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Appartement à vendre

VilleGrasse (06)
Surface64
Coût Total179 620
Loyer Annuel11 150
Rentabilité6.21%
Cashflow/mois-159
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 129 000 €
Surface : 64 m²
Prix au m² : 2 015,63 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 5
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 5/6 étage, Salle de bain, Cuisine équipée, Salon (total 22 m²), 2 chambres, Belle vue, Digicode

Idéalement situé en plein coeur du centre historique de Grasse, cet appartement 3 pièces de 64 m² en bon prend place au sein d'un immeuble ancien en pierre, offrant tout le charme de l'authenticité.

Situé en étage élevé, il bénéficie d'une très belle vue dégagée ainsi que d'une luminosité remarquable. Vous serez séduit par ses beaux volumes ainsi que par ses poutres apparente .

L'appartement se compose d'un séjour convivial, de deux chambres confortables, d'une cuisine fonctionnelle et d'une salle de bains. L'ensemble est bien entretenu et prêt à accueillir ses futurs occupants. Vous serez conquis par son cachet unique et son atmosphère chaleureuse.

À proximité immédiate des commerces, restaurants et commodités, ce bien rare allie emplacement d'exception et charme de l'ancien. Idéal pour une résidence principale, un pied-à-terre ou un investissement locatif de qualité.

Une opportunité à ne pas manquer ! Copropriété de 17 lots - dont 11 lots habitation. (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 792.00 euros.

Ville : Grasse
Département : Alpes-Maritimes
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 06130
Coordonnées : 43.658294, 6.923343
Total : 179 620
Prix d'acquisition : 129 000
Travaux : 40 300
Valeur du bien : 169 300
Frais de notaire : 10 320
Coût estimé : 10 320
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 64
Loyer prédit : 14.52€/m²/mois
Fourchette : 11.14€ - 18.93€/m²/mois
Loyer total estimé : 929€/mois
Loyer annuel estimé : 11150€/an
Fourchette totale : 713€ - 1211€/mois
Fourchette annuelle : 8553€ - 14536€/an
Rentabilité brute :6.21%
Fourchette de rentabilité :4.76% - 8.09%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :2 570,93 €/m²
Basé sur :724 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :164 539
Prix d'achat :129 000
Décote à l'achat :-35 539 (-21.6%)
Marge achat-revente :-15 081€ (-9.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :179 620
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :877,22€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :52,39€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 929,61€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :83 544,89
Coût de l'assurance :15 716,75
Taxe foncière : 1 115,03€/an
Soit par mois : 92,92€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 66,00€/mois
Soit par an : 792,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 929,19€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 088,52€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-159,33€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 64 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise aux normes de l'électricité si nécessaire
Quantité: cuisine complète (12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle nécessitant un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage complet
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :40 300(630 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:8 000
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:7 800
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1300€ = 7800€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude - Chauffe-eau:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine - Rafraîchissement:6 000
    Rénovation cuisine complète: 12 m² × 500€ = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation:12 000
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 600
    Parquet flottant: 20 m² × 80€ = 1600€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 400
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 70€ = 1400€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Grasse (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 929 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 150 €/an
Calcul : 929 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 798 €/an
Base de calcul : Emprunt de 179 620 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 629 €/an
Calcul : 52 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 115 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 792 €/an
Calcul : 66 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 40 300
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 48 633
Revenus locatifs : +11 150
Charges déductibles : -48 633
Résultat foncier Année 1 : -37 483(Déficit de 37 483 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 16 083
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 333 €/an
Revenus locatifs : +11 150
Charges déductibles : -8 333
Résultat foncier Années 2+ : 2 817 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 16082.88 € reporté.
Prix d'achat du bien : 129 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 83 850(65% de 129 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 049 €/an
Calcul : 83 850 € × 3,636% = 3 049
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 15048 6395 803-37 48921 400 €16 089 €16 089 €
211 3738 1825 6463 191--12 897 €
311 6018 0205 4843 581--9 317 €
411 8337 8535 3173 980--5 337 €
512 0697 6805 1444 390--947 €
612 3117 5014 9654 810---
712 5577 3174 7815 241---
812 8087 1264 5905 682---
913 0646 9294 3936 136---
1013 3266 7254 1896 601---
1113 5926 5153 9797 077---
1213 8646 2973 7627 567---
1314 1416 0733 5378 068---
1414 4245 8413 3058 583---
1514 7135 6013 0659 111---
1615 0075 3542 8189 653---
1715 3075 0982 56210 209---
1815 6134 8332 29810 780---
1915 9254 5602 02411 365---
2016 2444 2781 74211 966---
2116 5693 9861 45112 583---
2216 9003 6851 14913 215---
2317 2383 37483813 864---
2417 5833 05251614 531---
2517 9352 72018415 215---
TOTAL357 148187 23783 545169 91121 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 169 911
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 150 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 342 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 342-6 420+8 762
2+2 3420+2 342
3+2 3420+2 342
4+2 3420+2 342
5+2 3420+2 342
6+2 342+1 159+1 183
7+2 342+1 572+770
8+2 342+1 705+637
9+2 342+1 841+501
10+2 342+1 980+362
11+2 342+2 123+219
12+2 342+2 270+72
13+2 342+2 421-79
14+2 342+2 575-233
15+2 342+2 733-391
16+2 342+2 896-554
17+2 342+3 063-721
18+2 342+3 234-892
19+2 342+3 410-1 068
20+2 342+3 590-1 248
21+2 342+3 775-1 433
22+2 342+3 965-1 623
23+2 342+4 159-1 817
24+2 342+4 359-2 017
25+2 342+4 564-2 222
Total+58 550+50 973+7 577
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 26 jours
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