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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleÉvreux (27)
Surface70m²
Coût Total145 592€
Loyer Annuel9 189€
Rentabilité6.31%
Cashflow/mois-171€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 99 900 €
Surface : 70 m²
Prix au m² : 1 427,14 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2/3 étage, Salle de bain, Cuisine équipée, Cave, 2 chambres, Balcon, calme, Interphone

Cet appartement de 70 m², idéalement situé en plein centre-ville, dans une résidence sécurisée au 2ème étage et à proximité immédiate de toutes les commodités : commerces, gare, bus, écoles.

Celui-ci vous offre un cadre lumineux et agréable, il se compose d'un grand séjour spacieux donnant accès au balcon, une cuisine indépendante avec de nombreux rangements. L'appartement dispose également de deux grandes chambres, d'une salle de bains et de WC séparés. Une cave privative en sous-sol.

Les "+" : chauffage individuel au gaz, PVC double vitrage, appartement traversant. Copropriété de 25 lots - dont 9 lots habitation. (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 1152.00 euros.

Ville : Évreux
Département : Eure
Région : Normandie
Code postal : 27000
Coordonnées : 49.021884, 1.150191
Total : 145 592€
Prix d'acquisition : 99 900€
Travaux : 37 700€
Valeur du bien : 137 600€
Frais de notaire : 7 992€
Coût estimé : 7 992€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 70m²
Loyer prédit : 10.94€/m²/mois
Fourchette : 9.00€ - 13.29€/m²/mois
Loyer total estimé : 766€/mois
Loyer annuel estimé : 9189€/an
Fourchette totale : 630€ - 931€/mois
Fourchette annuelle : 7561€ - 11166€/an
Rentabilité brute :6.31%
Fourchette de rentabilité :5.19% - 7.67%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 870,97 €/m²
Basé sur :451 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :130 968 €
Prix d'achat :99 900 €
Décote à l'achat :-31 068€ (-23.7%)
Marge achat-revente :-14 624€ (-11.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :145 592€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :721,86€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :42,46€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 764,32€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :70 965,79€
Coût de l'assurance :12 739,30€
Taxe foncière : 918,88€/an
Soit par mois : 76,57€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 96,00€/mois
Soit par an : 1 152,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 765,73€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 936,90€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-171,16€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 233 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage individuel au gaz ancien
Quantité: 1 système pour 70 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (~5 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement important
Mise à jour de la cuisine avec nouveaux éléments et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: cuisine complète (~10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine avec décor daté et signes d'usure
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols en état correct nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs vieillissants nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :37 700 €(539 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 200€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: 700€
  • Menuiseries:8 400€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 1200€ = 8400€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 2000€/m² = 10000€
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 10 m² × 800€/m² = 8000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 100€/m² = 2400€
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 50€/m² = 1200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Évreux (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 16 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 766 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 189 €/an
Calcul : 766 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 902 €/an
Base de calcul : Emprunt de 145 592 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 510 €/an
Calcul : 42 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 919 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 152 €/an
Calcul : 96 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 37 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 45 182 €
Revenus locatifs : +9 189 €
Charges déductibles : -45 182 €
Résultat foncier Année 1 : -35 993 €(Déficit de 35 993 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 14 593 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 482 €/an
Revenus locatifs : +9 189 €
Charges déductibles : -7 482 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 707 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 14593.28 € reporté.
Prix d'achat du bien : 99 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 935 €(65% de 99 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 361 €/an
Calcul : 64 935 € × 3,636% = 2 361 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 189 €45 187 €4 906 €-35 998 €21 400 €14 598 €14 598 €
29 373 €7 357 €4 776 €2 016 €--12 582 €
39 560 €7 222 €4 642 €2 338 €--10 244 €
49 751 €7 083 €4 502 €2 668 €--7 576 €
59 946 €6 939 €4 358 €3 008 €--4 568 €
610 145 €6 790 €4 209 €3 356 €--1 213 €
710 348 €6 635 €4 055 €3 713 €---
810 555 €6 476 €3 895 €4 079 €---
910 766 €6 311 €3 730 €4 455 €---
1010 981 €6 140 €3 559 €4 842 €---
1111 201 €5 963 €3 383 €5 238 €---
1211 425 €5 780 €3 200 €5 645 €---
1311 654 €5 591 €3 011 €6 063 €---
1411 887 €5 395 €2 815 €6 491 €---
1512 124 €5 193 €2 612 €6 932 €---
1612 367 €4 983 €2 403 €7 384 €---
1712 614 €4 766 €2 186 €7 848 €---
1812 867 €4 542 €1 962 €8 325 €---
1913 124 €4 310 €1 729 €8 814 €---
2013 386 €4 070 €1 489 €9 317 €---
2113 654 €3 821 €1 241 €9 833 €---
2213 927 €3 564 €984 €10 363 €---
2314 206 €3 298 €718 €10 907 €---
2414 490 €3 023 €443 €11 467 €---
2514 780 €2 738 €158 €12 041 €---
TOTAL294 321 €173 177 €70 966 €121 143 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 121 143 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 189 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 930 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 930 €-6 420 €+8 350 €
2+1 930 €0 €+1 930 €
3+1 930 €0 €+1 930 €
4+1 930 €0 €+1 930 €
5+1 930 €0 €+1 930 €
6+1 930 €0 €+1 930 €
7+1 930 €+750 €+1 180 €
8+1 930 €+1 224 €+706 €
9+1 930 €+1 337 €+593 €
10+1 930 €+1 452 €+478 €
11+1 930 €+1 571 €+359 €
12+1 930 €+1 693 €+237 €
13+1 930 €+1 819 €+111 €
14+1 930 €+1 947 €-17 €
15+1 930 €+2 080 €-150 €
16+1 930 €+2 215 €-285 €
17+1 930 €+2 354 €-424 €
18+1 930 €+2 497 €-567 €
19+1 930 €+2 644 €-714 €
20+1 930 €+2 795 €-865 €
21+1 930 €+2 950 €-1 020 €
22+1 930 €+3 109 €-1 179 €
23+1 930 €+3 272 €-1 342 €
24+1 930 €+3 440 €-1 510 €
25+1 930 €+3 612 €-1 682 €
Total+48 250 €+36 343 €+11 907 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 67 jours
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