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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleLivry-Gargan (93)
Surface75m²
Coût Total246 500€
Loyer Annuel15 631€
Rentabilité6.34%
Cashflow/mois-472€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 185 000 €
Surface : 75 m²
Prix au m² : 2 466,67 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 4/4 étage, Salle de bain, Cave, Salon (total 28 m²), 3 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Parking, Balcon, calme

Dans une copropriété bien entretenue et sécurisée, bel appartement au dernier étage et très lumineux comprenant : Entrée, grand séjour double, deux chambres et possibilité d'une troisième, une salle de bains, une cuisine dinatoire, WC, balcon, une cave et une place de parking. Copropriété de 124 lots - dont 64 lots habitation. (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 4444.00 euros.

Ville : Livry-Gargan
Département : Seine-Saint-Denis
Région : Île-de-France
Code postal : 93190
Coordonnées : 48.920800, 2.536970
Total : 246 500€
Prix d'acquisition : 185 000€
Travaux : 46 700€
Valeur du bien : 231 700€
Frais de notaire : 14 800€
Coût estimé : 14 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 75m²
Loyer prédit : 17.37€/m²/mois
Fourchette : 14.02€ - 21.51€/m²/mois
Loyer total estimé : 1303€/mois
Loyer annuel estimé : 15631€/an
Fourchette totale : 1052€ - 1613€/mois
Fourchette annuelle : 12620€ - 19362€/an
Rentabilité brute :6.34%
Fourchette de rentabilité :5.12% - 7.85%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 761,63 €/m²
Basé sur :321 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :207 122 €
Prix d'achat :185 000 €
Décote à l'achat :-22 122€ (-10.7%)
Marge achat-revente :-39 378€ (-19.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :246 500€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 203,84€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :69,84€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 273,68€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :114 652,12€
Coût de l'assurance :20 952,50€
Taxe foncière : 1 563,14€/an
Soit par mois : 130,26€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 370,33€/mois
Soit par an : 4 443,96€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 302,62€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 774,27€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-471,66€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 240 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 système pour 75 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien cumulus
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 - Cuisine sans photo, état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 - Salle de bain sans photo, état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres sans photo, état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres sans photo, état moyen nécessitant rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 - Salon en bon état, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :46 700 €(623 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€/système = 12000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:6 100€
    Fenêtres double vitrage PVC: 7 fenêtres × 800€/fenêtre = 5600€, Main d'œuvre: 500€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€/chauffe-eau = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs: 30 m² × 40€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 0€
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs: 25 m² × 40€/m² = 1000€, Main d'œuvre: 0€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 22 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 303 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 631 €/an
Calcul : 1 303 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 956 €/an
Base de calcul : Emprunt de 246 500 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 838 €/an
Calcul : 70 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 563 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 4 444 €/an
Calcul : 370 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 46 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 61 501 €
Revenus locatifs : +15 631 €
Charges déductibles : -61 501 €
Résultat foncier Année 1 : -45 870 €(Déficit de 45 870 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 24 470 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 801 €/an
Revenus locatifs : +15 631 €
Charges déductibles : -14 801 €
Résultat foncier Années 2+ : 830 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 24469.95 € reporté.
Prix d'achat du bien : 185 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 120 250 €(65% de 185 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 373 €/an
Calcul : 120 250 € × 3,636% = 4 373 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 631 €61 509 €7 964 €-45 878 €21 400 €24 478 €24 478 €
215 944 €14 594 €7 749 €1 350 €--23 128 €
316 263 €14 372 €7 526 €1 891 €--21 237 €
416 588 €14 142 €7 297 €2 446 €--18 790 €
516 920 €13 905 €7 059 €3 015 €--15 775 €
617 258 €13 659 €6 814 €3 599 €--12 176 €
717 603 €13 406 €6 561 €4 197 €--7 979 €
817 956 €13 144 €6 299 €4 811 €--3 168 €
918 315 €12 874 €6 029 €5 441 €---
1018 681 €12 595 €5 749 €6 086 €---
1119 055 €12 306 €5 461 €6 749 €---
1219 436 €12 008 €5 162 €7 428 €---
1319 824 €11 699 €4 854 €8 125 €---
1420 221 €11 381 €4 536 €8 840 €---
1520 625 €11 052 €4 207 €9 573 €---
1621 038 €10 712 €3 867 €10 326 €---
1721 459 €10 361 €3 516 €11 098 €---
1821 888 €9 998 €3 153 €11 890 €---
1922 325 €9 623 €2 778 €12 702 €---
2022 772 €9 236 €2 391 €13 536 €---
2123 227 €8 836 €1 991 €14 392 €---
2223 692 €8 422 €1 577 €15 270 €---
2324 166 €7 995 €1 150 €16 171 €---
2424 649 €7 554 €709 €17 095 €---
2525 142 €7 098 €253 €18 044 €---
TOTAL500 678 €332 482 €114 652 €168 196 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 168 196 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 631 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 283 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 283 €-6 420 €+9 703 €
2+3 283 €0 €+3 283 €
3+3 283 €0 €+3 283 €
4+3 283 €0 €+3 283 €
5+3 283 €0 €+3 283 €
6+3 283 €0 €+3 283 €
7+3 283 €0 €+3 283 €
8+3 283 €0 €+3 283 €
9+3 283 €+682 €+2 601 €
10+3 283 €+1 826 €+1 457 €
11+3 283 €+2 025 €+1 258 €
12+3 283 €+2 228 €+1 055 €
13+3 283 €+2 437 €+846 €
14+3 283 €+2 652 €+631 €
15+3 283 €+2 872 €+411 €
16+3 283 €+3 098 €+185 €
17+3 283 €+3 329 €-46 €
18+3 283 €+3 567 €-284 €
19+3 283 €+3 811 €-528 €
20+3 283 €+4 061 €-778 €
21+3 283 €+4 317 €-1 034 €
22+3 283 €+4 581 €-1 298 €
23+3 283 €+4 851 €-1 568 €
24+3 283 €+5 129 €-1 846 €
25+3 283 €+5 413 €-2 130 €
Total+82 075 €+50 459 €+31 616 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 162 jours
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