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Immeuble de Rapport - Ambert

Bien expiré
VilleAmbert (63)
Surface327m²
Coût Total315 500€
Loyer Annuel32 156€
Rentabilité10.19%
Cashflow/mois+678€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 255 000 €
Surface : 327 m²
Prix au m² : 779,82 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 13
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

IMMEUBLE DE 327 M2 (SURFACE HABITABLE) SITUEE AU CENTRE-VILLE HISTORIQUE D’AMBERT (63600) AVEC PROXIMITE COMMERCES ET PLACES DE PARKING GRATUITES DANS LA RUE DEVANT :

  • 6 APPARTEMENTS INDEPENDANTS
  • CAVES
  • GARAGE A VELO TAXE FONCIERE 2025: 3 901 EUROS (TEOM INCLUSES 819 EUROS) APPARTEMENTS : T4 : SURFACE HABITABLE : 72 M2 / DERNIER LOYER HC: 450 € + 30 € / NON LOUE MAIS EN PUBLICITE/ RAFRAICHISSEMENT A ENVISAGER / DPE D T3: SURFACE HABITABLE : 67 M2 / LOYER HC: 430 € + 20€ / NON LOUE MAIS EN PUBLICITE/ AUCUN TRAVAUX A FAIRE/ DPE D T2 Bis: SURFACE HABITABLE : 67 M2 / LOYER HC: 400 € + 20€ / NON LOUE MAIS EN PUBLICITE/ AUCUN TRAVAUX A FAIRE/ DPE D T2: SURFACE HABITABLE : 67 M2 / LOYER HC: 360 € + 30€ / ACTUELLEMENT LOUE / RAFRAICHISSEMENT A ENVISAGER / DPE D STUDIO: SURFACE HABITABLE : 33 M2 / LOYER HC: 280 € + 20€ / ACTUELLEMENT LOUE / RAFRAICHISSEMENT A ENVISAGER / DPE E STUDIO: SURFACE HABITABLE : 29 M2 / LOYER HC: 300 € + 30€ / ACTUELLEMENT LOUE / RAFRAICHISSEMENT A ENVISAGER / DPE D EXTERIEUR : AUCUN TRAVAUX A FAIRE. COMMUNS : RAFRAICHISSEMENT A PREVOIR REVENUS LOCATIF ANNUEL : 26640 EUROS RENTABILITE BRUT : 10.4% PRIX : 255000 EUR BIEN ACQUIS EN AOUT 2023 ET A LA REVENTE POUR DE NOUVEAUX PROJETS. VENTE DE PARTICULIER A INVESTISSEURS. AGENCE S’ABSTENIR.
Ville : Ambert
Département : Puy-de-Dôme
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 63600
Coordonnées : 45.551050, 3.740870
Total : 315 500€
Prix d'acquisition : 255 000€
Travaux : 40 100€
Valeur du bien : 295 100€
Frais de notaire : 20 400€
Coût estimé : 20 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 327m²
Loyer prédit : 8.19€/m²/mois
Fourchette : 6.46€ - 10.40€/m²/mois
Loyer total estimé : 2680€/mois
Loyer annuel estimé : 32156€/an
Fourchette totale : 2112€ - 3401€/mois
Fourchette annuelle : 25340€ - 40806€/an
Rentabilité brute :10.19%
Fourchette de rentabilité :8.03% - 12.93%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :930,97 €/m²
Basé sur :15 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :304 427 €
Prix d'achat :255 000 €
Décote à l'achat :-49 427€ (-16.2%)
Marge achat-revente :-11 073€ (-3.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :315 500€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 584,55€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :92,02€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 676,57€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :159 864,44€
Coût de l'assurance :27 606,25€
Taxe foncière : 3 901,00€/an
Soit par mois : 325,08€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 2 679,71€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 001,65€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :678,05€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 système pour 6 appartements
Raison: DPE D - Amélioration de l'efficacité énergétique pour les appartements
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise à jour de l'électroménager
Quantité: cuisine de 8 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec nouveaux sanitaires et carrelage
Quantité: 1 salle de bain (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo - état 3/5 supposé, nécessite mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation des chambres avec peinture et revêtement de sol
Quantité: 3 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo - état 3/5 supposé, nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol dans les chambres
Quantité: 3 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo - état 3/5 supposé, nécessite rafraîchissement
CommunRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement des parties communes avec peinture et nettoyage
Quantité: environ 50 m²
Raison: État général à prévoir pour améliorer l'attrait locatif

