Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison à vendre

VilleSaint-Martin-d'Abbat (45)
Surface250
Coût Total380 974
Loyer Annuel27 249
Rentabilité7.15%
Cashflow/mois+44
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 268 800 €
Surface : 250 m²
Prix au m² : 1 075,2 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 6
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Cuisine ouverte, Cheminée, 5 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Garage, Non meublé

Delphine VENON vous présente à 3 km de Châteauneuf sur Loire une ferme à 2 pas du centre bourg comprenant une partie habitation de 155 m² avec au rez de chaussée : Entrée, Séjour / salon avec cheminée insert, cuisine ouverte aménagée et équipée, chambre, salle de bains + douche, wc. A l'étage : palier, 4 chambres, wc - Deuxième habitation de 75 m² environ comprenant pièce de vie, 2 chambres, salle d'eau, Wc. Grange, Etable, garage et Préau, Double vitrage PVC et volets roulants électriques en rdc. Classe énergie D - Possibilité de gîte dans la seconde partie habitation (2 raccordements électriques séparés). Budget : 268 800 euros Honoraires inclus 5 % TTC charge acquéreur soit 256 00 euros hors honoraires.

Pour visiter et obtenir plus de renseignements, contactez Delphine VENON Mandat n°431982. Achat, vente, estimation, valorisation immobilière, contactez Delphine VENON votre Conseiller Immobilier à Châteauneuf sur Loire - ESTIMATION GRATUITE Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Cette présente annonce a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de Delphine VENON, conseiller immobilier indépendant à Châteauneuf sur Loire sous portage salarial agissant auprès de la SAS PROPRIETES PRIVEES, Réseau national immobilier, au capital de 40000 euros, 44 ALLÉE DES CINQ CONTINENTS - ZAC LE CHÊNE FERRÉ, 44120 VERTOU, RCS Nantes n° 487 624 777 00040, Carte professionnelle T et G n° CPI 4401 2016 000 010 388 CCI Nantes-Saint Nazaire. Garantie GALIAN - 89 rue de la Boétie, 75008 Paris - Le professionnel garantit et sécurise votre projet immobilier (5.00 % honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.)

Ville : Saint-Martin-d'Abbat
Département : Loiret
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 45110
Coordonnées : 47.860636, 2.282329
Total : 380 974
Prix d'acquisition : 268 800
Travaux : 90 670
Valeur du bien : 359 470
Frais de notaire : 21 504
Coût estimé : 21 504
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 250
Loyer prédit : 9.08€/m²/mois
Fourchette : 7.43€ - 11.11€/m²/mois
Loyer total estimé : 2271€/mois
Loyer annuel estimé : 27249€/an
Fourchette totale : 1857€ - 2777€/mois
Fourchette annuelle : 22283€ - 33322€/an
Rentabilité brute :7.15%
Fourchette de rentabilité :5.85% - 8.75%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 580 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :395 000
Prix d'achat :268 800
Décote à l'achat :-126 200 (-31.9%)
Marge achat-revente :14 026€ (3.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :380 974
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 856,55€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.25%
Assurance emprunteur :142,87€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 1 999,41€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :175 990,43
Coût de l'assurance :42 859,58
Taxe foncière : 2 724,90€/an
Soit par mois : 227,08€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 270,75€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 226,49€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :44,26€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 250 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 250 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 31 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes de la plomberie et de l'électricité, remplacement des meubles de cuisine si nécessaire
Quantité: cuisine complète (12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé nécessitant rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 75 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, vérification de l'électricité
Quantité: salon (20 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - léger rafraîchissement recommandé
Salle à mangerRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, vérification de l'électricité
Quantité: salle à manger (15 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :90 670(363 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:22 500
    Isolation combles: 250 m² × 75€/m² = 18750€ (prix moyen), Main d'œuvre: 3750€
  • Chauffage:15 600
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€, Main d'œuvre: 2600€
  • Menuiseries - Fenêtres:22 320
    Fenêtres double vitrage: 31 fenêtres × 600€ = 18600€, Main d'œuvre: 3720€
  • Cuisine:10 800
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 9000€ = 9000€, Main d'œuvre: 1800€
  • Salle de bain:9 600
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 1600€
  • Chambres:7 650
    Revêtement sol et peinture: 75 m² × 60€/m² = 4500€, Main d'œuvre: 900€, Peinture murs: 75 m² × 25€/m² = 1875€, Main d'œuvre: 375€
  • Salon:1 300
    Peinture salon: 20 m² × 25€/m² = 500€, Main d'œuvre: 100€, Vérification électricité: 700€
  • Salle à manger:900
    Peinture salle à manger: 15 m² × 25€/m² = 375€, Main d'œuvre: 75€, Vérification électricité: 525€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Martin-d'Abbat (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DA(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 60 420✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 271 €/mois
Revenus locatifs annuels : 27 249 €/an
Calcul : 2 271 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 12 221 €/an
Base de calcul : Emprunt de 380 974 à 3.25% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 714 €/an
Calcul : 143 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 725 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 90 670
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 107 330
Revenus locatifs : +27 249
Charges déductibles : -107 330
Résultat foncier Année 1 : -80 081(Déficit de 80 081 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 58 681
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 16 660 €/an
Revenus locatifs : +27 249
Charges déductibles : -16 660
Résultat foncier Années 2+ : 10 589 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 58681.08 € reporté.
Prix d'achat du bien : 268 800
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 174 720(65% de 268 800 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 353 €/an
Calcul : 174 720 € × 3,636% = 6 353
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
127 249107 34212 233-80 09321 400 €58 693 €58 693 €
227 79416 34111 90211 453--47 240 €
328 35015 99811 55912 351--34 888 €
428 91715 64511 20613 272--21 616 €
529 49515 28010 84014 216--7 401 €
630 08514 90210 46315 183---
730 68714 51210 07316 174---
831 30114 1109 67117 191---
931 92713 6949 25518 233---
1032 56513 2648 82519 301---
1133 21612 8208 38120 396---
1233 88112 3627 92321 519---
1334 55811 8887 44922 670---
1435 25011 3996 96023 850---
1535 95510 8946 45525 061---
1636 67410 3725 93326 302---
1737 4079 8335 39327 574---
1838 1559 2764 83628 880---
1938 9188 7004 26130 218---
2039 6978 1063 66731 591---
2140 4917 4923 05332 999---
2241 3006 8582 41834 443---
2342 1266 2021 76335 924---
2442 9695 5261 08637 443---
2543 8284 82738739 002---
TOTAL872 795377 643175 990495 15221 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 495 152
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 27 249 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 722 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 722-6 420+12 142
2+5 7220+5 722
3+5 7220+5 722
4+5 7220+5 722
5+5 7220+5 722
6+5 722+2 335+3 387
7+5 722+4 852+870
8+5 722+5 157+565
9+5 722+5 470+252
10+5 722+5 790-68
11+5 722+6 119-397
12+5 722+6 456-734
13+5 722+6 801-1 079
14+5 722+7 155-1 433
15+5 722+7 518-1 796
16+5 722+7 891-2 169
17+5 722+8 272-2 550
18+5 722+8 664-2 942
19+5 722+9 065-3 343
20+5 722+9 477-3 755
21+5 722+9 900-4 178
22+5 722+10 333-4 611
23+5 722+10 777-5 055
24+5 722+11 233-5 511
25+5 722+11 701-5 979
Total+143 050+148 546+-5 496
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 39 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →