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Détails du bien

VilleGondrin (32)
Surface89m²
Coût Total104 380€
Loyer Annuel7 502€
Rentabilité7.19%
Cashflow/mois+9€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 49 000 €
Surface : 89 m²
Prix au m² : 550,56 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 1, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Agence Élusate vous propose à la vente cette maison de village de 88m2 de plain pied. Maison partiellement en pierre, elle se compose d'une belle pièce de vie avec cuisine ouverte de plus de 30m2 donnant un accès au cellier de 5m2. Un couloir dessert la salle de bain avec douche et baignoire, un wc indépendant ainsi que 3 jolies chambres. Une partie des combles peut être aménagée. Des travaux sont nécessaires pour remettre cette maison au goût du jour. L'environnement est calme et il est très facile d'y stationner. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Gondrin
Département : Gers
Région : Occitanie
Code postal : 32330
Total : 104 380€
Prix d'acquisition : 49 000€
Travaux : 51 460€
Valeur du bien : 100 460€
Frais de notaire : 3 920€
Coût estimé : 3 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 89m²
Loyer prédit : 7.02€/m²/mois
Fourchette : 5.31€ - 9.30€/m²/mois
Loyer total estimé : 625€/mois
Loyer annuel estimé : 7502€/an
Fourchette totale : 472€ - 828€/mois
Fourchette annuelle : 5666€ - 9933€/an
Rentabilité brute :7.19%
Fourchette de rentabilité :5.43% - 9.52%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 548,83 €/m²
Basé sur :16 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :137 845 €
Prix d'achat :49 000 €
Décote à l'achat :-88 845€ (-64.5%)
Marge achat-revente :33 465€ (24.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :104 380€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :523,67€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :30,44€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 554,12€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :52 721,35€
Coût de l'assurance :9 133,25€
Taxe foncière : 750,21€/an
Soit par mois : 62,52€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 625,18€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 616,63€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :8,54€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 376 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (89 m²)
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 89 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: environ 11 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des installations de cuisine vétustes
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - salle de bain nécessite des travaux
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2/5 visible - sols en mauvais état nécessitant rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2/5 visible - murs abîmés nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: État 3/5 visible - quelques signes d'usure

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :51 460 €(578 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture:4 060€
    Isolation toiture/combles: 89 m² × 40€/m² = 3560€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: inclus
  • Menuiseries:11 000€
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 1000€ = 11000€, Main d'œuvre: inclus
  • Eau chaude:3 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: inclus
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: inclus
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Revêtement sol:3 000€
    Parquet flottant: 30 m² × 100€/m² = 3000€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs/plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€, Main d'œuvre: inclus
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs/plafonds salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Gondrin (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 30 060€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture, Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 625 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 502 €/an
Calcul : 625 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 628 €/an
Base de calcul : Emprunt de 104 380 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 365 €/an
Calcul : 30 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 750 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 51 460 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 56 204 €
Revenus locatifs : +7 502 €
Charges déductibles : -56 204 €
Résultat foncier Année 1 : -48 702 €(Déficit de 48 702 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 27 302 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 744 €/an
Revenus locatifs : +7 502 €
Charges déductibles : -4 744 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 758 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 27301.65 € reporté.
Prix d'achat du bien : 49 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 31 850 €(65% de 49 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 158 €/an
Calcul : 31 850 € × 3,636% = 1 158 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 502 €56 207 €3 632 €-48 705 €21 400 €27 305 €27 305 €
27 652 €4 652 €3 537 €3 000 €--24 305 €
37 805 €4 554 €3 438 €3 251 €--21 054 €
47 961 €4 452 €3 337 €3 509 €--17 545 €
58 121 €4 347 €3 231 €3 774 €--13 771 €
68 283 €4 238 €3 122 €4 045 €--9 726 €
78 449 €4 124 €3 009 €4 324 €--5 402 €
88 618 €4 007 €2 892 €4 610 €--791 €
98 790 €3 886 €2 770 €4 904 €---
108 966 €3 760 €2 645 €5 205 €---
119 145 €3 630 €2 515 €5 515 €---
129 328 €3 495 €2 380 €5 833 €---
139 515 €3 356 €2 240 €6 159 €---
149 705 €3 211 €2 095 €6 494 €---
159 899 €3 061 €1 945 €6 838 €---
1610 097 €2 906 €1 790 €7 191 €---
1710 299 €2 745 €1 630 €7 554 €---
1810 505 €2 579 €1 463 €7 926 €---
1910 715 €2 406 €1 291 €8 309 €---
2010 929 €2 227 €1 112 €8 702 €---
2111 148 €2 042 €927 €9 105 €---
2211 371 €1 851 €735 €9 520 €---
2311 598 €1 652 €537 €9 946 €---
2411 830 €1 447 €331 €10 383 €---
2512 067 €1 234 €118 €10 833 €---
TOTAL240 296 €132 070 €52 721 €108 226 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 108 226 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 502 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 575 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 575 €-6 420 €+7 995 €
2+1 575 €0 €+1 575 €
3+1 575 €0 €+1 575 €
4+1 575 €0 €+1 575 €
5+1 575 €0 €+1 575 €
6+1 575 €0 €+1 575 €
7+1 575 €0 €+1 575 €
8+1 575 €0 €+1 575 €
9+1 575 €+1 234 €+341 €
10+1 575 €+1 562 €+13 €
11+1 575 €+1 654 €-79 €
12+1 575 €+1 750 €-175 €
13+1 575 €+1 848 €-273 €
14+1 575 €+1 948 €-373 €
15+1 575 €+2 051 €-476 €
16+1 575 €+2 157 €-582 €
17+1 575 €+2 266 €-691 €
18+1 575 €+2 378 €-803 €
19+1 575 €+2 493 €-918 €
20+1 575 €+2 611 €-1 036 €
21+1 575 €+2 732 €-1 157 €
22+1 575 €+2 856 €-1 281 €
23+1 575 €+2 984 €-1 409 €
24+1 575 €+3 115 €-1 540 €
25+1 575 €+3 250 €-1 675 €
Total+39 375 €+32 468 €+6 907 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 34 jours
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