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :40 100 €(123 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système à 3000€ + Main d'œuvre: 500€ = 3500€
  • Cuisine:8 000€
    Rafraîchissement cuisine: 8 m² × 500€/m² = 4000€ (incluant peinture et électroménager) = 4000€
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation salle de bain: 5 m² × 1200€/m² = 6000€ (incluant sanitaires et carrelage) = 6000€
  • Chambres - Rénovation:8 400€
    Rénovation chambres: 60 m² × 70€/m² = 4200€ (incluant peinture et revêtement de sol) = 4200€
  • Chambres - Revêtement sol:4 200€
    Pose de revêtement de sol: 60 m² × 70€/m² = 4200€ = 4200€
  • Commun - Rafraîchissement:4 000€
    Rafraîchissement parties communes: 50 m² × 40€/m² = 2000€ (incluant peinture et nettoyage) = 2000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Ambert (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 3 500€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Eau chaude
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 680 €/mois
Revenus locatifs annuels : 32 156 €/an
Calcul : 2 680 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 998 €/an
Base de calcul : Emprunt de 315 500 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 104 €/an
Calcul : 92 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 901 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 40 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 56 103 €
Revenus locatifs : +32 156 €
Charges déductibles : -56 103 €
Résultat foncier Année 1 : -23 947 €(Déficit de 23 947 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 13 247 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 16 003 €/an
Revenus locatifs : +32 156 €
Charges déductibles : -16 003 €
Résultat foncier Années 2+ : 16 153 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 13246.89 € reporté.
Prix d'achat du bien : 255 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 165 750 €(65% de 255 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 027 €/an
Calcul : 165 750 € × 3,636% = 6 027 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
132 156 €56 114 €11 008 €-23 957 €10 700 €13 257 €13 257 €
232 800 €15 726 €10 721 €17 073 €---
333 456 €15 429 €10 424 €18 027 €---
434 125 €15 121 €10 115 €19 004 €---
534 807 €14 801 €9 796 €20 006 €---
635 503 €14 471 €9 465 €21 033 €---
736 213 €14 128 €9 123 €22 085 €---
836 938 €13 773 €8 768 €23 164 €---
937 676 €13 406 €8 400 €24 271 €---
1038 430 €13 025 €8 020 €25 405 €---
1139 199 €12 630 €7 625 €26 568 €---
1239 983 €12 222 €7 216 €27 761 €---
1340 782 €11 798 €6 793 €28 984 €---
1441 598 €11 360 €6 355 €30 238 €---
1542 430 €10 906 €5 901 €31 524 €---
1643 278 €10 435 €5 430 €32 843 €---
1744 144 €9 948 €4 943 €34 196 €---
1845 027 €9 443 €4 438 €35 584 €---
1945 927 €8 920 €3 915 €37 007 €---
2046 846 €8 378 €3 373 €38 468 €---
2147 783 €7 817 €2 812 €39 966 €---
2248 738 €7 236 €2 231 €41 503 €---
2349 713 €6 634 €1 629 €43 079 €---
2450 708 €6 010 €1 005 €44 697 €---
2551 722 €5 364 €359 €46 358 €---
TOTAL1 029 981 €325 096 €159 864 €704 886 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 704 886 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 32 156 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 753 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 753 €-3 210 €+9 963 €
2+6 753 €+1 145 €+5 608 €
3+6 753 €+5 408 €+1 345 €
4+6 753 €+5 701 €+1 052 €
5+6 753 €+6 002 €+751 €
6+6 753 €+6 310 €+443 €
7+6 753 €+6 626 €+127 €
8+6 753 €+6 949 €-196 €
9+6 753 €+7 281 €-528 €
10+6 753 €+7 622 €-869 €
11+6 753 €+7 970 €-1 217 €
12+6 753 €+8 328 €-1 575 €
13+6 753 €+8 695 €-1 942 €
14+6 753 €+9 071 €-2 318 €
15+6 753 €+9 457 €-2 704 €
16+6 753 €+9 853 €-3 100 €
17+6 753 €+10 259 €-3 506 €
18+6 753 €+10 675 €-3 922 €
19+6 753 €+11 102 €-4 349 €
20+6 753 €+11 540 €-4 787 €
21+6 753 €+11 990 €-5 237 €
22+6 753 €+12 451 €-5 698 €
23+6 753 €+12 924 €-6 171 €
24+6 753 €+13 409 €-6 656 €
25+6 753 €+13 907 €-7 154 €
Total+168 825 €+211 466 €+-42 641 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 106 jours
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