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Duplex 4 pièces 85 m²

Bien expiré
VilleChampigny-sur-Marne (94)
Surface85m²
Coût Total318 120€
Loyer Annuel17 710€
Rentabilité5.57%
Cashflow/mois-483€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 239 000 €
Surface : 85 m²
Prix au m² : 2 811,76 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Duplex 4 pièces 85 m² - Appartement duplex à vendre à Champigny-sur-Marne de 85 m² habitables en parfait état situé à deux pas du parc départemental, des commerces de proximité et d'une école. Au 1er étage d'une petite copropriété , ce bien est composé d'un séjour cathédrale lumineux avec balcon plein ouest et vue dégagée, une cuisine, une buanderie, trois chambres, un débarras et une salle de bains. Box de stationnement. Un second box peut être proposé en supplément du prix. Un logement fonctionnel parfait pour profiter d'un cadre calme tout en restant proche des commodités. Contactez nous vite pour visiter. Référence agence : 2883 Référence annonce : WQKX-WWH-RQX Date de réalisation du diagnostic : 14/03/2025 Les honoraires sont à la charge du vendeur

A propos de la copropriété : Nombre de lots : 54 Charges prévisionnelles annuelles : 2000 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 600 € et 2 200 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Champigny-sur-Marne
Département : Val-de-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 94500
Coordonnées : 48.813312, 2.524591
Total : 318 120€
Prix d'acquisition : 239 000€
Travaux : 60 000€
Valeur du bien : 299 000€
Frais de notaire : 19 120€
Coût estimé : 19 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 85m²
Loyer prédit : 17.36€/m²/mois
Fourchette : 14.13€ - 21.33€/m²/mois
Loyer total estimé : 1476€/mois
Loyer annuel estimé : 17710€/an
Fourchette totale : 1201€ - 1813€/mois
Fourchette annuelle : 14416€ - 21758€/an
Rentabilité brute :5.57%
Fourchette de rentabilité :4.53% - 6.84%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :318 120€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 551,93€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :92,78€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 644,72€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :147 459,42€
Coût de l'assurance :27 835,50€
Taxe foncière : 1 771,04€/an
Soit par mois : 147,59€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 166,67€/mois
Soit par an : 2 000,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 475,87€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 958,97€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-483,10€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 197 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant pour remplacer l'ancien système
Quantité: 1 système pour 85 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration du confort thermique et réduction des dépenses énergétiques
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres (estimé 1 fenêtre par 10m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique pour l'eau chaude
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, éclairage) dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :60 000 €(706 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:6 400€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 800€ = 6400€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 20000€ (incluant meubles, électroménager, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 12000€ (incluant baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 30 m² × 80€/m² = 2400€ (pose comprise, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture murs et plafonds: 90 m² × 20€/m² = 1800€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Électricité:900€
    Mise aux normes électricité: 3 chambres × 300€ = 900€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Champigny-sur-Marne (Île-de-France, coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 22 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 476 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 710 €/an
Calcul : 1 476 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 236 €/an
Base de calcul : Emprunt de 318 120 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 113 €/an
Calcul : 93 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 771 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 000 €/an
Calcul : 167 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 60 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 75 121 €
Revenus locatifs : +17 710 €
Charges déductibles : -75 121 €
Résultat foncier Année 1 : -57 410 €(Déficit de 57 410 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 36 010 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 15 121 €/an
Revenus locatifs : +17 710 €
Charges déductibles : -15 121 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 590 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 36010.22 € reporté.
Prix d'achat du bien : 239 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 155 350 €(65% de 239 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 649 €/an
Calcul : 155 350 € × 3,636% = 5 649 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 710 €75 131 €10 246 €-57 420 €21 400 €36 020 €36 020 €
218 065 €14 854 €9 969 €3 211 €--32 809 €
318 426 €14 567 €9 683 €3 859 €--28 950 €
418 794 €14 271 €9 387 €4 523 €--24 427 €
519 170 €13 966 €9 081 €5 205 €--19 223 €
619 554 €13 650 €8 765 €5 904 €--13 319 €
719 945 €13 324 €8 439 €6 621 €--6 698 €
820 344 €12 987 €8 102 €7 357 €---
920 751 €12 639 €7 754 €8 112 €---
1021 166 €12 279 €7 394 €8 887 €---
1121 589 €11 907 €7 023 €9 682 €---
1222 021 €11 523 €6 639 €10 497 €---
1322 461 €11 127 €6 242 €11 334 €---
1422 910 €10 717 €5 833 €12 193 €---
1523 369 €10 294 €5 409 €13 075 €---
1623 836 €9 857 €4 972 €13 979 €---
1724 313 €9 405 €4 520 €14 908 €---
1824 799 €8 938 €4 054 €15 861 €---
1925 295 €8 456 €3 572 €16 839 €---
2025 801 €7 958 €3 074 €17 843 €---
2126 317 €7 443 €2 559 €18 873 €---
2226 843 €6 912 €2 027 €19 931 €---
2327 380 €6 363 €1 478 €21 017 €---
2427 928 €5 795 €911 €22 132 €---
2528 486 €5 209 €325 €23 277 €---
TOTAL567 271 €329 571 €147 459 €237 700 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 237 700 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 710 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 719 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 719 €-6 420 €+10 139 €
2+3 719 €0 €+3 719 €
3+3 719 €0 €+3 719 €
4+3 719 €0 €+3 719 €
5+3 719 €0 €+3 719 €
6+3 719 €0 €+3 719 €
7+3 719 €0 €+3 719 €
8+3 719 €+198 €+3 521 €
9+3 719 €+2 434 €+1 285 €
10+3 719 €+2 666 €+1 053 €
11+3 719 €+2 904 €+815 €
12+3 719 €+3 149 €+570 €
13+3 719 €+3 400 €+319 €
14+3 719 €+3 658 €+61 €
15+3 719 €+3 922 €-203 €
16+3 719 €+4 194 €-475 €
17+3 719 €+4 472 €-753 €
18+3 719 €+4 758 €-1 039 €
19+3 719 €+5 052 €-1 333 €
20+3 719 €+5 353 €-1 634 €
21+3 719 €+5 662 €-1 943 €
22+3 719 €+5 979 €-2 260 €
23+3 719 €+6 305 €-2 586 €
24+3 719 €+6 640 €-2 921 €
25+3 719 €+6 983 €-3 264 €
Total+92 975 €+71 310 €+21 665 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 232 jours
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