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Maison à vendre

Bien expiré
VilleSisteron (04)
Surface77.5
Coût Total133 030
Loyer Annuel9 331
Rentabilité7.01%
Cashflow/mois+1
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 88 500 €
Surface : 77.5 m²
Prix au m² : 1 141,94 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cave, Salon (total 29 m²), 2 chambres, Pas de balcon

En exclusivité dans votre agence Passion Immo by C&L à vendre maison de ville au coeur du centre ville de Sisteron à 100m du plan d'eau et de son parking Cette maison de ville de 77 m² est idéalement située en centre-ville et offre un accès facile aux commodités. La maison est sur deux niveaux et se compose d'une belle pièce de vie de 29 m² ainsi qu'une véranda pleine de charme, idéale pour profiter des journées ensoleillées. Des travaux de rénovation sont à prévoir pour personnaliser l'espace selon vos goûts et optimiser le DPE. C'est une belle opportunité pour acquérir une maison dans un emplacement privilégié. La maison est idéale pour un premier achat ou pour du locatif meublé avec un trés fort rendement Contactez-nous dès aujourd'hui pour plus d'informations ou pour organiser une visite ! L'adresse du bien, la vidéo de visite virtuelle et toutes les informations financières sont disponibles en ligne sur -- Le prix indiqué comprend les honoraires à la charge du vendeur inclus dans le prix affiché. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Maisons, appartements, terrains à vendre dans les Alpes de Haute Provence : SisteronSaint Geniez, Meyzien,, Salignac, Sourribes, Volonne, L'escale, Malijai, Mirabeau, Mallemoisson, Aiglun, Le Chaffaut, Digne-les-bains, Marcoux, le Brusquet,la Javie, seyne les alpes, Barcelonnette,le Sauze, Praloup, Vars…….. Peipin, Aubignosc, Château-Arnoux Saint-Auban, Peyruis, Montfort, Les Mées Château-neuf-val-saint-donnat, Mallefougasse, Cruis Noyers-sur-Jabron, Oraison,Manosque, Villeneuve Mison, Ribiers, Laragne, le Poët, Upaix, Ventavon, Valernes, Vaumeilh, Thèze, La Motte du Caire, Le Caire, Faucon du Caire, La Saulce, Tallard, Gap Honoraires TTC à charge vendeurLes informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site georisques.gouv.frDécouvrez tous nos biens sur Maisons, appartements, terrains à vendre dans les Alpes de Haute Provence sur Sisteron, Château-Arnoux-St-Auban, Monfort, Malijai, Peipin, Aubignosc, Ribiers, Les Mées, Peyruis, Volonne, L'Escale, Mison, Le Poët, Laragne, Thèze, La motte du caire, Noyer sur Jabron, Mallefougasse, Cruis, Châteauneuf Val Saint Donat, Sourribes, Salignac, Mallemoisson, Digne les bains, Le chaffaut, Mirabeau, Aiglun ..

Ville : Sisteron
Département : Alpes-de-Haute-Provence
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 04200
Coordonnées : 44.195661, 5.946481
Total : 133 030
Prix d'acquisition : 88 500
Travaux : 37 450
Valeur du bien : 125 950
Frais de notaire : 7 080
Coût estimé : 7 080
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 77.5
Loyer prédit : 10.03€/m²/mois
Fourchette : 7.38€ - 13.64€/m²/mois
Loyer total estimé : 778€/mois
Loyer annuel estimé : 9331€/an
Fourchette totale : 572€ - 1057€/mois
Fourchette annuelle : 6863€ - 12688€/an
Rentabilité brute :7.01%
Fourchette de rentabilité :5.16% - 9.54%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 574,7 €/m²
Basé sur :32 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :122 039
Prix d'achat :88 500
Décote à l'achat :-33 539 (-27.5%)
Marge achat-revente :-10 991€ (-9.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :133 030
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :659,58€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :38,80€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 698,38€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :64 842,71
Coût de l'assurance :11 640,13
Taxe foncière : 933,14€/an
Soit par mois : 77,76€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 777,62€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 776,14€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :1,48€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 384 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 77.5 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur le DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 77.5 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Nécessite mise aux normes et rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des meubles de cuisine, réfection plomberie et électricité si nécessaire
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 - Bon état général mais rafraîchissement souhaitable
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, mise à jour de l'éclairage
Quantité: salon complet
Raison: État 3/5 - Nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :37 450(483 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 500
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11500€ = 11500€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:1 550
    Isolation toiture/combles: 77.5 m² × 20€/m² = 1550€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:7 200
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 800€ = 7200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:1 200
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:2 000
    Peinture murs/plafonds: 50 m² × 40€/m² = 2000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Sisteron (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FC(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 20 250✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 778 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 331 €/an
Calcul : 778 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 479 €/an
Base de calcul : Emprunt de 133 030 à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 466 €/an
Calcul : 39 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 933 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 37 450
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 43 327
Revenus locatifs : +9 331
Charges déductibles : -43 327
Résultat foncier Année 1 : -33 996(Déficit de 33 996 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 12 596
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 877 €/an
Revenus locatifs : +9 331
Charges déductibles : -5 877
Résultat foncier Années 2+ : 3 454 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 12596.06 € reporté.
Prix d'achat du bien : 88 500
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 57 525(65% de 88 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 092 €/an
Calcul : 57 525 € × 3,636% = 2 092
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 33143 3324 483-34 00021 400 €12 600 €12 600 €
29 5185 7634 3643 755--8 845 €
39 7085 6404 2414 068--4 777 €
49 9035 5134 1144 390--387 €
510 1015 3813 9824 720---
610 3035 2453 8465 058---
710 5095 1043 7055 405---
810 7194 9583 5595 761---
910 9334 8073 4086 126---
1011 1524 6513 2526 501---
1111 3754 4903 0916 885---
1211 6024 3222 9247 280---
1311 8344 1502 7517 685---
1412 0713 9712 5728 100---
1512 3133 7862 3878 527---
1612 5593 5942 1958 965---
1712 8103 3961 9979 414---
1813 0663 1911 7929 875---
1913 3282 9791 58010 349---
2013 5942 7601 36110 835---
2113 8662 5331 13411 333---
2214 1432 29889911 846---
2314 4262 05565612 372---
2414 7151 80340412 912---
2515 0091 54314413 466---
TOTAL298 888137 26164 843161 62621 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 161 626
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 331 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 960 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 960-6 420+8 380
2+1 9600+1 960
3+1 9600+1 960
4+1 9600+1 960
5+1 960+1 300+660
6+1 960+1 517+443
7+1 960+1 621+339
8+1 960+1 728+232
9+1 960+1 838+122
10+1 960+1 950+10
11+1 960+2 066-106
12+1 960+2 184-224
13+1 960+2 305-345
14+1 960+2 430-470
15+1 960+2 558-598
16+1 960+2 689-729
17+1 960+2 824-864
18+1 960+2 963-1 003
19+1 960+3 105-1 145
20+1 960+3 250-1 290
21+1 960+3 400-1 440
22+1 960+3 554-1 594
23+1 960+3 711-1 751
24+1 960+3 873-1 913
25+1 960+4 040-2 080
Total+49 000+48 488+512
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 65 jours
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