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Appartement 9 pièces 90 m²

Bien expiré
VilleMontmorillon (86)
Surface90m²
Coût Total108 120€
Loyer Annuel7 354€
Rentabilité6.80%
Cashflow/mois-25€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 89 000 €
Surface : 90 m²
Prix au m² : 988,89 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 9
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 9 pièces 90 m²

EN EXCLUSIVITE ! Situé au cœur de Montmorillon, à proximité immédiate de toutes les commodités, un immeuble comprenant 3 petits appartements, déjà loués et générant un revenu de 927 euros par mois.

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Prix honoraires inclus : 89 000 euros Prix honoraires exclus : 80 910 euros Honoraires de 10% TTC à charge acquéreur

Surface : 90 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 24/04/2026

Consommation énergie primaire : 332 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 942 € et 3 980 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Montmorillon
Département : Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 86500
Coordonnées : 46.422173, 0.869444
Total : 108 120€
Prix d'acquisition : 89 000€
Travaux : 12 000€
Valeur du bien : 101 000€
Frais de notaire : 7 120€
Coût estimé : 7 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 90m²
Loyer prédit : 6.81€/m²/mois
Fourchette : 5.45€ - 8.51€/m²/mois
Loyer total estimé : 613€/mois
Loyer annuel estimé : 7354€/an
Fourchette totale : 490€ - 766€/mois
Fourchette annuelle : 5886€ - 9190€/an
Rentabilité brute :6.80%
Fourchette de rentabilité :5.44% - 8.50%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :971,87 €/m²
Basé sur :10 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :87 468 €
Prix d'achat :89 000 €
Décote à l'achat :+1 532€ (+1.8%)
Marge achat-revente :-20 652€ (-23.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :108 120€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :536,07€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :40,55€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 576,61€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :52 700,85€
Coût de l'assurance :12 163,50€
Taxe foncière : 735,43€/an
Soit par mois : 61,29€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 612,85€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 637,90€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-25,05€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 90 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des équipements de cuisine, y compris les placards, le plan de travail et l'électroménager
Quantité: cuisine complète (6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage et réfection plomberie
Quantité: salle de bain complète (estimation 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture du salon
Quantité: 12 m²
Raison: État 3/5 visible - peinture légèrement ternie
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 000 €(133 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 12000€ = 12000€ (pose comprise)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 12 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 613 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 354 €/an
Calcul : 613 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 640 €/an
Base de calcul : Emprunt de 108 120 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 487 €/an
Calcul : 41 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 735 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 16 862 €
Revenus locatifs : +7 354 €
Charges déductibles : -16 862 €
Résultat foncier Année 1 : -9 508 €(Déficit de 9 508 €)
Imputable sur revenu global : 9 508 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 862 €/an
Revenus locatifs : +7 354 €
Charges déductibles : -4 862 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 492 €/an
Prix d'achat du bien : 89 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 57 850 €(65% de 89 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 104 €/an
Calcul : 57 850 € × 3,636% = 2 104 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 354 €16 866 €3 644 €-9 511 €9 511 €--
27 501 €4 769 €3 547 €2 732 €---
37 651 €4 669 €3 447 €2 982 €---
47 804 €4 566 €3 344 €3 239 €---
57 960 €4 459 €3 237 €3 502 €---
68 120 €4 348 €3 126 €3 772 €---
78 282 €4 233 €3 011 €4 049 €---
88 448 €4 115 €2 893 €4 333 €---
98 617 €3 992 €2 770 €4 625 €---
108 789 €3 865 €2 643 €4 924 €---
118 965 €3 734 €2 512 €5 231 €---
129 144 €3 598 €2 376 €5 546 €---
139 327 €3 458 €2 236 €5 869 €---
149 514 €3 312 €2 090 €6 201 €---
159 704 €3 162 €1 940 €6 542 €---
169 898 €3 006 €1 784 €6 892 €---
1710 096 €2 845 €1 623 €7 251 €---
1810 298 €2 679 €1 457 €7 619 €---
1910 504 €2 506 €1 284 €7 997 €---
2010 714 €2 328 €1 106 €8 386 €---
2110 928 €2 143 €921 €8 785 €---
2211 147 €1 953 €731 €9 194 €---
2311 370 €1 755 €533 €9 615 €---
2411 597 €1 551 €329 €10 046 €---
2511 829 €1 339 €117 €10 490 €---
TOTAL235 559 €95 250 €52 701 €140 309 €9 511 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 853 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 140 309 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 354 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 544 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 544 €-2 853 €+4 397 €
2+1 544 €+820 €+724 €
3+1 544 €+895 €+649 €
4+1 544 €+972 €+572 €
5+1 544 €+1 051 €+493 €
6+1 544 €+1 132 €+412 €
7+1 544 €+1 215 €+329 €
8+1 544 €+1 300 €+244 €
9+1 544 €+1 387 €+157 €
10+1 544 €+1 477 €+67 €
11+1 544 €+1 569 €-25 €
12+1 544 €+1 664 €-120 €
13+1 544 €+1 761 €-217 €
14+1 544 €+1 860 €-316 €
15+1 544 €+1 963 €-419 €
16+1 544 €+2 067 €-523 €
17+1 544 €+2 175 €-631 €
18+1 544 €+2 286 €-742 €
19+1 544 €+2 399 €-855 €
20+1 544 €+2 516 €-972 €
21+1 544 €+2 635 €-1 091 €
22+1 544 €+2 758 €-1 214 €
23+1 544 €+2 884 €-1 340 €
24+1 544 €+3 014 €-1 470 €
25+1 544 €+3 147 €-1 603 €
Total+38 600 €+42 093 €+-3 493 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 90 jours
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