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Maison 8 pièces 190 m²

Bien expiré
VilleUzerche (19)
Surface190m²
Coût Total244 380€
Loyer Annuel14 972€
Rentabilité6.13%
Cashflow/mois-142€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 160 000 €
Surface : 190 m²
Prix au m² : 842,11 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 8
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 8 pièces 190 m² - Traditionnelle de 8 pièces principales

Située dans Uzerche, proche commerces dans rue calme, maison restaurée offrant en RDC un T2 indépendant (possibilité de réouvrir) comprenant pièce de vie, chambre, salle de bain , et jardin. A l'étage, pièce de vie avec cuisine équipée et poêle à bois, 2 chambres, salle de bain. Au 2ème, grande pièce de jeux, chambre et bureau. Honoraires à charge acquéreur : 7.5% Référence annonce : 233-3981 Date de réalisation du diagnostic : 23/07/2025 Prix hors honoraires : 148 840 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 540 € et 3 500 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Uzerche
Département : Corrèze
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 19140
Coordonnées : 45.426632, 1.567177
Total : 244 380€
Prix d'acquisition : 160 000€
Travaux : 71 580€
Valeur du bien : 231 580€
Frais de notaire : 12 800€
Coût estimé : 12 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 190m²
Loyer prédit : 6.57€/m²/mois
Fourchette : 5.16€ - 8.36€/m²/mois
Loyer total estimé : 1248€/mois
Loyer annuel estimé : 14972€/an
Fourchette totale : 979€ - 1589€/mois
Fourchette annuelle : 11754€ - 19072€/an
Rentabilité brute :6.13%
Fourchette de rentabilité :4.81% - 7.80%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :924,75 €/m²
Basé sur :40 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :175 702 €
Prix d'achat :160 000 €
Décote à l'achat :-15 702€ (-8.9%)
Marge achat-revente :-68 678€ (-39.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :244 380€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 193,49€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :71,28€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 264,76€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :113 666,07€
Coût de l'assurance :21 383,25€
Taxe foncière : 1 497,22€/an
Soit par mois : 124,77€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 247,69€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 389,53€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-141,85€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 190 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 190 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 24 fenêtres (estimé 1 fenêtre par 8 m² pour 190 m²)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes de la plomberie et de l'électricité, remplacement de l'électroménager si nécessaire
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 3/5 visible - installations fonctionnelles mais datées
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC), carrelage complet, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, mise aux normes de l'électricité, revêtement de sol (parquet ou stratifié)
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, vérification de l'électricité
Quantité: 2 espaces (environ 40 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :71 580 €(377 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:15 380€
    Isolation combles: 190 m² × 80€/m² = 15200€, Main d'œuvre: 180€
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation incluse)
  • Menuiseries:14 400€
    Fenêtres double vitrage: 24 fenêtres × 600€ = 14400€ (installation incluse)
  • Cuisine:14 000€
    Cuisine complète: 8000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 2000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (installation incluse)
  • Chambres:3 600€
    Peinture murs: 30 m² × 30€/m² = 900€, Parquet flottant: 30 m² × 30€/m² = 900€, Électricité: 2 chambres × 800€ = 1600€, Main d'œuvre: 200€
  • Salon:3 200€
    Peinture murs: 40 m² × 30€/m² = 1200€, Électricité: 2 espaces × 800€ = 1600€, Main d'œuvre: 400€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Uzerche (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 45 980€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries, Salon
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 248 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 972 €/an
Calcul : 1 248 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 888 €/an
Base de calcul : Emprunt de 244 380 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 855 €/an
Calcul : 71 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 497 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 71 580 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 81 820 €
Revenus locatifs : +14 972 €
Charges déductibles : -81 820 €
Résultat foncier Année 1 : -66 848 €(Déficit de 66 848 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 45 448 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 240 €/an
Revenus locatifs : +14 972 €
Charges déductibles : -10 240 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 732 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 45448.04 € reporté.
Prix d'achat du bien : 160 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 104 000 €(65% de 160 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 782 €/an
Calcul : 104 000 € × 3,636% = 3 782 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 972 €81 828 €7 895 €-66 856 €21 400 €45 456 €45 456 €
215 272 €10 035 €7 682 €5 237 €--40 219 €
315 577 €9 814 €7 462 €5 763 €--34 456 €
415 889 €9 587 €7 234 €6 302 €--28 154 €
516 206 €9 351 €6 999 €6 855 €--21 299 €
616 531 €9 108 €6 756 €7 422 €--13 877 €
716 861 €8 857 €6 505 €8 004 €--5 872 €
817 198 €8 598 €6 245 €8 601 €---
917 542 €8 329 €5 977 €9 213 €---
1017 893 €8 052 €5 700 €9 841 €---
1118 251 €7 766 €5 414 €10 485 €---
1218 616 €7 471 €5 118 €11 146 €---
1318 988 €7 165 €4 812 €11 823 €---
1419 368 €6 849 €4 497 €12 519 €---
1519 756 €6 523 €4 171 €13 232 €---
1620 151 €6 186 €3 834 €13 964 €---
1720 554 €5 838 €3 486 €14 716 €---
1820 965 €5 478 €3 126 €15 486 €---
1921 384 €5 107 €2 754 €16 277 €---
2021 812 €4 723 €2 370 €17 089 €---
2122 248 €4 326 €1 974 €17 922 €---
2222 693 €3 916 €1 564 €18 777 €---
2323 147 €3 493 €1 140 €19 654 €---
2423 610 €3 055 €703 €20 555 €---
2524 082 €2 603 €250 €21 479 €---
TOTAL479 565 €244 060 €113 666 €235 505 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 235 505 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 972 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 144 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 144 €-6 420 €+9 564 €
2+3 144 €0 €+3 144 €
3+3 144 €0 €+3 144 €
4+3 144 €0 €+3 144 €
5+3 144 €0 €+3 144 €
6+3 144 €0 €+3 144 €
7+3 144 €0 €+3 144 €
8+3 144 €+819 €+2 325 €
9+3 144 €+2 764 €+380 €
10+3 144 €+2 952 €+192 €
11+3 144 €+3 145 €-1 €
12+3 144 €+3 344 €-200 €
13+3 144 €+3 547 €-403 €
14+3 144 €+3 756 €-612 €
15+3 144 €+3 970 €-826 €
16+3 144 €+4 189 €-1 045 €
17+3 144 €+4 415 €-1 271 €
18+3 144 €+4 646 €-1 502 €
19+3 144 €+4 883 €-1 739 €
20+3 144 €+5 127 €-1 983 €
21+3 144 €+5 377 €-2 233 €
22+3 144 €+5 633 €-2 489 €
23+3 144 €+5 896 €-2 752 €
24+3 144 €+6 166 €-3 022 €
25+3 144 €+6 444 €-3 300 €
Total+78 600 €+70 652 €+7 948 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 169 jours
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