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Appartement 5 pièces 99 m²

Bien expiré
VilleMontereau-Fault-Yonne (77)
Surface99m²
Coût Total148 800€
Loyer Annuel14 843€
Rentabilité9.98%
Cashflow/mois+132€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 115 000 €
Surface : 99 m²
Prix au m² : 1 161,62 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement À Vendre

Bel appartement T5 de 100 m² Carrez (au premier étage) idéal pour résidence principale ou investissement locatif.

Ce bien comprend un séjour lumineux, une cuisine indépendante avec son balcon, une salle de bain et 4 chambres avec placards intégrés ayant chacune leur accès balcon. Une cave au rez-de-chaussée est vendue avec le bien pour du stockage supplémentaire. Emplacement idéal à moins de 5 minutes à pied des transports, commerces et écoles. Chauffage collectif et charges de 215€ par mois comprenant le chauffage et l'entretien des communs.

Contactez dès maintenant, votre Agence Orpi Montereau pour une visite au [Coordonnées masquées] ! Référence agence : 52 Référence annonce : 10A7-SMA-S44 Date de réalisation du diagnostic : 21/07/2026 Les honoraires sont à la charge du vendeur

A propos de la copropriété : Nombre de lots : 84 Charges prévisionnelles annuelles : 2500 €

Ville : Montereau-Fault-Yonne
Département : Seine-et-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 77130
Coordonnées : 48.386414, 2.961149
Total : 148 800€
Prix d'acquisition : 115 000€
Travaux : 24 600€
Valeur du bien : 139 600€
Frais de notaire : 9 200€
Coût estimé : 9 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 99m²
Loyer prédit : 12.49€/m²/mois
Fourchette : 10.39€ - 15.03€/m²/mois
Loyer total estimé : 1237€/mois
Loyer annuel estimé : 14843€/an
Fourchette totale : 1028€ - 1488€/mois
Fourchette annuelle : 12340€ - 17855€/an
Rentabilité brute :9.98%
Fourchette de rentabilité :8.29% - 12.00%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 043,02 €/m²
Basé sur :106 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :202 258 €
Prix d'achat :115 000 €
Décote à l'achat :-87 258€ (-43.1%)
Marge achat-revente :53 458€ (26.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :148 800€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :729,06€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :37,20€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 766,26€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :69 918,84€
Coût de l'assurance :11 160,00€
Taxe foncière : 1 484,35€/an
Soit par mois : 123,70€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 215,00€/mois
Soit par an : 2 580,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 236,96€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 104,96€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :132,00€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 181 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Système collectif
Vérification et mise aux normes du système de chauffage collectif
Quantité: 1 système pour l'appartement
Raison: DPE D - Appartement - Vérification nécessaire pour assurer le bon fonctionnement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des éléments vétustes
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 assumé - Cuisine sans photo, rafraîchissement recommandé
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rafraîchissement de la salle de bain avec mise à jour des éléments vétustes
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 assumé - Salle de bain sans photo, rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement des revêtements de sol dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 visible - Parquet en bon état, mais rafraîchissement conseillé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres
Raison: État 4/5 visible - Peinture propre mais rafraîchissement conseillé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: État 4/5 visible - Salon en bon état, mais rafraîchissement conseillé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :24 600 €(248 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:2 400€
    Vérification et mise aux normes du système de chauffage collectif: 1 système × 2000€ = 2000€, Main d'œuvre: 400€
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain complète × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Revêtement sol:3 600€
    Rafraîchissement des revêtements de sol dans les 4 chambres: 48 m² × 60€/m² = 2880€, Main d'œuvre: 720€
  • Chambres - Peinture:2 400€
    Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres: 4 chambres × 600€ = 2400€
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture des murs et plafonds dans le salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montereau-Fault-Yonne (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 2 400€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 237 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 843 €/an
Calcul : 1 237 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 847 €/an
Base de calcul : Emprunt de 148 800 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 446 €/an
Calcul : 37 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 484 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 580 €/an
Calcul : 215 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 24 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 33 958 €
Revenus locatifs : +14 843 €
Charges déductibles : -33 958 €
Résultat foncier Année 1 : -19 114 €(Déficit de 19 114 €)
Imputable sur revenu global : 19 114 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 358 €/an
Revenus locatifs : +14 843 €
Charges déductibles : -9 358 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 486 €/an
Prix d'achat du bien : 115 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 74 750 €(65% de 115 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 718 €/an
Calcul : 74 750 € × 3,636% = 2 718 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 843 €33 963 €4 852 €-19 119 €19 119 €--
215 140 €9 232 €4 721 €5 908 €---
315 443 €9 097 €4 586 €6 346 €---
415 752 €8 958 €4 447 €6 794 €---
516 067 €8 813 €4 303 €7 254 €---
616 388 €8 665 €4 154 €7 724 €---
716 716 €8 511 €4 000 €8 206 €---
817 050 €8 351 €3 841 €8 699 €---
917 392 €8 187 €3 676 €9 204 €---
1017 739 €8 017 €3 506 €9 722 €---
1118 094 €7 841 €3 331 €10 253 €---
1218 456 €7 660 €3 149 €10 796 €---
1318 825 €7 472 €2 962 €11 353 €---
1419 202 €7 278 €2 768 €11 923 €---
1519 586 €7 078 €2 567 €12 508 €---
1619 977 €6 871 €2 360 €13 106 €---
1720 377 €6 657 €2 146 €13 720 €---
1820 784 €6 436 €1 925 €14 349 €---
1921 200 €6 207 €1 696 €14 993 €---
2021 624 €5 971 €1 460 €15 653 €---
2122 057 €5 727 €1 216 €16 330 €---
2222 498 €5 474 €963 €17 024 €---
2322 948 €5 213 €703 €17 734 €---
2423 407 €4 944 €433 €18 463 €---
2523 875 €4 665 €154 €19 210 €---
TOTAL475 441 €207 288 €69 919 €268 154 €19 119 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 5 736 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 268 154 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 843 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 117 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 117 €-5 736 €+8 853 €
2+3 117 €+1 773 €+1 344 €
3+3 117 €+1 904 €+1 213 €
4+3 117 €+2 038 €+1 079 €
5+3 117 €+2 176 €+941 €
6+3 117 €+2 317 €+800 €
7+3 117 €+2 462 €+655 €
8+3 117 €+2 610 €+507 €
9+3 117 €+2 761 €+356 €
10+3 117 €+2 917 €+200 €
11+3 117 €+3 076 €+41 €
12+3 117 €+3 239 €-122 €
13+3 117 €+3 406 €-289 €
14+3 117 €+3 577 €-460 €
15+3 117 €+3 752 €-635 €
16+3 117 €+3 932 €-815 €
17+3 117 €+4 116 €-999 €
18+3 117 €+4 305 €-1 188 €
19+3 117 €+4 498 €-1 381 €
20+3 117 €+4 696 €-1 579 €
21+3 117 €+4 899 €-1 782 €
22+3 117 €+5 107 €-1 990 €
23+3 117 €+5 320 €-2 203 €
24+3 117 €+5 539 €-2 422 €
25+3 117 €+5 763 €-2 646 €
Total+77 925 €+80 446 €+-2 521 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 78 jours
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