - 42104€/an
Rentabilité brute :7.36%
Fourchette de rentabilité :5.94% - 9.12%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :2 963,65 €/m²
Basé sur :90 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :474 183 €
Prix d'achat :380 000 €
Décote à l'achat :-94 183€ (-19.9%)
Marge achat-revente :12 643€ (2.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :461 540€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 315,53€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :134,62€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 450,15€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :233 119,48€
Coût de l'assurance :40 384,75€
Taxe foncière : 3 397,67€/an
Soit par mois : 283,14€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 831,39€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 733,29€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :98,11€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 160 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 16 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 2 salles de bain
Raison: État 4/5 visible - salles de bain en bon état mais nécessitant une mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sols en bon état mais rafraîchissement recommandé
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et changement de robinetterie si nécessaire
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état, rafraîchissement cosmétique
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds
Quantité: salon complet (environ 30 m²)
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état, rafraîchissement cosmétique

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :51 140 €(320 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 400€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 10400€ = 10400€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:19 200€
    Fenêtres double vitrage: 16 fenêtres × 1200€ = 19200€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 2 salles de bain × 6000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:4 500€
    Parquet flottant: 50 m² × 90€/m² = 4500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:1 200€
    Rafraîchissement cuisine: Peinture et robinetterie = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:840€
    Peinture salon: 30 m² × 28€/m² = 840€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Villeneuve-la-Garenne (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 831 €/mois
Revenus locatifs annuels : 33 977 €/an
Calcul : 2 831 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 16 043 €/an
Base de calcul : Emprunt de 461 540 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 615 €/an
Calcul : 135 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 398 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 51 140 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 72 196 €
Revenus locatifs : +33 977 €
Charges déductibles : -72 196 €
Résultat foncier Année 1 : -38 219 €(Déficit de 38 219 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 16 819 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 21 056 €/an
Revenus locatifs : +33 977 €
Charges déductibles : -21 056 €
Résultat foncier Années 2+ : 12 921 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 16819.44 € reporté.
Prix d'achat du bien : 380 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 247 000 €(65% de 380 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 8 982 €/an
Calcul : 247 000 € × 3,636% = 8 982 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
133 977 €72 211 €16 058 €-38 235 €21 400 €16 835 €16 835 €
234 656 €20 652 €15 639 €14 005 €--2 830 €
335 349 €20 217 €15 204 €15 132 €---
436 056 €19 767 €14 754 €16 289 €---
536 778 €19 301 €14 288 €17 477 €---
637 513 €18 818 €13 805 €18 695 €---
738 263 €18 318 €13 305 €19 946 €---
839 029 €17 800 €12 787 €21 229 €---
939 809 €17 263 €12 250 €22 546 €---
1040 605 €16 707 €11 694 €23 898 €---
1141 417 €16 132 €11 119 €25 286 €---
1242 246 €15 535 €10 522 €26 710 €---
1343 091 €14 918 €9 905 €28 173 €---
1443 953 €14 278 €9 265 €29 674 €---
1544 832 €13 615 €8 602 €31 216 €---
1645 728 €12 929 €7 916 €32 799 €---
1746 643 €12 218 €7 205 €34 424 €---
1847 576 €11 482 €6 469 €36 093 €---
1948 527 €10 720 €5 706 €37 808 €---
2049 498 €9 930 €4 917 €39 568 €---
2150 488 €9 112 €4 098 €41 376 €---
2251 497 €8 264 €3 251 €43 233 €---
2352 527 €7 386 €2 373 €45 141 €---
2453 578 €6 477 €1 464 €47 101 €---
2554 649 €5 536 €523 €49 114 €---
TOTAL1 088 285 €409 586 €233 119 €678 699 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 678 699 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 33 977 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +7 135 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+7 135 €-6 420 €+13 555 €
2+7 135 €0 €+7 135 €
3+7 135 €+3 691 €+3 444 €
4+7 135 €+4 887 €+2 248 €
5+7 135 €+5 243 €+1 892 €
6+7 135 €+5 609 €+1 526 €
7+7 135 €+5 984 €+1 151 €
8+7 135 €+6 369 €+766 €
9+7 135 €+6 764 €+371 €
10+7 135 €+7 169 €-34 €
11+7 135 €+7 586 €-451 €
12+7 135 €+8 013 €-878 €
13+7 135 €+8 452 €-1 317 €
14+7 135 €+8 902 €-1 767 €
15+7 135 €+9 365 €-2 230 €
16+7 135 €+9 840 €-2 705 €
17+7 135 €+10 327 €-3 192 €
18+7 135 €+10 828 €-3 693 €
19+7 135 €+11 342 €-4 207 €
20+7 135 €+11 870 €-4 735 €
21+7 135 €+12 413 €-5 278 €
22+7 135 €+12 970 €-5 835 €
23+7 135 €+13 542 €-6 407 €
24+7 135 €+14 130 €-6 995 €
25+7 135 €+14 734 €-7 599 €
Total+178 375 €+203 610 €+-25 235 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 34 jours
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