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Vente appartement T4 - 80m² - Centre de Luxeuil-les-bains

Bien expiré
VilleLuxeuil-les-Bains (70)
Surface80m²
Coût Total109 175€
Loyer Annuel6 722€
Rentabilité6.16%
Cashflow/mois-44€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 95 000 €
Surface : 80 m²
Prix au m² : 1 187,5 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Situé dans une petite copropriété calme et bien entretenue, à proximité immédiate de toutes commodités et à quelques minutes du centre-ville de Luxeuil-les-Bains, découvrez ce charmant appartement T4 de 80 m², idéal pour une famille ou un investissement locatif.

L’appartement, situé au 3ᵉ étage avec ascenseur, offre une vue dégagée et une belle luminosité. Il se compose de :

• Deux chambres confortables

• Un séjour spacieux ouvrant sur un balcon, parfait pour vos moments de détente

• Une cuisine entièrement rénovée, moderne et fonctionnelle

• Une salle de bain refaite, alliant esthétique et praticité

Les travaux de rénovation incluent également la mise aux normes de l’électricité. Pour votre confort et votre sécurité, le bien est équipé de fenêtres en double vitrage, d’un interphone et d’un raccordement fibre optique déjà installé.

Les atouts supplémentaires :

• Chauffage et eau chaude collectifs au gaz (charges maîtrisées)

• Une cave incluse, située au rez-de-chaussée.

• Emplacement calme et résidentiel, tout en restant proche du centre et des services

Un bien rare sur le secteur et prêt à être investi.

Contactez-nous pour organiser une visite ou obtenir d'avantage de renseignements !

Ville : Luxeuil-les-Bains
Département : Haute-Saône
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 70300
Coordonnées : 47.813860, 6.372240
Total : 109 175€
Prix d'acquisition : 95 000€
Travaux : 6 575€
Valeur du bien : 101 575€
Frais de notaire : 7 600€
Coût estimé : 7 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 80m²
Loyer prédit : 7.00€/m²/mois
Fourchette : 5.29€ - 9.27€/m²/mois
Loyer total estimé : 560€/mois
Loyer annuel estimé : 6722€/an
Fourchette totale : 423€ - 742€/mois
Fourchette annuelle : 5075€ - 8902€/an
Rentabilité brute :6.16%
Fourchette de rentabilité :4.65% - 8.15%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :870,59 €/m²
Basé sur :127 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :69 647 €
Prix d'achat :95 000 €
Décote à l'achat :+25 353€ (+36.4%)
Marge achat-revente :-39 528€ (-56.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :109 175€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :541,30€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :7,28€/mois
Taux d'assurance : 0.08% par an
Total mensualité : 548,58€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :53 215,08€
Coût de l'assurance :2 183,50€
Taxe foncière : 672,17€/an
Soit par mois : 56,01€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 560,14€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 604,59€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-44,45€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Système de chauffage
Vérification et mise aux normes du système de chauffage collectif au gaz
Quantité: 1 système pour 80 m²
Raison: DPE D - Appartement - Vérification nécessaire pour assurer conformité et efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Système d'eau chaude
Vérification du système d'eau chaude collectif au gaz
Quantité: 1 système pour 80 m²
Raison: DPE D - Appartement - Assurer le bon fonctionnement et la conformité
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et vérification de la robinetterie de la cuisine
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 - Cuisine en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et vérification de la robinetterie de la salle de bain
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 - Salle de bain en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: État 4/5 - Salon en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :6 575 €(82 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:1 200€
    Vérification système chauffage collectif au gaz: 1 système = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude:1 000€
    Vérification système eau chaude collectif au gaz: 1 système = 1000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:1 300€
    Peinture cuisine: 20 m² × 65€/m² = 1300€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:975€
    Peinture salle de bain: 15 m² × 65€/m² = 975€, Main d'œuvre: 25€
  • Chambres:1 200€
    Peinture 2 chambres: 24 m² × 50€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:900€
    Peinture salon: 15 m² × 60€/m² = 900€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Luxeuil-les-Bains (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 1 200€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 560 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 722 €/an
Calcul : 560 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 676 €/an
Base de calcul : Emprunt de 109 175 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 87 €/an
Calcul : 7 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 672 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 6 575 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 11 010 €
Revenus locatifs : +6 722 €
Charges déductibles : -11 010 €
Résultat foncier Année 1 : -4 288 €(Déficit de 4 288 €)
Imputable sur revenu global : 4 288 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 435 €/an
Revenus locatifs : +6 722 €
Charges déductibles : -4 435 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 287 €/an
Prix d'achat du bien : 95 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 61 750 €(65% de 95 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 245 €/an
Calcul : 61 750 € × 3,636% = 2 245 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 722 €11 014 €3 679 €-4 292 €4 292 €--
26 856 €4 341 €3 582 €2 515 €---
36 993 €4 240 €3 481 €2 753 €---
47 133 €4 136 €3 376 €2 997 €---
57 276 €4 028 €3 268 €3 248 €---
67 421 €3 916 €3 156 €3 505 €---
77 570 €3 800 €3 041 €3 770 €---
87 721 €3 681 €2 921 €4 041 €---
97 876 €3 557 €2 797 €4 319 €---
108 033 €3 429 €2 669 €4 604 €---
118 194 €3 296 €2 537 €4 898 €---
128 358 €3 159 €2 399 €5 199 €---
138 525 €3 017 €2 258 €5 508 €---
148 695 €2 870 €2 111 €5 825 €---
158 869 €2 718 €1 959 €6 151 €---
169 046 €2 561 €1 802 €6 485 €---
179 227 €2 399 €1 639 €6 829 €---
189 412 €2 230 €1 471 €7 182 €---
199 600 €2 056 €1 297 €7 544 €---
209 792 €1 876 €1 117 €7 916 €---
219 988 €1 690 €930 €8 298 €---
2210 188 €1 497 €738 €8 691 €---
2310 392 €1 298 €538 €9 094 €---
2410 599 €1 091 €332 €9 508 €---
2510 811 €878 €118 €9 933 €---
TOTAL215 297 €78 778 €53 215 €136 520 €4 292 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 288 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 136 520 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 722 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 412 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 412 €-1 288 €+2 700 €
2+1 412 €+755 €+657 €
3+1 412 €+826 €+586 €
4+1 412 €+899 €+513 €
5+1 412 €+974 €+438 €
6+1 412 €+1 052 €+360 €
7+1 412 €+1 131 €+281 €
8+1 412 €+1 212 €+200 €
9+1 412 €+1 296 €+116 €
10+1 412 €+1 381 €+31 €
11+1 412 €+1 469 €-57 €
12+1 412 €+1 560 €-148 €
13+1 412 €+1 652 €-240 €
14+1 412 €+1 747 €-335 €
15+1 412 €+1 845 €-433 €
16+1 412 €+1 946 €-534 €
17+1 412 €+2 049 €-637 €
18+1 412 €+2 154 €-742 €
19+1 412 €+2 263 €-851 €
20+1 412 €+2 375 €-963 €
21+1 412 €+2 489 €-1 077 €
22+1 412 €+2 607 €-1 195 €
23+1 412 €+2 728 €-1 316 €
24+1 412 €+2 852 €-1 440 €
25+1 412 €+2 980 €-1 568 €
Total+35 300 €+40 956 €+-5 656 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 70 jours
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