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Achat maison

Bien expiré
VilleCognac (16)
Surface170m²
Coût Total139 968€
Loyer Annuel18 794€
Rentabilité13.43%
Cashflow/mois+687€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 129 600 €
Surface : 170 m²
Prix au m² : 762,35 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

SAINT LAURENT DE COGNAC A cinq minutes de Cognac maison de ville entièrement rénovée comprenant salon, cuisine aménagée et équipée neuve, salle de jeux, trois chambres, deux salle d'eau. Grand garage.

Ville : Cognac
Département : Charente
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 16100
Coordonnées : 45.694940, -0.413470
Total : 139 968€
Prix d'acquisition : 129 600€
Valeur du bien : 129 600€
Frais de notaire : 10 368€
Coût estimé : 10 368€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 170m²
Loyer prédit : 9.21€/m²/mois
Fourchette : 7.14€ - 11.89€/m²/mois
Loyer total estimé : 1566€/mois
Loyer annuel estimé : 18794€/an
Fourchette totale : 1213€ - 2022€/mois
Fourchette annuelle : 14560€ - 24259€/an
Rentabilité brute :13.43%
Fourchette de rentabilité :10.40% - 17.33%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :139 968€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :682,83€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :39,66€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 722,48€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :64 879,92€
Coût de l'assurance :11 897,28€
Taxe foncière : 1 879,38€/an
Soit par mois : 156,61€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 566,15€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 879,10€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :687,05€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :B
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 566 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 794 €/an
Calcul : 1 566 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 504 €/an
Base de calcul : Emprunt de 139 968 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 476 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 879 €/an

⚖️ Résultat Foncier

Travaux et entretien : 0 €/an
Non estimé (ajustable selon vos projets de rénovation)
TOTAL Charges déductibles : 6 859 €/an
Revenus locatifs : +18 794 €
Charges déductibles : -6 859 €
Résultat foncier : 11 935 €/an
Prix d'achat du bien : 129 600 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 84 240 €(65% de 129 600 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 063 €/an
Calcul : 84 240 € × 3,636% = 3 063 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 794 €6 863 €4 508 €11 930 €---
219 170 €6 742 €4 386 €12 428 €---
319 553 €6 616 €4 260 €12 938 €---
419 944 €6 485 €4 130 €13 459 €---
520 343 €6 351 €3 996 €13 992 €---
620 750 €6 212 €3 857 €14 538 €---
721 165 €6 068 €3 713 €15 096 €---
821 588 €5 920 €3 565 €15 668 €---
922 020 €5 767 €3 412 €16 253 €---
1022 460 €5 609 €3 253 €16 852 €---
1122 909 €5 445 €3 090 €17 464 €---
1223 368 €5 276 €2 921 €18 091 €---
1323 835 €5 102 €2 747 €18 733 €---
1424 312 €4 922 €2 566 €19 390 €---
1524 798 €4 735 €2 380 €20 063 €---
1625 294 €4 543 €2 188 €20 751 €---
1725 800 €4 344 €1 989 €21 456 €---
1826 316 €4 139 €1 784 €22 177 €---
1926 842 €3 927 €1 571 €22 915 €---
2027 379 €3 708 €1 352 €23 671 €---
2127 927 €3 481 €1 126 €24 445 €---
2228 485 €3 247 €892 €25 238 €---
2329 055 €3 006 €650 €26 049 €---
2429 636 €2 756 €401 €26 880 €---
2530 229 €2 498 €143 €27 730 €---
TOTAL601 969 €123 762 €64 880 €478 208 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 478 208 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 794 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 947 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 947 €+3 579 €+368 €
2+3 947 €+3 728 €+219 €
3+3 947 €+3 881 €+66 €
4+3 947 €+4 038 €-91 €
5+3 947 €+4 198 €-251 €
6+3 947 €+4 361 €-414 €
7+3 947 €+4 529 €-582 €
8+3 947 €+4 700 €-753 €
9+3 947 €+4 876 €-929 €
10+3 947 €+5 055 €-1 108 €
11+3 947 €+5 239 €-1 292 €
12+3 947 €+5 427 €-1 480 €
13+3 947 €+5 620 €-1 673 €
14+3 947 €+5 817 €-1 870 €
15+3 947 €+6 019 €-2 072 €
16+3 947 €+6 225 €-2 278 €
17+3 947 €+6 437 €-2 490 €
18+3 947 €+6 653 €-2 706 €
19+3 947 €+6 875 €-2 928 €
20+3 947 €+7 101 €-3 154 €
21+3 947 €+7 334 €-3 387 €
22+3 947 €+7 571 €-3 624 €
23+3 947 €+7 815 €-3 868 €
24+3 947 €+8 064 €-4 117 €
25+3 947 €+8 319 €-4 372 €
Total+98 675 €+143 462 €+-44 787 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 119 jours
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