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À VENDRE - APPARTEMENT TYPE 3 - SECTEUR ORGEVAL

Bien expiré
VilleReims (51)
Surface75m²
Coût Total169 492€
Loyer Annuel10 445€
Rentabilité6.16%
Cashflow/mois-2 141€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 99 900 €
Surface : 75 m²
Prix au m² : 1 332 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : collectif, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif

Découvrez cet appartement situé dans le secteur d'Orgeval à Reims.

Situé au premier étage, l'appartement se compose d'un lumineux salon-séjour traversant, d'une cuisine à aménager, de deux chambres, d'une salle de bains et d'un wc séparé.

Le bien profite également d'un balcon et d'une place de stationnement.

Charges de copropriété : 2023,24€ Classe énergie : E 187 lots de copropriété dont 81 d'habitation

N'hésitez pas à me contacter pour plus de renseignement ou pour organiser une visite au 06.24.86.70.60 ou à l'agence au 03.26.49.12.12 - https://www.redoute-immobilier.fr/Public/Fichiers/BAREME_HONORAIRES_RI_Redoute-Immobilier2.pdf

Ville : Reims
Département : Marne
Région : Grand Est
Code postal : 51100
Coordonnées : 49.278558, 4.020001
Total : 169 492€
Prix d'acquisition : 99 900€
Travaux : 61 600€
Valeur du bien : 161 500€
Frais de notaire : 7 992€
Coût estimé : 7 992€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 75m²
Loyer prédit : 11.61€/m²/mois
Fourchette : 8.99€ - 14.98€/m²/mois
Loyer total estimé : 870€/mois
Loyer annuel estimé : 10445€/an
Fourchette totale : 674€ - 1124€/mois
Fourchette annuelle : 8089€ - 13486€/an
Rentabilité brute :6.16%
Fourchette de rentabilité :4.77% - 7.96%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 830,09 €/m²
Basé sur :272 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :137 256 €
Prix d'achat :99 900 €
Décote à l'achat :-37 356€ (-27.2%)
Marge achat-revente :-32 236€ (-23.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :169 492€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :851,25€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :49,44€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 900,68€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :85 881,91€
Coût de l'assurance :14 830,55€
Taxe foncière : 1 044,46€/an
Soit par mois : 87,04€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 2 023,24€/mois
Soit par an : 24 278,88€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 870,38€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 3 010,96€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-2 140,58€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée
Classe énergétique mentionnée explicitement dans la description.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 75 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur 75 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 4/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 4/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 4/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, éclairage) dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres
Raison: Aucune photo chambres - état 4/5 assumé d'après pire état visible
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :61 600 €(821 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 9000€ = 9000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:10 500€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 1200€ = 8400€, Main d'œuvre: 2100€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:17 000€
    Rénovation complète cuisine: 12000€, Électroménager: 3000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 60€/m² = 1200€
  • Chambres - Électricité:3 000€
    Mise aux normes électricité: 2 chambres × 1500€ = 3000€
  • Salon - Peinture:2 100€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 60€/m² = 1500€, Main d'œuvre: 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Reims (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 24 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 870 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 445 €/an
Calcul : 870 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 908 €/an
Base de calcul : Emprunt de 169 492 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 593 €/an
Calcul : 49 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 044 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 24 279 €/an
Calcul : 2 023 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 61 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 93 425 €
Revenus locatifs : +10 445 €
Charges déductibles : -93 425 €
Résultat foncier Année 1 : -82 980 €(Déficit de 82 980 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 61 580 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 31 825 €/an
Revenus locatifs : +10 445 €
Charges déductibles : -31 825 €
Résultat foncier Années 2+ : -21 380 €/an(Déficit de 21 380 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 61580.33 € reporté.
  • Années suivantes : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 10680.33 € reporté.
Prix d'achat du bien : 99 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 935 €(65% de 99 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 361 €/an
Calcul : 64 935 € × 3,636% = 2 361 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 445 €93 430 €5 914 €-82 986 €21 400 €61 586 €61 586 €
210 653 €31 676 €5 760 €-21 023 €21 023 €-61 586 €
310 867 €31 516 €5 600 €-20 650 €20 650 €-61 586 €
411 084 €31 351 €5 434 €-20 267 €20 267 €-61 586 €
511 306 €31 179 €5 263 €-19 874 €19 874 €-61 586 €
611 532 €31 002 €5 085 €-19 470 €19 470 €-61 586 €
711 762 €30 818 €4 901 €-19 055 €19 055 €-61 586 €
811 998 €30 627 €4 710 €-18 629 €18 629 €-61 586 €
912 238 €30 429 €4 513 €-18 192 €18 192 €-61 586 €
1012 482 €30 225 €4 308 €-17 743 €17 743 €-61 586 €
1112 732 €30 013 €4 096 €-17 281 €17 281 €-61 586 €
1212 987 €29 793 €3 877 €-16 807 €16 807 €--
1313 246 €29 566 €3 649 €-16 320 €16 320 €--
1413 511 €29 330 €3 414 €-15 819 €15 819 €--
1513 781 €29 086 €3 170 €-15 305 €15 305 €--
1614 057 €28 834 €2 917 €-14 777 €14 777 €--
1714 338 €28 572 €2 655 €-14 234 €14 234 €--
1814 625 €28 301 €2 384 €-13 676 €13 676 €--
1914 917 €28 020 €2 103 €-13 102 €13 102 €--
2015 216 €27 729 €1 812 €-12 513 €12 513 €--
2115 520 €27 427 €1 511 €-11 907 €11 907 €--
2215 831 €27 115 €1 198 €-11 284 €11 284 €--
2316 147 €26 791 €875 €-10 644 €10 644 €--
2416 470 €26 456 €540 €-9 986 €9 986 €--
2516 799 €26 109 €193 €-9 310 €9 310 €--
TOTAL334 544 €795 396 €85 882 €-460 852 €399 266 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 119 780 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : -460 852 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 445 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 193 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 193 €-6 420 €+8 613 €
2+2 193 €-6 307 €+8 500 €
3+2 193 €-6 195 €+8 388 €
4+2 193 €-6 080 €+8 273 €
5+2 193 €-5 962 €+8 155 €
6+2 193 €-5 841 €+8 034 €
7+2 193 €-5 717 €+7 910 €
8+2 193 €-5 589 €+7 782 €
9+2 193 €-5 458 €+7 651 €
10+2 193 €-5 323 €+7 516 €
11+2 193 €-5 184 €+7 377 €
12+2 193 €-5 042 €+7 235 €
13+2 193 €-4 896 €+7 089 €
14+2 193 €-4 746 €+6 939 €
15+2 193 €-4 592 €+6 785 €
16+2 193 €-4 433 €+6 626 €
17+2 193 €-4 270 €+6 463 €
18+2 193 €-4 103 €+6 296 €
19+2 193 €-3 931 €+6 124 €
20+2 193 €-3 754 €+5 947 €
21+2 193 €-3 572 €+5 765 €
22+2 193 €-3 385 €+5 578 €
23+2 193 €-3 193 €+5 386 €
24+2 193 €-2 996 €+5 189 €
25+2 193 €-2 793 €+4 986 €
Total+54 825 €-119 780 €+174 605 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 68 jours
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