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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleVarages (83)
Surface90m²
Coût Total138 400€
Loyer Annuel9 936€
Rentabilité7.18%
Cashflow/mois+19€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 120 000 €
Surface : 90 m²
Prix au m² : 1 333,33 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, Salle de bain, Cuisine équipée, Cuisine ouverte, 3 chambres, calme, Exposition sud

Barjols Immobilier vous présente en exclusivité ce charmant appartement traversant de 90 m², idéalement situé en plein centre de Varages, à deux pas des commerces et des stationnements.

Nichée au 2? étage d'un immeuble bien entretenu, la partie principale se compose d'une entrée, d'un salon-séjour lumineux, d'une cuisine indépendante, d'une buanderie et d'un WC.

À l'étage, vous découvrirez trois chambres de 9, 10 et 11 m², un second WC ainsi qu'une salle de bain.

L'appartement bénéficie de menuiseries en double vitrage, de volets bois et aluminium, et ne nécessite pas de gros travaux. La toiture et la façade sont en très bon état. Pas syndic .

Un parking se trouve juste à côté, offrant un véritable confort au quotidien.

Un bien agréable, fonctionnel et rare sur le secteur. À visiter rapidement !

pas de charge, Pas de syndic et pas de procédure en cours Copropriété de 2 lots - dont 2 lots habitation. (sous procédures de difficultés).

Ville : Varages
Département : Var
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 83670
Coordonnées : 43.616750, 5.915440
Total : 138 400€
Prix d'acquisition : 120 000€
Travaux : 8 800€
Valeur du bien : 128 800€
Frais de notaire : 9 600€
Coût estimé : 9 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 90m²
Loyer prédit : 9.20€/m²/mois
Fourchette : 7.39€ - 11.46€/m²/mois
Loyer total estimé : 828€/mois
Loyer annuel estimé : 9936€/an
Fourchette totale : 665€ - 1031€/mois
Fourchette annuelle : 7977€ - 12375€/an
Rentabilité brute :7.18%
Fourchette de rentabilité :5.76% - 8.94%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 553,45 €/m²
Basé sur :8 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :139 810 €
Prix d'achat :120 000 €
Décote à l'achat :-19 810€ (-14.2%)
Marge achat-revente :1 410€ (1.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :138 400€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :685,46€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :40,37€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 725,83€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :67 238,79€
Coût de l'assurance :12 110,00€
Taxe foncière : 993,57€/an
Soit par mois : 82,80€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 827,98€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 808,63€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :19,35€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 192 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et vérification des éléments de rangement
Quantité: 1 cuisine (environ 10 m²)
Raison: État 3.5/5 visible sur photos - cuisine en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche/baignoire, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: 1 salle de bain (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rafraîchissement des 3 chambres avec peinture et vérification des revêtements de sol
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :8 800 €(98 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine - Rafraîchissement:1 000€
    Peinture cuisine: 10 m² × 30€/m² = 300€, Main d'œuvre: 700€
  • Salle de bain - Rénovation:5 500€
    Rénovation salle de bain: 5 m² × 1100€/m² = 5500€ (remplacement des sanitaires et carrelage inclus)
  • Chambres - Rénovation:1 500€
    Peinture chambres: 30 m² × 50€/m² = 1500€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture salon: 25 m² × 32€/m² = 800€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Varages (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 828 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 936 €/an
Calcul : 828 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 646 €/an
Base de calcul : Emprunt de 138 400 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 484 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 994 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 8 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 14 924 €
Revenus locatifs : +9 936 €
Charges déductibles : -14 924 €
Résultat foncier Année 1 : -4 988 €(Déficit de 4 988 €)
Imputable sur revenu global : 4 988 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 124 €/an
Revenus locatifs : +9 936 €
Charges déductibles : -6 124 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 812 €/an
Prix d'achat du bien : 120 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 78 000 €(65% de 120 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 836 €/an
Calcul : 78 000 € × 3,636% = 2 836 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 936 €14 928 €4 650 €-4 992 €4 992 €--
210 134 €6 005 €4 527 €4 130 €---
310 337 €5 877 €4 399 €4 460 €---
410 544 €5 745 €4 267 €4 799 €---
510 755 €5 608 €4 130 €5 147 €---
610 970 €5 467 €3 989 €5 503 €---
711 189 €5 320 €3 842 €5 869 €---
811 413 €5 169 €3 691 €6 244 €---
911 641 €5 012 €3 534 €6 629 €---
1011 874 €4 850 €3 372 €7 024 €---
1112 112 €4 683 €3 205 €7 429 €---
1212 354 €4 509 €3 031 €7 844 €---
1312 601 €4 330 €2 852 €8 271 €---
1412 853 €4 144 €2 666 €8 708 €---
1513 110 €3 952 €2 474 €9 157 €---
1613 372 €3 754 €2 276 €9 618 €---
1713 640 €3 548 €2 070 €10 091 €---
1813 912 €3 336 €1 858 €10 577 €---
1914 191 €3 116 €1 638 €11 075 €---
2014 474 €2 888 €1 410 €11 586 €---
2114 764 €2 653 €1 175 €12 111 €---
2215 059 €2 410 €932 €12 650 €---
2315 360 €2 158 €680 €13 203 €---
2415 668 €1 897 €419 €13 771 €---
2515 981 €1 627 €150 €14 353 €---
TOTAL318 244 €112 988 €67 239 €205 256 €4 992 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 498 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 205 256 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 936 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 086 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 086 €-1 498 €+3 584 €
2+2 086 €+1 239 €+847 €
3+2 086 €+1 338 €+748 €
4+2 086 €+1 440 €+646 €
5+2 086 €+1 544 €+542 €
6+2 086 €+1 651 €+435 €
7+2 086 €+1 761 €+325 €
8+2 086 €+1 873 €+213 €
9+2 086 €+1 989 €+97 €
10+2 086 €+2 107 €-21 €
11+2 086 €+2 229 €-143 €
12+2 086 €+2 353 €-267 €
13+2 086 €+2 481 €-395 €
14+2 086 €+2 613 €-527 €
15+2 086 €+2 747 €-661 €
16+2 086 €+2 885 €-799 €
17+2 086 €+3 027 €-941 €
18+2 086 €+3 173 €-1 087 €
19+2 086 €+3 322 €-1 236 €
20+2 086 €+3 476 €-1 390 €
21+2 086 €+3 633 €-1 547 €
22+2 086 €+3 795 €-1 709 €
23+2 086 €+3 961 €-1 875 €
24+2 086 €+4 131 €-2 045 €
25+2 086 €+4 306 €-2 220 €
Total+52 150 €+61 577 €+-9 427 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 193 jours
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