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Détails du bien

Bien expiré
VilleGrand-Serre (26)
Surface250m²
Coût Total258 740€
Loyer Annuel29 380€
Rentabilité11.36%
Cashflow/mois+964€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 159 000 €
Surface : 250 m²
Prix au m² : 636 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 12
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 2, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Cette grande maison individuelle d'environ 260 m2 se déploie sur trois niveaux et offre 12 pièces, dont 6 chambres, ainsi qu'un jardin d'environ 260 m2, au cœur de la commune de Le Grand-Serre. Elle bénéficie d'une configuration idéale pour une famille nombreuse ou pour un projet d'investissement avec création de logements, grâce à ses volumes généreux et à la présence de plusieurs pièces de vie.

À proximité immédiate, vous profiterez d'espaces verts appréciables avec le parc municipal Joseph Bédier à environ 200 m et une aire de jeux à environ 200 m, parfaits pour les sorties en plein air.

Caractéristiques techniques

  • Taxe foncière : 1780 €
  • DPE : F
  • Mode de chauffage : Électricité individuelle
  • Distribution eau chaude : Ballon électrique

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : ()

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Ville : Grand-Serre
Département : Drôme
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 26530
Total : 258 740€
Prix d'acquisition : 159 000€
Travaux : 87 020€
Valeur du bien : 246 020€
Frais de notaire : 12 720€
Coût estimé : 12 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 250m²
Loyer prédit : 9.79€/m²/mois
Fourchette : 7.41€ - 12.94€/m²/mois
Loyer total estimé : 2448€/mois
Loyer annuel estimé : 29380€/an
Fourchette totale : 1853€ - 3235€/mois
Fourchette annuelle : 22238€ - 38816€/an
Rentabilité brute :11.36%
Fourchette de rentabilité :8.59% - 15.00%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :258 740€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 262,25€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :73,31€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 335,56€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :119 934,77€
Coût de l'assurance :21 992,90€
Taxe foncière : 1 780,00€/an
Soit par mois : 148,33€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 2 448,37€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 483,89€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :964,48€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 396 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique individuel
Quantité: 1 système pour 250 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 31 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement du ballon électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Maison - Gain significatif sur l'échelle DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 250 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation importante
Remplacement des équipements de cuisine, mise aux normes plomberie et électricité, peinture
Quantité: cuisine complète (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - équipements fonctionnels mais datés
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 72 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général, rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 15 m²
Raison: État 3/5 visible - murs en mauvais état nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :87 020 €(348 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Menuiseries:18 600€
    Fenêtres double vitrage: 31 fenêtres × 600€ = 18600€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Isolation:10 000€
    Isolation combles: 250 m² × 40€/m² = 10000€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Cuisine:25 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 25000€ = 25000€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Chambres:4 320€
    Parquet flottant: 72 m² × 60€/m² = 4320€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Salon:600€
    Peinture salon: 15 m² × 40€/m² = 600€ (incluant installation et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Grand-Serre (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 45 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude, Isolation
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 448 €/mois
Revenus locatifs annuels : 29 380 €/an
Calcul : 2 448 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 326 €/an
Base de calcul : Emprunt de 258 740 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 880 €/an
Calcul : 73 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 780 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 87 020 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 98 005 €
Revenus locatifs : +29 380 €
Charges déductibles : -98 005 €
Résultat foncier Année 1 : -68 625 €(Déficit de 68 625 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 47 225 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 985 €/an
Revenus locatifs : +29 380 €
Charges déductibles : -10 985 €
Résultat foncier Années 2+ : 18 395 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 47224.77 € reporté.
Prix d'achat du bien : 159 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 103 350 €(65% de 159 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 758 €/an
Calcul : 103 350 € × 3,636% = 3 758 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
129 380 €98 013 €8 334 €-68 633 €21 400 €47 233 €47 233 €
229 968 €10 768 €8 108 €19 200 €--28 033 €
330 567 €10 535 €7 875 €20 032 €--8 000 €
431 179 €10 294 €7 635 €20 884 €---
531 802 €10 046 €7 386 €21 757 €---
632 438 €9 789 €7 129 €22 649 €---
733 087 €9 524 €6 864 €23 563 €---
833 749 €9 250 €6 590 €24 499 €---
934 424 €8 966 €6 307 €25 457 €---
1035 112 €8 674 €6 014 €26 438 €---
1135 815 €8 372 €5 712 €27 443 €---
1236 531 €8 059 €5 400 €28 471 €---
1337 262 €7 737 €5 077 €29 525 €---
1438 007 €7 404 €4 744 €30 603 €---
1538 767 €7 059 €4 400 €31 707 €---
1639 542 €6 704 €4 044 €32 838 €---
1740 333 €6 336 €3 677 €33 997 €---
1841 140 €5 957 €3 297 €35 183 €---
1941 963 €5 565 €2 905 €36 398 €---
2042 802 €5 160 €2 500 €37 642 €---
2143 658 €4 741 €2 081 €38 917 €---
2244 531 €4 309 €1 649 €40 222 €---
2345 422 €3 862 €1 202 €41 560 €---
2446 330 €3 401 €741 €42 929 €---
2547 257 €2 924 €264 €44 333 €---
TOTAL941 065 €273 448 €119 935 €667 617 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 667 617 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 29 380 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 170 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 170 €-6 420 €+12 590 €
2+6 170 €0 €+6 170 €
3+6 170 €0 €+6 170 €
4+6 170 €+3 865 €+2 305 €
5+6 170 €+6 527 €-357 €
6+6 170 €+6 795 €-625 €
7+6 170 €+7 069 €-899 €
8+6 170 €+7 350 €-1 180 €
9+6 170 €+7 637 €-1 467 €
10+6 170 €+7 932 €-1 762 €
11+6 170 €+8 233 €-2 063 €
12+6 170 €+8 541 €-2 371 €
13+6 170 €+8 857 €-2 687 €
14+6 170 €+9 181 €-3 011 €
15+6 170 €+9 512 €-3 342 €
16+6 170 €+9 852 €-3 682 €
17+6 170 €+10 199 €-4 029 €
18+6 170 €+10 555 €-4 385 €
19+6 170 €+10 919 €-4 749 €
20+6 170 €+11 293 €-5 123 €
21+6 170 €+11 675 €-5 505 €
22+6 170 €+12 067 €-5 897 €
23+6 170 €+12 468 €-6 298 €
24+6 170 €+12 879 €-6 709 €
25+6 170 €+13 300 €-7 130 €
Total+154 250 €+200 285 €+-46 035 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 163 jours
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