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Maison

VilleÉréac (22)
Surface120m²
Coût Total122 425€
Loyer Annuel10 652€
Rentabilité8.70%
Cashflow/mois+155€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 106 690 €
Surface : 120 m²
Prix au m² : 889,08 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : bois, Jardin

REFERENCE ANNONCE : 22044-3853 - Une maison de 120.4m², comprenant : – Au rez-de-chaussée : séjour–cuisine avec cheminée, dégagement, salle d'eau, deux chambres, débarras – A l'étage : palier, deux chambres, débarras, water-closet, grenier Chaufferie attenante, cellier à l'arrière Double garage avec hangar à l'arrière Jardin

Une maison d'habitation en pierre et terre sous ardoises, à rénover, mitoyenne d'un côté, comprenant :

  • Au rez-de-chaussée : entrée, pièce de vie avec cheminée, cellier avec salle de douche et water-closet, Grenier au-dessus. Cellier attenant. Ancienne soue. Cour et déport. En face, jardin et hangar en bois mitoyen. Puits

Le tout sur 3.948m²

SELARL Anne LAUBE, Pierre LHOMME & Marc DELMAS

14 rue de Dinan - 22350 CAULNES

REFERENCE A RAPPELER A L'OFFICE POUR TOUT CONTACT : 22044-3853

106 690 euros. 100 000 euros + Honoraires de nego. : 6 690 euros (soit 6,69% a la charge de l'acquereur)

Une annonce immobiliere de notaire du site Immonot Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Éréac
Département : Côtes-d'Armor
Région : Bretagne
Code postal : 22250
Coordonnées : 48.274421, -2.347423
Total : 122 425€
Prix d'acquisition : 106 690€
Travaux : 7 200€
Valeur du bien : 113 890€
Frais de notaire : 8 535€
Coût estimé : 8 535€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 120m²
Loyer prédit : 7.40€/m²/mois
Fourchette : 5.87€ - 9.33€/m²/mois
Loyer total estimé : 888€/mois
Loyer annuel estimé : 10652€/an
Fourchette totale : 704€ - 1119€/mois
Fourchette annuelle : 8447€ - 13433€/an
Rentabilité brute :8.70%
Fourchette de rentabilité :6.90% - 10.97%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :805,37 €/m²
Basé sur :9 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :96 644 €
Prix d'achat :106 690 €
Décote à l'achat :+10 046€ (+10.4%)
Marge achat-revente :-25 781€ (-26.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :122 425€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :608,30€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.43%
Assurance emprunteur :35,71€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 644,01€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :60 065,58€
Coût de l'assurance :10 712,19€
Taxe foncière : 1 065,17€/an
Soit par mois : 88,76€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 887,65€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 732,77€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :154,87€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 120 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 120 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 15 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 6 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain avec équipements datés
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture murs et plafonds pour toutes les chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - chambres nécessitant rénovation lourde
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture murs et plafonds
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: État 2/5 assumé - salon nécessitant rénovation lourde
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique pour la maison
Raison: Normes électriques - sécurité et conformité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise à jour de la tuyauterie, remplacement si nécessaire
Quantité: toute la maison
Raison: Normes de plomberie - sécurité et conformité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :7 200 €(60 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:7 200€
    Isolation toiture/combles: 120 m² × 60€/m² = 7200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 8 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→E(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 7 200€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (7 200€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 888 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 652 €/an
Calcul : 888 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 146 €/an
Base de calcul : Emprunt de 122 425 € à 3.43% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 428 €/an
Calcul : 36 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 065 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 7 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 12 840 €
Revenus locatifs : +10 652 €
Charges déductibles : -12 840 €
Résultat foncier Année 1 : -2 188 €(Déficit de 2 188 €)
Imputable sur revenu global : 2 188 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 640 €/an
Revenus locatifs : +10 652 €
Charges déductibles : -5 640 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 012 €/an
Prix d'achat du bien : 106 690 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 69 349 €(65% de 106 690 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 522 €/an
Calcul : 69 349 € × 3,636% = 2 522 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 652 €12 844 €4 150 €-2 192 €2 192 €--
210 865 €5 534 €4 040 €5 331 €---
311 082 €5 420 €3 927 €5 662 €---
411 304 €5 303 €3 809 €6 001 €---
511 530 €5 181 €3 687 €6 349 €---
611 760 €5 055 €3 562 €6 705 €---
711 996 €4 925 €3 431 €7 071 €---
812 236 €4 790 €3 297 €7 445 €---
912 480 €4 651 €3 157 €7 829 €---
1012 730 €4 506 €3 013 €8 223 €---
1112 984 €4 357 €2 863 €8 627 €---
1213 244 €4 202 €2 709 €9 042 €---
1313 509 €4 043 €2 549 €9 466 €---
1413 779 €3 877 €2 383 €9 902 €---
1514 055 €3 706 €2 212 €10 349 €---
1614 336 €3 528 €2 035 €10 807 €---
1714 623 €3 345 €1 851 €11 278 €---
1814 915 €3 155 €1 661 €11 760 €---
1915 213 €2 959 €1 465 €12 255 €---
2015 518 €2 755 €1 262 €12 762 €---
2115 828 €2 545 €1 051 €13 283 €---
2216 144 €2 327 €834 €13 817 €---
2316 467 €2 102 €608 €14 365 €---
2416 797 €1 869 €375 €14 928 €---
2517 133 €1 627 €134 €15 505 €---
TOTAL341 179 €104 607 €60 066 €236 572 €2 192 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 658 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 236 572 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 652 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 237 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 237 €-658 €+2 895 €
2+2 237 €+1 599 €+638 €
3+2 237 €+1 699 €+538 €
4+2 237 €+1 800 €+437 €
5+2 237 €+1 905 €+332 €
6+2 237 €+2 012 €+225 €
7+2 237 €+2 121 €+116 €
8+2 237 €+2 234 €+3 €
9+2 237 €+2 349 €-112 €
10+2 237 €+2 467 €-230 €
11+2 237 €+2 588 €-351 €
12+2 237 €+2 712 €-475 €
13+2 237 €+2 840 €-603 €
14+2 237 €+2 971 €-734 €
15+2 237 €+3 105 €-868 €
16+2 237 €+3 242 €-1 005 €
17+2 237 €+3 383 €-1 146 €
18+2 237 €+3 528 €-1 291 €
19+2 237 €+3 676 €-1 439 €
20+2 237 €+3 829 €-1 592 €
21+2 237 €+3 985 €-1 748 €
22+2 237 €+4 145 €-1 908 €
23+2 237 €+4 310 €-2 073 €
24+2 237 €+4 478 €-2 241 €
25+2 237 €+4 652 €-2 415 €
Total+55 925 €+70 971 €+-15 046 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 34 jours
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