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T3 duplex + grand garage proche suisse

Bien expiré
VilleBlamont (25)
Surface70m²
Coût Total109 870€
Loyer Annuel6 489€
Rentabilité5.91%
Cashflow/mois-80€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 79 000 €
Surface : 70 m²
Prix au m² : 1 128,57 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Cuisine équipée ouverte, 2 chambres en étage, fenêtres double vitrage. Grand garage d’environ 20m2. Idéal location (précédemment loué 650€/mois).

Ville : Blamont
Département : Doubs
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 25310
Coordonnées : 47.385230, 6.844000
Total : 109 870€
Prix d'acquisition : 79 000€
Travaux : 24 550€
Valeur du bien : 103 550€
Frais de notaire : 6 320€
Coût estimé : 6 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 70m²
Loyer prédit : 7.72€/m²/mois
Fourchette : 5.94€ - 10.04€/m²/mois
Loyer total estimé : 541€/mois
Loyer annuel estimé : 6489€/an
Fourchette totale : 416€ - 703€/mois
Fourchette annuelle : 4993€ - 8433€/an
Rentabilité brute :5.91%
Fourchette de rentabilité :4.54% - 7.68%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :109 870€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :535,99€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :31,13€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 567,12€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :50 928,47€
Coût de l'assurance :9 338,95€
Taxe foncière : 648,87€/an
Soit par mois : 54,07€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 540,73€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 621,20€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-80,47€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine équipée, y compris les placards, le plan de travail, l'électroménager et la plomberie.
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 4/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et entretien des joints de la baignoire et du lavabo.
Quantité: 6 m²
Raison: État 5/5 visible - salle de bain moderne en bon état
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Peinture des murs et entretien du parquet dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs du salon pour rafraîchir l'espace.
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :24 550 €(351 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:22 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète = 22000€
  • Salle de bain:600€
    Peinture des murs salle de bain: 6 m² × 30€/m² = 180€, Entretien des joints: 420€, Main d'œuvre: 0€
  • Chambres:1 200€
    Entretien du parquet: 30 m² × 40€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 0€
  • Salon:750€
    Peinture des murs salon: 25 m² × 30€/m² = 750€, Main d'œuvre: 0€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Blamont (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans les prix des matériaux.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 541 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 489 €/an
Calcul : 541 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 535 €/an
Base de calcul : Emprunt de 109 870 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 374 €/an
Calcul : 31 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 649 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 24 550 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 29 108 €
Revenus locatifs : +6 489 €
Charges déductibles : -29 108 €
Résultat foncier Année 1 : -22 619 €(Déficit de 22 619 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 11 919 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 558 €/an
Revenus locatifs : +6 489 €
Charges déductibles : -4 558 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 931 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 11918.99 € reporté.
Prix d'achat du bien : 79 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 51 350 €(65% de 79 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 867 €/an
Calcul : 51 350 € × 3,636% = 1 867 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 489 €29 111 €3 539 €-22 622 €10 700 €11 922 €11 922 €
26 619 €4 465 €3 443 €2 153 €--9 769 €
36 751 €4 367 €3 344 €2 384 €--7 385 €
46 886 €4 264 €3 242 €2 622 €--4 764 €
57 024 €4 159 €3 136 €2 865 €--1 899 €
67 164 €4 050 €3 027 €3 114 €---
77 307 €3 937 €2 915 €3 370 €---
87 454 €3 821 €2 798 €3 633 €---
97 603 €3 700 €2 678 €3 902 €---
107 755 €3 576 €2 554 €4 178 €---
117 910 €3 448 €2 425 €4 462 €---
128 068 €3 315 €2 293 €4 753 €---
138 229 €3 178 €2 156 €5 051 €---
148 394 €3 037 €2 014 €5 357 €---
158 562 €2 891 €1 868 €5 671 €---
168 733 €2 740 €1 717 €5 993 €---
178 908 €2 584 €1 561 €6 324 €---
189 086 €2 422 €1 400 €6 663 €---
199 268 €2 256 €1 234 €7 012 €---
209 453 €2 084 €1 062 €7 369 €---
219 642 €1 906 €884 €7 736 €---
229 835 €1 723 €700 €8 112 €---
2310 031 €1 533 €511 €8 499 €---
2410 232 €1 337 €315 €8 895 €---
2510 437 €1 135 €112 €9 302 €---
TOTAL207 836 €101 039 €50 928 €106 797 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 106 797 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 489 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 363 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 363 €-3 210 €+4 573 €
2+1 363 €0 €+1 363 €
3+1 363 €0 €+1 363 €
4+1 363 €0 €+1 363 €
5+1 363 €0 €+1 363 €
6+1 363 €+365 €+998 €
7+1 363 €+1 011 €+352 €
8+1 363 €+1 090 €+273 €
9+1 363 €+1 171 €+192 €
10+1 363 €+1 254 €+109 €
11+1 363 €+1 339 €+24 €
12+1 363 €+1 426 €-63 €
13+1 363 €+1 515 €-152 €
14+1 363 €+1 607 €-244 €
15+1 363 €+1 701 €-338 €
16+1 363 €+1 798 €-435 €
17+1 363 €+1 897 €-534 €
18+1 363 €+1 999 €-636 €
19+1 363 €+2 103 €-740 €
20+1 363 €+2 211 €-848 €
21+1 363 €+2 321 €-958 €
22+1 363 €+2 434 €-1 071 €
23+1 363 €+2 550 €-1 187 €
24+1 363 €+2 669 €-1 306 €
25+1 363 €+2 791 €-1 428 €
Total+34 075 €+32 039 €+2 036 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 119 jours
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