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Ensemble immobilier de 2 maisons en pierres à SAINT CONNAN sur environ 1400 m² de jardin

Bien expiré
VilleSaint-Connan (22)
Surface210
Coût Total201 954
Loyer Annuel17 814
Rentabilité8.82%
Cashflow/mois+269
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 135 050 €
Surface : 210 m²
Prix au m² : 643,1 €/m²
Chambres : 7
Pièces : 9
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur individuel, Nombre d'égages : 2, Nombre de WC : 2, Jardin

SAINT CONNAN, à 20 minutes de Guingamp et de Quintin, 30 minutes de SAINT BRIEUC. Ensemble immobilier composé de 2 maisons ! La première maison d'une surface d'environ 133 m² vous offre, au rez de chaussée, un bel espace de vie , une cuisine, 3 chambres une salle d'eau et un wc. A l'étage : 2 chambres. Nombreuses possibilités grâce à ses 2 greniers aménageables. La seconde maison, d'une surface d'environ 64 m², vous offre une cuisine-séjour, un salon, une salle d'eau et un wc au rez de chaussée, et 2 chambres à l'étage. Attenant, un garage. Le tout sur 1400 m2 de terrain ! Rare sur le secteur ! Appelez vite NESTENN PLAINTEL pour une visite ! Référence 3233 « Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr » Avec NESTENN, bénéficiez d'un accompagnement personnalisé : nous sommes à vos côtés à chaque étape de votre acquisition ! Découverte de vos besoins, visites qualifiées, compromis rédigé et signé en agence, présence lors de la signature de l'acte notarié... consultez nos avis clients certifiés OPINION SYSTEM ! (8.04 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.) - https://media.immo-facile.com/segments/immo/catalog/images/manufacturers_bareme/152052.pdf

Ville : Saint-Connan
Département : Côtes-d'Armor
Région : Bretagne
Code postal : 22480
Coordonnées : 48.413376, -3.072978
Total : 201 954
Prix d'acquisition : 135 050
Travaux : 56 100
Valeur du bien : 191 150
Frais de notaire : 10 804
Coût estimé : 10 804
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 210
Loyer prédit : 7.07€/m²/mois
Fourchette : 5.78€ - 8.64€/m²/mois
Loyer total estimé : 1485€/mois
Loyer annuel estimé : 17814€/an
Fourchette totale : 1214€ - 1815€/mois
Fourchette annuelle : 14572€ - 21779€/an
Rentabilité brute :8.82%
Fourchette de rentabilité :7.22% - 10.78%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :201 954
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 007,78€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.47%
Assurance emprunteur :58,90€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 066,69€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :100 380,87
Coût de l'assurance :17 670,98
Taxe foncière : 1 781,45€/an
Soit par mois : 148,45€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 484,54€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 215,14€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :269,40€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 367 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (210 m²)
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 210 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: environ 26 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes plomberie et électricité, rafraîchissement de la cuisine
Quantité: cuisine complète (12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais datée
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des équipements sanitaires et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: salle de bain complète (6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - équipements fonctionnels mais nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 7 chambres
Quantité: 7 chambres (environ 84 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sols en bon état mais nécessitant un rafraîchissement léger
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et mise aux normes électricité dans le salon
Quantité: salon complet (environ 20 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise à jour de la tuyauterie
Quantité: toute la maison
Raison: Assurer que la plomberie est en bon état et conforme

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :56 100(267 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:7 560
    Isolation toiture/combles: 210 m² × 36€/m² (moyenne) = 7560€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 500
    Pompe à chaleur air-eau: 12500€ (incluant installation)
  • Menuiseries:3 000
    Fenêtres double vitrage (26 fenêtres): 1000€ par fenêtre × 26 = 26000€, Main d'œuvre: 3000€
  • Cuisine:17 000
    Rénovation cuisine complète: 12000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation salle de bain complète: 6000€ (incluant plomberie et électricité)
  • Chambres:5 040
    Parquet flottant: 84 m² × 60€/m² (moyenne) = 5040€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 800
    Peinture salon: 20 m² × 30€/m² (moyenne) = 600€, Électricité: 600€, Main d'œuvre: 600€
  • Électricité générale:1 200
    Mise à jour tableau électrique: 1200€ (incluant installation)
  • Plomberie générale:2 000
    Mise à jour plomberie générale: 2000€ (incluant vérification et mise aux normes)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bretagne (Saint-Connan). Main d'œuvre incluse dans chaque poste. Les prix sont adaptés pour une zone rurale.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FC(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 23 060✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 485 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 814 €/an
Calcul : 1 485 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 920 €/an
Base de calcul : Emprunt de 201 954 à 3.47% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 707 €/an
Calcul : 59 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 781 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 56 100
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 65 508
Revenus locatifs : +17 814
Charges déductibles : -65 508
Résultat foncier Année 1 : -47 693(Déficit de 47 693 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 26 293
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 408 €/an
Revenus locatifs : +17 814
Charges déductibles : -9 408
Résultat foncier Années 2+ : 8 407 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 26293.39 € reporté.
Prix d'achat du bien : 135 050
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 87 783(65% de 135 050 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 192 €/an
Calcul : 87 783 € × 3,636% = 3 192
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 81465 5146 926-47 70021 400 €26 300 €26 300 €
218 1719 2326 7448 939--17 361 €
318 5349 0446 5559 491--7 871 €
418 9058 8486 36010 056---
519 2838 6466 15810 637---
619 6698 4375 94911 232---
720 0628 2205 73211 842---
820 4637 9965 50812 467---
920 8727 7645 27613 109---
1021 2907 5235 03513 766---
1121 7167 2754 78614 441---
1222 1507 0174 52915 133---
1322 5936 7504 26215 843---
1423 0456 4743 98616 571---
1523 5066 1883 70017 317---
1623 9765 8923 40418 084---
1724 4555 5863 09818 869---
1824 9455 2692 78119 676---
1925 4434 9412 45220 503---
2025 9524 6012 11221 352---
2126 4714 2491 76022 223---
2227 0013 8841 39623 116---
2327 5413 5071 01924 034---
2428 0923 11762824 975---
2528 6532 71322425 941---
TOTAL570 603218 688100 381351 91521 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 351 915
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 814 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 741 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 741-6 420+10 161
2+3 7410+3 741
3+3 7410+3 741
4+3 741+656+3 085
5+3 741+3 191+550
6+3 741+3 369+372
7+3 741+3 552+189
8+3 741+3 740+1
9+3 741+3 933-192
10+3 741+4 130-389
11+3 741+4 332-591
12+3 741+4 540-799
13+3 741+4 753-1 012
14+3 741+4 971-1 230
15+3 741+5 195-1 454
16+3 741+5 425-1 684
17+3 741+5 661-1 920
18+3 741+5 903-2 162
19+3 741+6 151-2 410
20+3 741+6 406-2 665
21+3 741+6 667-2 926
22+3 741+6 935-3 194
23+3 741+7 210-3 469
24+3 741+7 492-3 751
25+3 741+7 782-4 041
Total+93 525+105 574+-12 049
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 160 jours
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