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Maison en pierre de caractère environ 209 m2 habitables

VilleSaint-Pompain (79)
Surface209m²
Coût Total208 030€
Loyer Annuel21 538€
Rentabilité10.35%
Cashflow/mois+514€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 178 500 €
Surface : 209 m²
Prix au m² : 854,07 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 8
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : fuel individuel, Nombre d'égages : 3, Cave, Nombre de WC : 2, Cheminée, Jardin

Située au coeur du charmant village de Saint-Pompain, cette authentique maison en pierre de 209 m2 allie le cachet de l'ancien et de beaux volumes. Au rez-de-chaussée, vous découvrirez de vastes pièces de vie lumineuses, une chambre, une salle d'eau, une cuisine conviviale ainsi que de nombreux espaces de rangement, et un WC. L'étage dessert 4 chambres, une salle d'eau, et un second WC. La maison séduit par ses éléments de caractère : murs en pierre, poutres apparentes et volumes généreux. À l'extérieur, plusieurs dépendances offrent un fort potentiel pour du stockage, un atelier, un garage ou un futur aménagement selon vos besoins, sur un terrain d'environ 1670m2.

  • https://abieimmobilier.la-boite-immo.com/i/redac/honoraires?honofor=1
Ville : Saint-Pompain
Département : Deux-Sèvres
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 79160
Coordonnées : 46.446702, -0.588578
Total : 208 030€
Prix d'acquisition : 178 500€
Travaux : 15 250€
Valeur du bien : 193 750€
Frais de notaire : 14 280€
Coût estimé : 14 280€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 209m²
Loyer prédit : 8.59€/m²/mois
Fourchette : 6.99€ - 10.55€/m²/mois
Loyer total estimé : 1795€/mois
Loyer annuel estimé : 21538€/an
Fourchette totale : 1461€ - 2204€/mois
Fourchette annuelle : 17536€ - 26454€/an
Rentabilité brute :10.35%
Fourchette de rentabilité :8.43% - 12.72%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 135,47 €/m²
Basé sur :6 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :237 314 €
Prix d'achat :178 500 €
Décote à l'achat :-58 814€ (-24.8%)
Marge achat-revente :29 284€ (12.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :208 030€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 039,22€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :62,41€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 1 101,63€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :103 735,15€
Coût de l'assurance :18 722,70€
Taxe foncière : 2 153,80€/an
Soit par mois : 179,48€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 794,83€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 281,11€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :513,72€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 130 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement des peintures et revêtements de sol dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 visible - peinture vieillissante dans les chambres
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouveaux sanitaires et carrelage
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la cuisine
Quantité: 15 m²
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :15 250 €(73 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:3 900€
    Peinture murs: 60 m² × 30€/m² = 1800€, Parquet flottant: 60 m² × 25€/m² = 1500€, Main d'œuvre: 600€
  • Salle de bain - Rénovation complète:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre incluse
  • Cuisine - Peinture:600€
    Peinture murs: 15 m² × 30€/m² = 450€, Main d'œuvre: 150€
  • Salon - Peinture:750€
    Peinture murs: 20 m² × 30€/m² = 600€, Main d'œuvre: 150€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (Saint-Pompain) avec un coefficient de 0.9 appliqué. Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 795 €/mois
Revenus locatifs annuels : 21 538 €/an
Calcul : 1 795 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 148 €/an
Base de calcul : Emprunt de 208 030 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 749 €/an
Calcul : 62 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 154 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 15 250 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 25 301 €
Revenus locatifs : +21 538 €
Charges déductibles : -25 301 €
Résultat foncier Année 1 : -3 763 €(Déficit de 3 763 €)
Imputable sur revenu global : 3 763 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 051 €/an
Revenus locatifs : +21 538 €
Charges déductibles : -10 051 €
Résultat foncier Années 2+ : 11 487 €/an
Prix d'achat du bien : 178 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 116 025 €(65% de 178 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 219 €/an
Calcul : 116 025 € × 3,636% = 4 219 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
121 538 €25 308 €7 155 €-3 770 €3 770 €--
221 969 €9 870 €6 967 €12 099 €---
322 408 €9 675 €6 773 €12 733 €---
422 856 €9 474 €6 571 €13 382 €---
523 313 €9 265 €6 363 €14 048 €---
623 780 €9 049 €6 147 €14 730 €---
724 255 €8 826 €5 923 €15 430 €---
824 740 €8 594 €5 691 €16 146 €---
925 235 €8 354 €5 452 €16 881 €---
1025 740 €8 106 €5 204 €17 634 €---
1126 255 €7 849 €4 947 €18 405 €---
1226 780 €7 583 €4 680 €19 197 €---
1327 315 €7 308 €4 405 €20 008 €---
1427 862 €7 023 €4 120 €20 839 €---
1528 419 €6 727 €3 825 €21 692 €---
1628 987 €6 422 €3 519 €22 566 €---
1729 567 €6 105 €3 202 €23 462 €---
1830 158 €5 777 €2 875 €24 381 €---
1930 762 €5 438 €2 535 €25 324 €---
2031 377 €5 087 €2 184 €26 290 €---
2132 004 €4 723 €1 820 €27 281 €---
2232 644 €4 346 €1 444 €28 298 €---
2333 297 €3 956 €1 054 €29 341 €---
2433 963 €3 553 €650 €30 411 €---
2534 642 €3 135 €232 €31 508 €---
TOTAL689 868 €191 553 €103 735 €498 315 €3 770 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 131 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 498 315 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 21 538 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 523 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 523 €-1 131 €+5 654 €
2+4 523 €+3 630 €+893 €
3+4 523 €+3 820 €+703 €
4+4 523 €+4 015 €+508 €
5+4 523 €+4 214 €+309 €
6+4 523 €+4 419 €+104 €
7+4 523 €+4 629 €-106 €
8+4 523 €+4 844 €-321 €
9+4 523 €+5 064 €-541 €
10+4 523 €+5 290 €-767 €
11+4 523 €+5 522 €-999 €
12+4 523 €+5 759 €-1 236 €
13+4 523 €+6 002 €-1 479 €
14+4 523 €+6 252 €-1 729 €
15+4 523 €+6 508 €-1 985 €
16+4 523 €+6 770 €-2 247 €
17+4 523 €+7 039 €-2 516 €
18+4 523 €+7 314 €-2 791 €
19+4 523 €+7 597 €-3 074 €
20+4 523 €+7 887 €-3 364 €
21+4 523 €+8 184 €-3 661 €
22+4 523 €+8 489 €-3 966 €
23+4 523 €+8 802 €-4 279 €
24+4 523 €+9 123 €-4 600 €
25+4 523 €+9 452 €-4 929 €
Total+113 075 €+149 495 €+-36 420 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 56 jours
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