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Maison 6 pièces 247 m²

Bien expiré
VilleBournoncle-Saint-Pierre (43)
Surface247m²
Coût Total265 310€
Loyer Annuel20 062€
Rentabilité7.56%
Cashflow/mois+98€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 150 000 €
Surface : 247 m²
Prix au m² : 607,29 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Venez découvrir cette maison de caractère d'environ 247m² habitables.

Elle se compose d'une entrée, une cuisine ouverte sur salle à manger, un salon, bureau, salle d'eau, salle de bains, 2 wc, 4 chambres et 5 pièces à aménagées suivants vos besoins (chambres, salle de jeux .....).

Des travaux de rénovations sont à prévoir principalement au dernier niveau.

Plusieurs dépendances à usage de hangars, grange et écurie complètent ce bien.

Cet ensemble est implanté sur une parcelle de 2097m².

Double vitrage, chauffage central fioul et tout à l'égout. Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard entre 7390.0 € et 10060.0 € indexées aux années 2021, 2022, 2023 (abonnements compris). Référence annonce : 31 Consommation énergétique : 315 kWh/m²/an Emission de gaz à effet de serre : 64 CO2/m²/an Les honoraires sont à la charge du vendeur

Ville : Bournoncle-Saint-Pierre
Département : Haute-Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 43360
Coordonnées : 45.354305, 3.339588
Total : 265 310€
Prix d'acquisition : 150 000€
Travaux : 103 310€
Valeur du bien : 253 310€
Frais de notaire : 12 000€
Coût estimé : 12 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 247m²
Loyer prédit : 6.77€/m²/mois
Fourchette : 5.10€ - 8.98€/m²/mois
Loyer total estimé : 1672€/mois
Loyer annuel estimé : 20062€/an
Fourchette totale : 1260€ - 2218€/mois
Fourchette annuelle : 15122€ - 26617€/an
Rentabilité brute :7.56%
Fourchette de rentabilité :5.70% - 10.03%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 200 €/m²
Basé sur :31 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :296 400 €
Prix d'achat :150 000 €
Décote à l'achat :-146 400€ (-49.4%)
Marge achat-revente :31 090€ (10.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :265 310€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 331,05€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :75,17€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 406,22€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :134 005,57€
Coût de l'assurance :22 551,35€
Taxe foncière : 2 006,24€/an
Soit par mois : 167,19€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 671,87€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 573,41€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :98,46€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 247 m²
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques, meilleur rapport qualité/prix
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul
Quantité: 1 système pour 247 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 31 fenêtres
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 22 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo - état 2/5 supposé, nécessite rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries
Quantité: 4 chambres (environ 80 m² total)
Raison: Aucune photo - état 2/5 supposé, nécessite rénovation lourde
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, nettoyage et réfection du mobilier
Quantité: 20 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - salon nécessite un rafraîchissement
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Nettoyage et réfection des marches de l'escalier
Quantité: 5 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - couloir nécessite un nettoyage

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :103 310 €(418 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:20 260€
    Isolation combles: 247 m² × 80€/m² = 19760€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Menuiseries:32 500€
    Fenêtres double vitrage: 31 fenêtres × 1000€ = 31000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Cuisine:9 500€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 9500€ = 9500€ (mobilier et électroménager inclus)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (plomberie et électricité inclus)
  • Rénovation chambres:16 000€
    Rénovation lourde chambres: 80 m² × 200€/m² = 16000€ (peinture, électricité et revêtement inclus)
  • Salon:600€
    Rafraîchissement salon: 20 m² × 30€/m² = 600€ (peinture incluse)
  • Autres pièces:450€
    Rafraîchissement couloir: 5 m² × 90€/m² = 450€ (nettoyage inclus)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (Bournoncle-Saint-Pierre), coefficient 0.9 appliqué. Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 64 760€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 672 €/mois
Revenus locatifs annuels : 20 062 €/an
Calcul : 1 672 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 222 €/an
Base de calcul : Emprunt de 265 310 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 902 €/an
Calcul : 75 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 006 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 103 310 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 115 440 €
Revenus locatifs : +20 062 €
Charges déductibles : -115 440 €
Résultat foncier Année 1 : -95 378 €(Déficit de 95 378 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 73 978 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 130 €/an
Revenus locatifs : +20 062 €
Charges déductibles : -12 130 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 932 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 73978.02 € reporté.
Prix d'achat du bien : 150 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 97 500 €(65% de 150 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 545 €/an
Calcul : 97 500 € × 3,636% = 3 545 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
120 062 €115 449 €9 231 €-95 387 €21 400 €73 987 €73 987 €
220 464 €11 898 €8 990 €8 566 €--65 421 €
320 873 €11 648 €8 740 €9 225 €--56 196 €
421 290 €11 389 €8 481 €9 901 €--46 295 €
521 716 €11 121 €8 213 €10 595 €--35 700 €
622 151 €10 844 €7 936 €11 307 €--24 394 €
722 594 €10 556 €7 648 €12 037 €--12 356 €
823 045 €10 259 €7 350 €12 787 €---
923 506 €9 950 €7 042 €13 556 €---
1023 976 €9 631 €6 722 €14 346 €---
1124 456 €9 300 €6 391 €15 156 €---
1224 945 €8 957 €6 049 €15 988 €---
1325 444 €8 602 €5 694 €16 842 €---
1425 953 €8 234 €5 326 €17 719 €---
1526 472 €7 853 €4 945 €18 619 €---
1627 001 €7 459 €4 550 €19 543 €---
1727 541 €7 050 €4 142 €20 491 €---
1828 092 €6 627 €3 719 €21 465 €---
1928 654 €6 189 €3 280 €22 466 €---
2029 227 €5 735 €2 826 €23 493 €---
2129 812 €5 264 €2 356 €24 547 €---
2230 408 €4 777 €1 869 €25 631 €---
2331 016 €4 273 €1 364 €26 744 €---
2431 636 €3 750 €842 €27 886 €---
2532 269 €3 209 €300 €29 060 €---
TOTAL642 606 €310 023 €134 006 €332 583 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 332 583 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 20 062 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 213 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 213 €-6 420 €+10 633 €
2+4 213 €0 €+4 213 €
3+4 213 €0 €+4 213 €
4+4 213 €0 €+4 213 €
5+4 213 €0 €+4 213 €
6+4 213 €0 €+4 213 €
7+4 213 €0 €+4 213 €
8+4 213 €+129 €+4 084 €
9+4 213 €+4 067 €+146 €
10+4 213 €+4 304 €-91 €
11+4 213 €+4 547 €-334 €
12+4 213 €+4 796 €-583 €
13+4 213 €+5 053 €-840 €
14+4 213 €+5 316 €-1 103 €
15+4 213 €+5 586 €-1 373 €
16+4 213 €+5 863 €-1 650 €
17+4 213 €+6 147 €-1 934 €
18+4 213 €+6 440 €-2 227 €
19+4 213 €+6 740 €-2 527 €
20+4 213 €+7 048 €-2 835 €
21+4 213 €+7 364 €-3 151 €
22+4 213 €+7 689 €-3 476 €
23+4 213 €+8 023 €-3 810 €
24+4 213 €+8 366 €-4 153 €
25+4 213 €+8 718 €-4 505 €
Total+105 325 €+99 775 €+5 550 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 179 jours
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