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Maison à vendre

VilleCelles-sur-Belle (79)
Surface283m²
Coût Total446 124€
Loyer Annuel26 274€
Rentabilité5.89%
Cashflow/mois-369€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 282 365 €
Surface : 283 m²
Prix au m² : 997,76 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 5 chambres, 1 parking: Parking, Terrasse, Pas de cave

Celles Sur Belle, Sur un terrain de plus de 2000m², ensemble immobilier de trois logements, comprenant une maison de 3 chambres et un bureau - Deux garages. Un appartement T3 avec terrasse. Un studio. Idéal investisseur ou projet familial. Proposition d'aménagement virtuel non contractuelle en dernière photo.

Ville : Celles-sur-Belle
Département : Deux-Sèvres
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 79370
Coordonnées : 46.243018, -0.220409
Total : 446 124€
Prix d'acquisition : 282 365€
Travaux : 141 170€
Valeur du bien : 423 535€
Frais de notaire : 22 589€
Coût estimé : 22 589€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 283m²
Loyer prédit : 7.74€/m²/mois
Fourchette : 6.01€ - 9.96€/m²/mois
Loyer total estimé : 2189€/mois
Loyer annuel estimé : 26274€/an
Fourchette totale : 1701€ - 2818€/mois
Fourchette annuelle : 20416€ - 33812€/an
Rentabilité brute :5.89%
Fourchette de rentabilité :4.58% - 7.58%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 206,58 €/m²
Basé sur :6 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :341 462 €
Prix d'achat :282 365 €
Décote à l'achat :-59 097€ (-17.3%)
Marge achat-revente :-104 662€ (-30.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :446 124€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 209,55€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :130,12€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 339,67€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :216 740,17€
Coût de l'assurance :39 035,85€
Taxe foncière : 2 627,38€/an
Soit par mois : 218,95€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 189,48€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 558,61€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-369,13€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 246 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 283 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 283 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 35 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes de la plomberie et de l'électricité, peinture et finitions
Quantité: cuisine complète (12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires et mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, mise aux normes électricité
Quantité: 5 chambres (environ 75 m² total)
Raison: État 3/5 assumé pour toutes les chambres - nécessitant rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et finitions
Quantité: salon complet (environ 58 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état nécessitant peu de travaux

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :141 170 €(499 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:39 710€
    Isolation toiture/combles: 283 m² × 70€/m² = 19810€, Main d'œuvre: 500€ (réduction pour zone rurale) = 19400€
  • Pompe à chaleur air/eau:13 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13500€ = 13500€ (prix moyen) incluant la pose.
  • Fenêtres double vitrage:28 000€
    Remplacement fenêtres: 35 fenêtres × 800€ = 28000€ (prix moyen incluant la pose).
  • Chauffe-eau thermodynamique:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (prix moyen incluant la pose).
  • Cuisine:21 400€
    Rénovation cuisine complète: 12 m² × 800€ = 9600€, Plomberie: 1000€, Électricité: 800€, Main d'œuvre: 600€ = 10000€.
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation salle de bain: 6 m² × 800€ = 4800€, Plomberie: 800€, Électricité: 400€, Main d'œuvre: 600€ = 6000€.
  • Rénovation chambres:15 000€
    Rénovation chambres: 75 m² × 200€ = 15000€ (peinture et revêtement sol).
  • Salon:8 060€
    Rafraîchissement salon: 58 m² × 70€ = 4060€, Main d'œuvre: 600€ = 4000€.
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Celles-sur-Belle (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 84 710€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Pompe à chaleur air/eau, Fenêtres double vitrage, Chauffe-eau thermodynamique
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 189 €/mois
Revenus locatifs annuels : 26 274 €/an
Calcul : 2 189 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 14 975 €/an
Base de calcul : Emprunt de 446 124 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 561 €/an
Calcul : 130 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 627 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 141 170 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 160 334 €
Revenus locatifs : +26 274 €
Charges déductibles : -160 334 €
Résultat foncier Année 1 : -134 060 €(Déficit de 134 060 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 112 660 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 19 164 €/an
Revenus locatifs : +26 274 €
Charges déductibles : -19 164 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 110 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 112660.37 € reporté.
Prix d'achat du bien : 282 365 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 183 537 €(65% de 282 365 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 674 €/an
Calcul : 183 537 € × 3,636% = 6 674 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
126 274 €160 349 €14 990 €-134 075 €21 400 €112 675 €112 675 €
226 799 €18 781 €14 592 €8 019 €--104 656 €
327 335 €18 369 €14 180 €8 966 €--95 690 €
427 882 €17 943 €13 754 €9 939 €--85 750 €
528 440 €17 502 €13 313 €10 937 €--74 813 €
629 008 €17 046 €12 857 €11 962 €--62 851 €
729 589 €16 575 €12 386 €13 014 €--49 837 €
830 180 €16 087 €11 898 €14 094 €--35 743 €
930 784 €15 582 €11 393 €15 202 €--20 541 €
1031 400 €15 060 €10 871 €16 340 €--4 201 €
1132 028 €14 519 €10 331 €17 508 €---
1232 668 €13 960 €9 772 €18 708 €---
1333 322 €13 382 €9 193 €19 939 €---
1433 988 €12 784 €8 595 €21 204 €---
1534 668 €12 165 €7 976 €22 502 €---
1635 361 €11 525 €7 336 €23 836 €---
1736 068 €10 863 €6 674 €25 206 €---
1836 790 €10 177 €5 989 €26 612 €---
1937 525 €9 469 €5 280 €28 057 €---
2038 276 €8 735 €4 546 €29 541 €---
2139 041 €7 977 €3 788 €31 065 €---
2239 822 €7 192 €3 003 €32 631 €---
2340 619 €6 380 €2 191 €34 239 €---
2441 431 €5 540 €1 351 €35 891 €---
2542 260 €4 671 €482 €37 589 €---
TOTAL841 557 €462 630 €216 740 €378 926 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 378 926 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 26 274 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 517 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 517 €-6 420 €+11 937 €
2+5 517 €0 €+5 517 €
3+5 517 €0 €+5 517 €
4+5 517 €0 €+5 517 €
5+5 517 €0 €+5 517 €
6+5 517 €0 €+5 517 €
7+5 517 €0 €+5 517 €
8+5 517 €0 €+5 517 €
9+5 517 €0 €+5 517 €
10+5 517 €0 €+5 517 €
11+5 517 €+3 992 €+1 525 €
12+5 517 €+5 612 €-95 €
13+5 517 €+5 982 €-465 €
14+5 517 €+6 361 €-844 €
15+5 517 €+6 751 €-1 234 €
16+5 517 €+7 151 €-1 634 €
17+5 517 €+7 562 €-2 045 €
18+5 517 €+7 984 €-2 467 €
19+5 517 €+8 417 €-2 900 €
20+5 517 €+8 862 €-3 345 €
21+5 517 €+9 319 €-3 802 €
22+5 517 €+9 789 €-4 272 €
23+5 517 €+10 272 €-4 755 €
24+5 517 €+10 767 €-5 250 €
25+5 517 €+11 277 €-5 760 €
Total+137 925 €+113 678 €+24 247 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 57 jours
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