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Maison 3 pièces 90 m²

Bien expiré
VilleSaint-Guyomard (56)
Surface90m²
Coût Total166 110€
Loyer Annuel10 974€
Rentabilité6.61%
Cashflow/mois-48€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 96 120 €
Surface : 90 m²
Prix au m² : 1 068 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison Campagne 20 minutes de Vannes

Jolie maison à finir de rénover, idéalement située à seulement 20 minutes de Vannes.

Elle se compose, au rez-de-chaussée, d'une pièce de vie avec insert et espace cuisine, ainsi que d'une salle d'eau avec WC. À l'étage, une mezzanine dessert deux chambres avec espaces de rangement.

Vous profiterez également d'un terrain de 140 m².

Un bien offrant un beau potentiel, idéal pour un premier achat ou un projet de rénovation. Référence agence : 258 Référence annonce : 43VK-NY0-13P Prix hors honoraires : 90 000 € Logement à consommation énergétique excessive : classe G

Ville : Saint-Guyomard
Département : Morbihan
Région : Bretagne
Code postal : 56460
Coordonnées : 47.782436, -2.548650
Total : 166 110€
Prix d'acquisition : 96 120€
Travaux : 62 300€
Valeur du bien : 158 420€
Frais de notaire : 7 690€
Coût estimé : 7 690€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 90m²
Loyer prédit : 10.16€/m²/mois
Fourchette : 8.05€ - 12.83€/m²/mois
Loyer total estimé : 914€/mois
Loyer annuel estimé : 10974€/an
Fourchette totale : 724€ - 1155€/mois
Fourchette annuelle : 8690€ - 13859€/an
Rentabilité brute :6.61%
Fourchette de rentabilité :5.23% - 8.34%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 803,57 €/m²
Basé sur :19 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :162 321 €
Prix d'achat :96 120 €
Décote à l'achat :-66 201€ (-40.8%)
Marge achat-revente :-3 789€ (-2.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :166 110€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :822,70€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :48,45€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 871,15€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :80 701,13€
Coût de l'assurance :14 534,63€
Taxe foncière : 1 097,40€/an
Soit par mois : 91,45€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 914,50€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 962,60€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-48,10€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 90 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 90 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 assumé - cuisine nécessite rénovation complète
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires et carrelage partiel ou total
Quantité: surface ~5 m²
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite rafraîchissement
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - chambres nécessitent rénovation complète
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation de l'espace de vie (revêtement sol, peinture, électricité, menuiseries)
Quantité: surface ~30 m²
Raison: État 2/5 visible - salon nécessite rénovation complète
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau + 5 prises
Raison: Normes électriques à respecter
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise à niveau
Vérification et mise à niveau de la plomberie (tuyauterie, évacuations)
Quantité: 90 m²
Raison: Assurer le bon fonctionnement des installations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :62 300 €(692 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture:7 200€
    Isolation toiture/combles: 90 m² × 80€/m² = 7200€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:6 600€
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 600€ = 6600€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 12000€ (incluant placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement et main d'œuvre)
  • Salle de bain:3 000€
    Rafraîchissement salle de bain: 5 m² × 600€/m² = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:6 000€
    Rénovation chambres: 30 m² × 200€/m² = 6000€ (incluant revêtement sol, peinture, électricité, menuiseries et main d'œuvre)
  • Salon:6 000€
    Rénovation salon: 30 m² × 200€/m² = 6000€ (incluant revêtement sol, peinture, électricité, menuiseries et main d'œuvre)
  • Électricité générale:1 300€
    Mise aux normes électricité: 1 tableau × 1500€ + 5 prises × 100€ = 1300€ (incluant main d'œuvre)
  • Plomberie générale:7 200€
    Mise à niveau plomberie: 90 m² × 80€/m² = 7200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Saint-Guyomard (coefficient 0.8 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 26 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 914 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 974 €/an
Calcul : 914 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 576 €/an
Base de calcul : Emprunt de 166 110 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 581 €/an
Calcul : 48 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 097 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 62 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 69 555 €
Revenus locatifs : +10 974 €
Charges déductibles : -69 555 €
Résultat foncier Année 1 : -58 581 €(Déficit de 58 581 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 37 181 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 255 €/an
Revenus locatifs : +10 974 €
Charges déductibles : -7 255 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 719 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 37180.71 € reporté.
Prix d'achat du bien : 96 120 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 62 478 €(65% de 96 120 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 272 €/an
Calcul : 62 478 € × 3,636% = 2 272 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 974 €69 560 €5 581 €-58 586 €21 400 €37 186 €37 186 €
211 193 €7 112 €5 433 €4 082 €--33 104 €
311 417 €6 959 €5 280 €4 459 €--28 646 €
411 646 €6 800 €5 121 €4 846 €--23 800 €
511 879 €6 636 €4 957 €5 243 €--18 557 €
612 116 €6 466 €4 787 €5 650 €--12 907 €
712 358 €6 290 €4 612 €6 068 €--6 839 €
812 606 €6 109 €4 430 €6 497 €--342 €
912 858 €5 921 €4 242 €6 937 €---
1013 115 €5 726 €4 048 €7 389 €---
1113 377 €5 525 €3 846 €7 852 €---
1213 645 €5 317 €3 638 €8 328 €---
1313 918 €5 102 €3 423 €8 816 €---
1414 196 €4 879 €3 200 €9 317 €---
1514 480 €4 649 €2 970 €9 831 €---
1614 770 €4 410 €2 732 €10 359 €---
1715 065 €4 164 €2 485 €10 901 €---
1815 366 €3 909 €2 230 €11 458 €---
1915 674 €3 645 €1 966 €12 029 €---
2015 987 €3 372 €1 693 €12 615 €---
2116 307 €3 089 €1 410 €13 218 €---
2216 633 €2 797 €1 118 €13 836 €---
2316 966 €2 495 €816 €14 471 €---
2417 305 €2 182 €503 €15 123 €---
2517 651 €1 858 €179 €15 793 €---
TOTAL351 500 €184 971 €80 701 €166 530 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 166 530 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 974 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 305 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 305 €-6 420 €+8 725 €
2+2 305 €0 €+2 305 €
3+2 305 €0 €+2 305 €
4+2 305 €0 €+2 305 €
5+2 305 €0 €+2 305 €
6+2 305 €0 €+2 305 €
7+2 305 €0 €+2 305 €
8+2 305 €0 €+2 305 €
9+2 305 €+1 978 €+327 €
10+2 305 €+2 217 €+88 €
11+2 305 €+2 356 €-51 €
12+2 305 €+2 498 €-193 €
13+2 305 €+2 645 €-340 €
14+2 305 €+2 795 €-490 €
15+2 305 €+2 949 €-644 €
16+2 305 €+3 108 €-803 €
17+2 305 €+3 270 €-965 €
18+2 305 €+3 437 €-1 132 €
19+2 305 €+3 609 €-1 304 €
20+2 305 €+3 785 €-1 480 €
21+2 305 €+3 965 €-1 660 €
22+2 305 €+4 151 €-1 846 €
23+2 305 €+4 341 €-2 036 €
24+2 305 €+4 537 €-2 232 €
25+2 305 €+4 738 €-2 433 €
Total+57 625 €+49 959 €+7 666 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 193 jours
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