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Appartement 4 pièces 89 m²

VilleBron (69)
Surface89m²
Coût Total236 600€
Loyer Annuel14 901€
Rentabilité6.30%
Cashflow/mois-176€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 195 000 €
Surface : 89 m²
Prix au m² : 2 191,01 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement T3 Bron

Situé au 2ᵉ étage d'une copropriété fermée, sécurisée et parfaitement entretenue ayant bénéficié de travaux de rénovation énergétique, découvrez cet appartement de 89,09m2 offrant de beaux volumes et un fort potentiel d'aménagement.

Il se compose de :

  • Un vaste hall d'entrée équipé de nombreux placards intégrés.
  • Un double séjour baigné de lumière, ouvrant sur un agréable balcon
  • Une cuisine séparée
  • Deux chambres
  • Une salle d'eau et un WC indépendant.

Des travaux de rafraîchissement sont à prévoir, vous offrant l'opportunité idéale de repenser les espaces et d'agencer l'appartement à votre goût.

Les + :

  • Copropriété sécurisée et rénovation énergétique
  • Annexes incluses : une cave en sous-sol et une place de stationnement privative.
  • Très beaux volumes et rangements intégrés.

Un bien idéal pour une famille ou un premier achat souhaitant façonner son intérieur ! Référence agence : 2615 Référence annonce : P4ET-RKR-996 Date de réalisation du diagnostic : 24/09/2026 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 110 € et 1 560 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Bron
Département : Rhône
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 69500
Coordonnées : 45.743850, 4.918431
Total : 236 600€
Prix d'acquisition : 195 000€
Travaux : 26 000€
Valeur du bien : 221 000€
Frais de notaire : 15 600€
Coût estimé : 15 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 89m²
Loyer prédit : 13.95€/m²/mois
Fourchette : 11.25€ - 17.30€/m²/mois
Loyer total estimé : 1242€/mois
Loyer annuel estimé : 14901€/an
Fourchette totale : 1001€ - 1540€/mois
Fourchette annuelle : 12014€ - 18481€/an
Rentabilité brute :6.30%
Fourchette de rentabilité :5.08% - 7.81%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 709,96 €/m²
Basé sur :312 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :241 186 €
Prix d'achat :195 000 €
Décote à l'achat :-46 186€ (-19.1%)
Marge achat-revente :4 586€ (1.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :236 600€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 198,48€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.61%
Assurance emprunteur :94,64€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 1 293,12€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :122 943,78€
Coût de l'assurance :28 392,00€
Taxe foncière : 1 490,09€/an
Soit par mois : 124,17€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 241,75€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 417,29€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-175,55€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine sans photo, état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain sans photo, état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres sans photo, état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres sans photo, état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, interrupteurs, éclairage) dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres
Raison: État 3/5 - Chambres sans photo, état moyen nécessitant rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: État 4/5 - Salon en bon état, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :26 000 €(292 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète: 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Électricité:1 200€
    Mise aux normes électricité: 2 chambres × 600€ = 1200€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:1 800€
    Peinture murs et plafonds salon: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bron (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 242 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 901 €/an
Calcul : 1 242 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 436 €/an
Base de calcul : Emprunt de 236 600 € à 3.61% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 136 €/an
Calcul : 95 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 490 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 26 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 37 062 €
Revenus locatifs : +14 901 €
Charges déductibles : -37 062 €
Résultat foncier Année 1 : -22 161 €(Déficit de 22 161 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 11 461 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 062 €/an
Revenus locatifs : +14 901 €
Charges déductibles : -11 062 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 839 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 11460.67 € reporté.
Prix d'achat du bien : 195 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 126 750 €(65% de 195 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 609 €/an
Calcul : 126 750 € × 3,636% = 4 609 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 901 €37 069 €8 444 €-22 168 €10 700 €11 468 €11 468 €
215 199 €10 851 €8 226 €4 347 €--7 121 €
315 503 €10 626 €8 000 €4 877 €--2 244 €
415 813 €10 391 €7 766 €5 422 €---
516 129 €10 148 €7 523 €5 981 €---
616 452 €9 897 €7 271 €6 555 €---
716 781 €9 636 €7 010 €7 145 €---
817 117 €9 365 €6 739 €7 751 €---
917 459 €9 085 €6 459 €8 374 €---
1017 808 €8 794 €6 168 €9 014 €---
1118 164 €8 492 €5 867 €9 672 €---
1218 527 €8 180 €5 554 €10 348 €---
1318 898 €7 856 €5 230 €11 042 €---
1419 276 €7 520 €4 894 €11 756 €---
1519 661 €7 172 €4 546 €12 490 €---
1620 055 €6 811 €4 185 €13 244 €---
1720 456 €6 436 €3 811 €14 019 €---
1820 865 €6 048 €3 423 €14 816 €---
1921 282 €5 646 €3 020 €15 636 €---
2021 708 €5 229 €2 603 €16 479 €---
2122 142 €4 797 €2 171 €17 345 €---
2222 585 €4 349 €1 723 €18 236 €---
2323 037 €3 884 €1 258 €19 152 €---
2423 497 €3 402 €777 €20 095 €---
2523 967 €2 903 €277 €21 064 €---
TOTAL477 282 €214 588 €122 944 €262 694 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 262 694 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 901 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 129 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 129 €-3 210 €+6 339 €
2+3 129 €0 €+3 129 €
3+3 129 €0 €+3 129 €
4+3 129 €+953 €+2 176 €
5+3 129 €+1 794 €+1 335 €
6+3 129 €+1 967 €+1 162 €
7+3 129 €+2 144 €+985 €
8+3 129 €+2 325 €+804 €
9+3 129 €+2 512 €+617 €
10+3 129 €+2 704 €+425 €
11+3 129 €+2 902 €+227 €
12+3 129 €+3 104 €+25 €
13+3 129 €+3 313 €-184 €
14+3 129 €+3 527 €-398 €
15+3 129 €+3 747 €-618 €
16+3 129 €+3 973 €-844 €
17+3 129 €+4 206 €-1 077 €
18+3 129 €+4 445 €-1 316 €
19+3 129 €+4 691 €-1 562 €
20+3 129 €+4 944 €-1 815 €
21+3 129 €+5 204 €-2 075 €
22+3 129 €+5 471 €-2 342 €
23+3 129 €+5 746 €-2 617 €
24+3 129 €+6 028 €-2 899 €
25+3 129 €+6 319 €-3 190 €
Total+78 225 €+78 808 €+-583 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 14 jours
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