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Appartement

Bien expiré
VilleValence (26)
Surface65.01m²
Coût Total153 800€
Loyer Annuel7 971€
Rentabilité5.18%
Cashflow/mois-207€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 107 500 €
Surface : 65.01 m²
Prix au m² : 1 653,59 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur gaz individuel, Nombre d'égages : 5, Mandat exclusif

Découvrez ce charmant appartement de 67 m² idéalement situé au cœur de Valence. Niché au 4ème étage, ce bien lumineux offre deux chambres confortables, parfaites pour accueillir votre famille. Profitez de la proximité des commodités avec de nombreux commerces tels que Carrefour Express à seulement 8 minutes à pied. Les familles apprécieront la proximité des écoles, notamment la Crèche Bibellule à 3 minutes à pied et le Collège Camille Vernet à 5 minutes. Pour vos déplacements, bénéficiez d'un accès facile aux transports en commun avec l'arrêt de bus Desmoulins à quelques pas, desservi par les lignes C5 et D5. De plus, la gare SNCF Voyageurs est accessible en 13 minutes de marche. Entouré de parcs tels que le Square Jean-Pierre Florian à 4 minutes à pied, cet appartement est une opportunité à ne pas manquer pour vivre dans un cadre agréable et pratique. Contactez-nous dès aujourd'hui pour organiser une visite.

Ville : Valence
Département : Drôme
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 26000
Coordonnées : 44.919620, 4.900040
Total : 153 800€
Prix d'acquisition : 107 500€
Travaux : 37 700€
Valeur du bien : 145 200€
Frais de notaire : 8 600€
Coût estimé : 8 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 65.01m²
Loyer prédit : 10.22€/m²/mois
Fourchette : 8.05€ - 12.97€/m²/mois
Loyer total estimé : 664€/mois
Loyer annuel estimé : 7971€/an
Fourchette totale : 523€ - 843€/mois
Fourchette annuelle : 6280€ - 10116€/an
Rentabilité brute :5.18%
Fourchette de rentabilité :4.08% - 6.58%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :153 800€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :760,10€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :44,86€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 804,95€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :74 228,92€
Coût de l'assurance :13 457,50€
Taxe foncière : 797,08€/an
Soit par mois : 66,42€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 664,24€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 871,38€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-207,14€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 158 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus performant si chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 65 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Gain d'1 classe énergétique possible
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des meubles de cuisine, électroménager et carrelage
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine avec meubles anciens et électroménager obsolète
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC et carrelage
Quantité: salle de bain complète (estimation 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sols en bon état, rafraîchissement recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement souhaitable
CouloirOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le couloir
Quantité: 5 m²
Raison: État 3/5 visible - léger rafraîchissement souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :37 700 €(580 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11000€ = 11000€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Menuiseries:4 800€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 800€ = 4800€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète (8 m²) × 10000€ = 10000€ (incluant meubles, électroménager, carrelage et main d'œuvre)
  • Salle de bain:5 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète (5 m²) × 1000€ = 5000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage et main d'œuvre)
  • Chambres:2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 100€/m² = 2400€ (incluant pose et main d'œuvre)
  • Salon:800€
    Peinture salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant main d'œuvre)
  • Couloir:200€
    Peinture couloir: 5 m² × 40€/m² = 200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Valence (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 19 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 664 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 971 €/an
Calcul : 664 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 132 €/an
Base de calcul : Emprunt de 153 800 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 538 €/an
Calcul : 45 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 797 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 37 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 44 168 €
Revenus locatifs : +7 971 €
Charges déductibles : -44 168 €
Résultat foncier Année 1 : -36 197 €(Déficit de 36 197 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 14 797 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 468 €/an
Revenus locatifs : +7 971 €
Charges déductibles : -6 468 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 503 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 14796.70 € reporté.
Prix d'achat du bien : 107 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 69 875 €(65% de 107 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 541 €/an
Calcul : 69 875 € × 3,636% = 2 541 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 971 €44 172 €5 137 €-36 202 €21 400 €14 802 €14 802 €
28 130 €6 336 €5 000 €1 795 €--13 007 €
38 293 €6 194 €4 859 €2 099 €--10 908 €
48 459 €6 048 €4 713 €2 411 €--8 498 €
58 628 €5 897 €4 561 €2 731 €--5 766 €
68 800 €5 740 €4 405 €3 060 €--2 706 €
78 976 €5 578 €4 243 €3 398 €---
89 156 €5 411 €4 075 €3 745 €---
99 339 €5 237 €3 902 €4 102 €---
109 526 €5 058 €3 723 €4 468 €---
119 716 €4 873 €3 538 €4 843 €---
129 911 €4 681 €3 346 €5 229 €---
1310 109 €4 483 €3 148 €5 626 €---
1410 311 €4 278 €2 943 €6 033 €---
1510 517 €4 066 €2 731 €6 451 €---
1610 728 €3 847 €2 511 €6 881 €---
1710 942 €3 620 €2 284 €7 323 €---
1811 161 €3 385 €2 050 €7 776 €---
1911 384 €3 142 €1 807 €8 242 €---
2011 612 €2 891 €1 556 €8 721 €---
2111 844 €2 631 €1 296 €9 213 €---
2212 081 €2 363 €1 027 €9 718 €---
2312 323 €2 085 €749 €10 238 €---
2412 569 €1 797 €462 €10 772 €---
2512 821 €1 500 €165 €11 320 €---
TOTAL255 308 €145 314 €74 229 €109 995 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 109 995 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 971 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 674 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 674 €-6 420 €+8 094 €
2+1 674 €0 €+1 674 €
3+1 674 €0 €+1 674 €
4+1 674 €0 €+1 674 €
5+1 674 €0 €+1 674 €
6+1 674 €0 €+1 674 €
7+1 674 €+208 €+1 466 €
8+1 674 €+1 124 €+550 €
9+1 674 €+1 230 €+444 €
10+1 674 €+1 340 €+334 €
11+1 674 €+1 453 €+221 €
12+1 674 €+1 569 €+105 €
13+1 674 €+1 688 €-14 €
14+1 674 €+1 810 €-136 €
15+1 674 €+1 935 €-261 €
16+1 674 €+2 064 €-390 €
17+1 674 €+2 197 €-523 €
18+1 674 €+2 333 €-659 €
19+1 674 €+2 473 €-799 €
20+1 674 €+2 616 €-942 €
21+1 674 €+2 764 €-1 090 €
22+1 674 €+2 916 €-1 242 €
23+1 674 €+3 071 €-1 397 €
24+1 674 €+3 232 €-1 558 €
25+1 674 €+3 396 €-1 722 €
Total+41 850 €+32 998 €+8 852 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 226 jours
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