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Maison 93 m² à Issoire

VilleIssoire (63)
Surface93m²
Coût Total137 500€
Loyer Annuel10 028€
Rentabilité7.29%
Cashflow/mois+31€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 79 000 €
Surface : 93 m²
Prix au m² : 849,46 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 93 m², 4 pièces

Issoire en centre-ville : une maison de bourg denviron 90 m² habitable composée en rez-de-chaussée dune cuisine séjour, un salon donnant sur cour, en étages trois chambres et salle de bains. Grenier de 36 m²

Ville : Issoire
Département : Puy-de-Dôme
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 63500
Coordonnées : 45.543730, 3.250020
Total : 137 500€
Prix d'acquisition : 79 000€
Travaux : 52 180€
Valeur du bien : 131 180€
Frais de notaire : 6 320€
Coût estimé : 6 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 93m²
Loyer prédit : 8.99€/m²/mois
Fourchette : 6.51€ - 12.41€/m²/mois
Loyer total estimé : 836€/mois
Loyer annuel estimé : 10028€/an
Fourchette totale : 605€ - 1154€/mois
Fourchette annuelle : 7263€ - 13845€/an
Rentabilité brute :7.29%
Fourchette de rentabilité :5.28% - 10.07%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 072,73 €/m²
Basé sur :135 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :192 764 €
Prix d'achat :79 000 €
Décote à l'achat :-113 764€ (-59.0%)
Marge achat-revente :55 264€ (28.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :137 500€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :681,01€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :40,10€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 721,11€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :66 801,55€
Coût de l'assurance :12 031,25€
Taxe foncière : 1 002,75€/an
Soit par mois : 83,56€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 835,63€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 804,67€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :30,96€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 93 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 93 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur performance énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé - nécessite rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec peinture et joints
Quantité: 6 m²
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais nécessite un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs du salon pour rafraîchir l'espace
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :52 180 €(561 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:5 580€
    Isolation toiture/combles: 93 m² × 60€/m² = 5580€ (prix moyen), Main d'œuvre: inclus
  • Chauffage - Pompe à chaleur air-eau:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 12000€ (prix moyen, pose incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:11 000€
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 1000€ = 11000€ (prix moyen, pose incluse)
  • Cuisine - Rénovation complète:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 20000€ (prix moyen, incluant meubles et électroménager, pose incluse)
  • Salle de bain - Rafraîchissement:600€
    Rafraîchissement salle de bain: 6 m² × 100€/m² = 600€ (prix moyen, incluant peinture et joints, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 30 m² × 80€/m² = 2400€ (prix moyen, pose incluse)
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture salon: 20 m² × 30€/m² = 600€ (prix moyen, incluant peinture et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Issoire (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 28 580€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air-eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 836 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 028 €/an
Calcul : 836 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 616 €/an
Base de calcul : Emprunt de 137 500 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 481 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 003 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 52 180 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 58 280 €
Revenus locatifs : +10 028 €
Charges déductibles : -58 280 €
Résultat foncier Année 1 : -48 252 €(Déficit de 48 252 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 26 852 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 100 €/an
Revenus locatifs : +10 028 €
Charges déductibles : -6 100 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 928 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 26852.01 € reporté.
Prix d'achat du bien : 79 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 51 350 €(65% de 79 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 867 €/an
Calcul : 51 350 € × 3,636% = 1 867 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 028 €58 284 €4 620 €-48 256 €21 400 €26 856 €26 856 €
210 228 €5 981 €4 497 €4 247 €--22 610 €
310 433 €5 854 €4 370 €4 578 €--18 031 €
410 641 €5 723 €4 239 €4 918 €--13 113 €
510 854 €5 587 €4 103 €5 267 €--7 846 €
611 071 €5 447 €3 963 €5 624 €--2 222 €
711 293 €5 301 €3 817 €5 991 €---
811 518 €5 151 €3 667 €6 367 €---
911 749 €4 995 €3 511 €6 753 €---
1011 984 €4 834 €3 350 €7 149 €---
1112 224 €4 668 €3 184 €7 556 €---
1212 468 €4 496 €3 012 €7 972 €---
1312 717 €4 318 €2 834 €8 400 €---
1412 972 €4 133 €2 649 €8 839 €---
1513 231 €3 942 €2 458 €9 289 €---
1613 496 €3 745 €2 261 €9 751 €---
1713 766 €3 541 €2 057 €10 225 €---
1814 041 €3 330 €1 846 €10 711 €---
1914 322 €3 111 €1 627 €11 211 €---
2014 608 €2 885 €1 401 €11 723 €---
2114 900 €2 651 €1 167 €12 249 €---
2215 198 €2 410 €926 €12 789 €---
2315 502 €2 159 €675 €13 343 €---
2415 812 €1 900 €416 €13 912 €---
2516 129 €1 633 €149 €14 496 €---
TOTAL321 185 €156 082 €66 802 €165 103 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 165 103 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 028 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 106 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 106 €-6 420 €+8 526 €
2+2 106 €0 €+2 106 €
3+2 106 €0 €+2 106 €
4+2 106 €0 €+2 106 €
5+2 106 €0 €+2 106 €
6+2 106 €0 €+2 106 €
7+2 106 €+1 131 €+975 €
8+2 106 €+1 910 €+196 €
9+2 106 €+2 026 €+80 €
10+2 106 €+2 145 €-39 €
11+2 106 €+2 267 €-161 €
12+2 106 €+2 392 €-286 €
13+2 106 €+2 520 €-414 €
14+2 106 €+2 652 €-546 €
15+2 106 €+2 787 €-681 €
16+2 106 €+2 925 €-819 €
17+2 106 €+3 067 €-961 €
18+2 106 €+3 213 €-1 107 €
19+2 106 €+3 363 €-1 257 €
20+2 106 €+3 517 €-1 411 €
21+2 106 €+3 675 €-1 569 €
22+2 106 €+3 837 €-1 731 €
23+2 106 €+4 003 €-1 897 €
24+2 106 €+4 174 €-2 068 €
25+2 106 €+4 349 €-2 243 €
Total+52 650 €+49 531 €+3 119 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 60 jours
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