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Appartement Saint-Étienne 91 m² T-3 à vendre, 115 000 € | Orpi

Bien expiré
VilleSaint-Étienne (42)
Surface91m²
Coût Total168 000€
Loyer Annuel9 660€
Rentabilité5.75%
Cashflow/mois-155€
Image de bien 1
Prix : 115 000 €
Surface : 91 m²
Prix au m² : 1 263,74 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3 pièces, 2 chambres, 1 salle de bain/eau, Séjour 26,74 m², Chauffage central, Gaz, Double vitrage, Bâtiment composé de 3 étages, Étage 3

115 000 €

Ville : Saint-Étienne
Département : Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 42000
Coordonnées : 45.000000, 4.000000
Total : 168 000€
Prix d'acquisition : 115 000€
Travaux : 43 800€
Valeur du bien : 158 800€
Frais de notaire : 9 200€
Coût estimé : 9 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 91m²
Loyer prédit : 8.85€/m²/mois
Fourchette : 6.56€ - 11.93€/m²/mois
Loyer total estimé : 805€/mois
Loyer annuel estimé : 9660€/an
Fourchette totale : 597€ - 1085€/mois
Fourchette annuelle : 7165€ - 13024€/an
Rentabilité brute :5.75%
Fourchette de rentabilité :4.26% - 7.75%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :168 000€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :829,38€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.37%
Assurance emprunteur :50,40€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 879,78€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :80 814,02€
Coût de l'assurance :15 120,00€
Taxe foncière : 965,99€/an
Soit par mois : 80,50€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 804,99€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 960,28€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-155,29€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 91 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimation basée sur 91 m²)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration significative du score DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche ou baignoire, lavabo et WC
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé, nécessite rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet, stratifié ou carrelage) et peinture murs et plafonds pour les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 1/5 assumé, nécessite rénovation complète
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet, stratifié ou carrelage) et peinture murs et plafonds pour le salon
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 1/5 assumé, nécessite rénovation complète

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :43 800 €(481 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:6 000€
    Chaudière à condensation: 1 système × 6000€ = 6000€ (incluant 1000€ de main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:10 800€
    Fenêtres double vitrage PVC: 9 fenêtres × 1200€ = 10800€ (incluant 1800€ de main d'œuvre)
  • Eau chaude - Chauffe-eau:3 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€ (incluant 500€ de main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (incluant 2000€ de main d'œuvre)
  • Chambres - Rénovation lourde:6 000€
    Revêtement sol et peinture: 20 m² × 100€ = 2000€, Main d'œuvre: 4000€ = 6000€
  • Salon - Rénovation lourde:6 000€
    Revêtement sol et peinture: 30 m² × 100€ = 3000€, Main d'œuvre: 3000€ = 6000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Étienne (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 805 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 660 €/an
Calcul : 805 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 589 €/an
Base de calcul : Emprunt de 168 000 € à 3.37% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 605 €/an
Calcul : 50 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 966 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 43 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 50 960 €
Revenus locatifs : +9 660 €
Charges déductibles : -50 960 €
Résultat foncier Année 1 : -41 300 €(Déficit de 41 300 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 19 900 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 160 €/an
Revenus locatifs : +9 660 €
Charges déductibles : -7 160 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 500 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 19900.17 € reporté.
Prix d'achat du bien : 115 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 74 750 €(65% de 115 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 718 €/an
Calcul : 74 750 € × 3,636% = 2 718 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 660 €50 965 €5 595 €-41 306 €21 400 €19 906 €19 906 €
29 853 €7 016 €5 446 €2 837 €--17 069 €
310 050 €6 862 €5 291 €3 188 €--13 881 €
410 251 €6 703 €5 132 €3 549 €--10 332 €
510 456 €6 538 €4 967 €3 919 €--6 413 €
610 665 €6 367 €4 796 €4 298 €--2 115 €
710 879 €6 190 €4 620 €4 688 €---
811 096 €6 008 €4 437 €5 088 €---
911 318 €5 819 €4 248 €5 499 €---
1011 544 €5 624 €4 053 €5 921 €---
1111 775 €5 422 €3 851 €6 353 €---
1212 011 €5 213 €3 642 €6 798 €---
1312 251 €4 997 €3 426 €7 254 €---
1412 496 €4 774 €3 203 €7 722 €---
1512 746 €4 543 €2 972 €8 203 €---
1613 001 €4 304 €2 733 €8 697 €---
1713 261 €4 057 €2 486 €9 204 €---
1813 526 €3 801 €2 231 €9 725 €---
1913 797 €3 537 €1 966 €10 260 €---
2014 073 €3 264 €1 693 €10 809 €---
2114 354 €2 981 €1 410 €11 373 €---
2214 641 €2 689 €1 118 €11 953 €---
2314 934 €2 386 €815 €12 548 €---
2415 233 €2 074 €503 €13 159 €---
2515 537 €1 750 €179 €13 787 €---
TOTAL309 410 €163 884 €80 814 €145 526 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 145 526 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 660 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 029 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 029 €-6 420 €+8 449 €
2+2 029 €0 €+2 029 €
3+2 029 €0 €+2 029 €
4+2 029 €0 €+2 029 €
5+2 029 €0 €+2 029 €
6+2 029 €0 €+2 029 €
7+2 029 €+772 €+1 257 €
8+2 029 €+1 526 €+503 €
9+2 029 €+1 650 €+379 €
10+2 029 €+1 776 €+253 €
11+2 029 €+1 906 €+123 €
12+2 029 €+2 039 €-10 €
13+2 029 €+2 176 €-147 €
14+2 029 €+2 317 €-288 €
15+2 029 €+2 461 €-432 €
16+2 029 €+2 609 €-580 €
17+2 029 €+2 761 €-732 €
18+2 029 €+2 917 €-888 €
19+2 029 €+3 078 €-1 049 €
20+2 029 €+3 243 €-1 214 €
21+2 029 €+3 412 €-1 383 €
22+2 029 €+3 586 €-1 557 €
23+2 029 €+3 764 €-1 735 €
24+2 029 €+3 948 €-1 919 €
25+2 029 €+4 136 €-2 107 €
Total+50 725 €+43 658 €+7 067 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 282 jours
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