Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement à vendre

Bien expiré
VillePérigueux (24)
Surface75m²
Coût Total110 369€
Loyer Annuel8 414€
Rentabilité7.62%
Cashflow/mois+60€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 81 360 €
Surface : 75 m²
Prix au m² : 1 084,8 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2/3 étage, Cave, 2 chambres

Périgueux proche du centre ville , Beau potentiel sur cette appartement spacieux de Type-3 à raffraichir située au 2 ème étage d'un immeuble de 3 appartements . Il comprend une entrée , salon-séjour , cuisine , 2 chambres , 1 salle d'eau , wc , 1 cave . Idéal investisseur ou 1 ère achat .

Ville : Périgueux
Département : Dordogne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 24000
Coordonnées : 45.195061, 0.711858
Total : 110 369€
Prix d'acquisition : 81 360€
Travaux : 22 500€
Valeur du bien : 103 860€
Frais de notaire : 6 509€
Coût estimé : 6 509€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 75m²
Loyer prédit : 9.35€/m²/mois
Fourchette : 7.40€ - 11.81€/m²/mois
Loyer total estimé : 701€/mois
Loyer annuel estimé : 8414€/an
Fourchette totale : 555€ - 886€/mois
Fourchette annuelle : 6660€ - 10631€/an
Rentabilité brute :7.62%
Fourchette de rentabilité :6.03% - 9.63%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 869,89 €/m²
Basé sur :130 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :140 242 €
Prix d'achat :81 360 €
Décote à l'achat :-58 882€ (-42.0%)
Marge achat-revente :29 873€ (21.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :110 369€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :539,01€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :32,19€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 571,20€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :51 334,85€
Coût de l'assurance :9 657,29€
Taxe foncière : 841,44€/an
Soit par mois : 70,12€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 701,20€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 641,32€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :59,88€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 116 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucun remplacement nécessaire car DPE C - chauffage actuel suffisant
Quantité: 0
Raison: DPE C - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires
MenuiseriesOPTIONNEL
Sous-catégorie: Fenêtres
Aucun remplacement nécessaire car DPE C - fenêtres actuelles suffisantes
Quantité: 0
Raison: DPE C - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des éléments vétustes
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé - nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec remplacement des éléments sanitaires si nécessaire
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - sol nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - peinture à rafraîchir
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible - peinture légèrement ternie
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le couloir
Quantité: couloir (environ 5 m²)
Raison: État 3/5 visible - nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :22 500 €(300 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:10 500€
    Cuisine complète milieu de gamme: 6000€, Électroménager: 3000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Salle de bain:7 000€
    Salle de bain complète: 4000€, Plomberie: 1500€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 500€
  • Chambres - Revêtement sol:1 500€
    Parquet flottant 20 m²: 60€/m² × 20 = 1200€, Main d'œuvre: 300€
  • Chambres - Peinture:1 500€
    Peinture murs et plafonds 20 m²: 60€/m² × 20 = 1200€, Main d'œuvre: 300€
  • Salon - Peinture:1 500€
    Peinture murs et plafonds salon 20 m²: 60€/m² × 20 = 1200€, Main d'œuvre: 300€
  • Autres pièces - Peinture:500€
    Peinture murs et plafonds couloir 5 m²: 80€/m² × 5 = 400€, Main d'œuvre: 100€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Périgueux (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 2 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 701 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 414 €/an
Calcul : 701 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 562 €/an
Base de calcul : Emprunt de 110 369 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 386 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 841 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 22 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 27 290 €
Revenus locatifs : +8 414 €
Charges déductibles : -27 290 €
Résultat foncier Année 1 : -18 876 €(Déficit de 18 876 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 8 176 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 790 €/an
Revenus locatifs : +8 414 €
Charges déductibles : -4 790 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 624 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 8175.66 € reporté.
Prix d'achat du bien : 81 360 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 52 884 €(65% de 81 360 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 923 €/an
Calcul : 52 884 € × 3,636% = 1 923 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 414 €27 294 €3 566 €-18 879 €10 700 €8 179 €8 179 €
28 583 €4 697 €3 469 €3 885 €--4 294 €
38 754 €4 598 €3 370 €4 157 €--137 €
48 929 €4 495 €3 267 €4 435 €---
59 108 €4 389 €3 161 €4 719 €---
69 290 €4 279 €3 051 €5 011 €---
79 476 €4 165 €2 938 €5 311 €---
89 665 €4 048 €2 820 €5 617 €---
99 859 €3 927 €2 699 €5 932 €---
1010 056 €3 802 €2 574 €6 254 €---
1110 257 €3 673 €2 445 €6 584 €---
1210 462 €3 539 €2 311 €6 923 €---
1310 671 €3 401 €2 173 €7 270 €---
1410 885 €3 259 €2 031 €7 626 €---
1511 103 €3 111 €1 884 €7 991 €---
1611 325 €2 959 €1 731 €8 366 €---
1711 551 €2 802 €1 574 €8 749 €---
1811 782 €2 639 €1 412 €9 143 €---
1912 018 €2 472 €1 244 €9 546 €---
2012 258 €2 298 €1 070 €9 960 €---
2112 503 €2 119 €891 €10 384 €---
2212 753 €1 934 €706 €10 819 €---
2313 008 €1 743 €515 €11 266 €---
2413 269 €1 545 €317 €11 724 €---
2513 534 €1 341 €113 €12 193 €---
TOTAL269 516 €104 528 €51 335 €164 987 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 164 987 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 414 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 767 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 767 €-3 210 €+4 977 €
2+1 767 €0 €+1 767 €
3+1 767 €0 €+1 767 €
4+1 767 €+1 289 €+478 €
5+1 767 €+1 416 €+351 €
6+1 767 €+1 503 €+264 €
7+1 767 €+1 593 €+174 €
8+1 767 €+1 685 €+82 €
9+1 767 €+1 780 €-13 €
10+1 767 €+1 876 €-109 €
11+1 767 €+1 975 €-208 €
12+1 767 €+2 077 €-310 €
13+1 767 €+2 181 €-414 €
14+1 767 €+2 288 €-521 €
15+1 767 €+2 397 €-630 €
16+1 767 €+2 510 €-743 €
17+1 767 €+2 625 €-858 €
18+1 767 €+2 743 €-976 €
19+1 767 €+2 864 €-1 097 €
20+1 767 €+2 988 €-1 221 €
21+1 767 €+3 115 €-1 348 €
22+1 767 €+3 246 €-1 479 €
23+1 767 €+3 380 €-1 613 €
24+1 767 €+3 517 €-1 750 €
25+1 767 €+3 658 €-1 891 €
Total+44 175 €+49 496 €+-5 321 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 169 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →