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Appartement 5 pièces 117 m²

VilleSaint-Étienne (42)
Surface117m²
Coût Total177 620€
Loyer Annuel12 420€
Rentabilité6.99%
Cashflow/mois-129€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 129 000 €
Surface : 117 m²
Prix au m² : 1 102,56 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 4
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement 5 pièces 117 m²

Saint-Etienne - Hyper Centre "2 bis, rue André Malraux" à 2 pas de la place de l'Hôtel de Ville ! Situé dans un immeuble Art Déco au 4ème étage avec ascenseur, appartement en bon état de Type 5 de 117m2 offrant une cuisine équipée ouverte sur séjour, 4 chambres, 2 salles de bains et 2 WC. Chauffage individuel, ascenseur, survitrage.

Fort potentiel pour un projet de colocation (revenu potentiel : 1400€ / mois).

Bien soumis au statut de la copropriété (20 lots), charges courantes annuelles : 1708€ (eau froide, ascenseur, syndic), honoraires à la charges du vendeur. Contacter Abdil ORTAOREN au O6 43 8O 39 55. Le bien est soumis au statut de la copropriété , la copropriété comporte 20 lots , la quote-part budget prévisionnel (dépenses courantes) est de 1 708,00 euros/an. Honoraires à la charge du vendeur.

Surface : 117 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 20/12/2024

Consommation énergie primaire : 280 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Ville : Saint-Étienne
Département : Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 42000
Coordonnées : 45.435260, 4.384056
Total : 177 620€
Prix d'acquisition : 129 000€
Travaux : 38 300€
Valeur du bien : 167 300€
Frais de notaire : 10 320€
Coût estimé : 10 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 117m²
Loyer prédit : 8.85€/m²/mois
Fourchette : 6.56€ - 11.93€/m²/mois
Loyer total estimé : 1035€/mois
Loyer annuel estimé : 12420€/an
Fourchette totale : 768€ - 1395€/mois
Fourchette annuelle : 9212€ - 16745€/an
Rentabilité brute :6.99%
Fourchette de rentabilité :5.19% - 9.43%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 209,3 €/m²
Basé sur :1395 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :141 488 €
Prix d'achat :129 000 €
Décote à l'achat :-12 488€ (-8.8%)
Marge achat-revente :-36 132€ (-25.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :177 620€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :867,45€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :50,33€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 917,77€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :82 614,65€
Coût de l'assurance :15 097,70€
Taxe foncière : 1 241,99€/an
Soit par mois : 103,50€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 142,33€/mois
Soit par an : 1 707,96€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 034,99€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 163,60€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-128,61€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière à gaz à condensation pour remplacer le chauffage individuel existant
Quantité: 1 système pour 117 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres à survitrage par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 chauffe-eau pour 117 m²
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage complet
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :38 300 €(327 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Chaudière à gaz à condensation: 1 système × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:10 800€
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 900€ = 10800€, Main d'œuvre incluse
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre incluse
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres:4 500€
    Peinture murs et plafonds: 4 chambres × 1125€ = 4500€, Main d'œuvre incluse
  • Salon:1 500€
    Peinture murs et plafonds salon: 1 salon × 1500€ = 1500€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Étienne (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 20 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 035 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 420 €/an
Calcul : 1 035 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 733 €/an
Base de calcul : Emprunt de 177 620 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 604 €/an
Calcul : 50 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 242 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 708 €/an
Calcul : 142 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 38 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 47 587 €
Revenus locatifs : +12 420 €
Charges déductibles : -47 587 €
Résultat foncier Année 1 : -35 167 €(Déficit de 35 167 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 13 767 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 287 €/an
Revenus locatifs : +12 420 €
Charges déductibles : -9 287 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 133 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 13766.90 € reporté.
Prix d'achat du bien : 129 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 83 850 €(65% de 129 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 049 €/an
Calcul : 83 850 € × 3,636% = 3 049 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 420 €47 592 €5 739 €-35 173 €21 400 €13 773 €13 773 €
212 668 €9 137 €5 584 €3 531 €--10 242 €
312 922 €8 977 €5 423 €3 944 €--6 297 €
413 180 €8 812 €5 258 €4 368 €--1 929 €
513 444 €8 641 €5 087 €4 803 €---
613 713 €8 464 €4 910 €5 249 €---
713 987 €8 281 €4 728 €5 705 €---
814 267 €8 093 €4 539 €6 174 €---
914 552 €7 898 €4 344 €6 654 €---
1014 843 €7 697 €4 143 €7 146 €---
1115 140 €7 489 €3 935 €7 651 €---
1215 443 €7 274 €3 720 €8 169 €---
1315 751 €7 052 €3 498 €8 700 €---
1416 066 €6 822 €3 268 €9 244 €---
1516 388 €6 585 €3 031 €9 803 €---
1616 716 €6 340 €2 786 €10 375 €---
1717 050 €6 087 €2 533 €10 963 €---
1817 391 €5 826 €2 272 €11 565 €---
1917 739 €5 556 €2 002 €12 183 €---
2018 093 €5 277 €1 723 €12 817 €---
2118 455 €4 988 €1 434 €13 467 €---
2218 824 €4 690 €1 136 €14 134 €---
2319 201 €4 383 €829 €14 818 €---
2419 585 €4 064 €511 €15 520 €---
2519 977 €3 736 €182 €16 241 €---
TOTAL397 813 €209 761 €82 615 €188 052 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 188 052 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 420 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 608 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 608 €-6 420 €+9 028 €
2+2 608 €0 €+2 608 €
3+2 608 €0 €+2 608 €
4+2 608 €0 €+2 608 €
5+2 608 €+862 €+1 746 €
6+2 608 €+1 575 €+1 033 €
7+2 608 €+1 712 €+896 €
8+2 608 €+1 852 €+756 €
9+2 608 €+1 996 €+612 €
10+2 608 €+2 144 €+464 €
11+2 608 €+2 295 €+313 €
12+2 608 €+2 451 €+157 €
13+2 608 €+2 610 €-2 €
14+2 608 €+2 773 €-165 €
15+2 608 €+2 941 €-333 €
16+2 608 €+3 113 €-505 €
17+2 608 €+3 289 €-681 €
18+2 608 €+3 470 €-862 €
19+2 608 €+3 655 €-1 047 €
20+2 608 €+3 845 €-1 237 €
21+2 608 €+4 040 €-1 432 €
22+2 608 €+4 240 €-1 632 €
23+2 608 €+4 446 €-1 838 €
24+2 608 €+4 656 €-2 048 €
25+2 608 €+4 872 €-2 264 €
Total+65 200 €+56 416 €+8 784 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 19 jours
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