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Bâtisse d'exception

Bien expiré
VilleTavel (30)
Surface360
Coût Total416 460
Loyer Annuel41 215
Rentabilité9.90%
Cashflow/mois+941
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 292 000 €
Surface : 360 m²
Prix au m² : 811,11 €/m²
Chambres : 9
Pièces : 14
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'égages : 3, Nombre de WC : 8, Cheminée

​Plongez au cœur de l'histoire du village de Tavel avec cette bâtisse exceptionnelle ! Connue sous le nom de L'Hostellerie du Seigneur, cette noble demeure, dont les origines remontent à 1784, fut tour à tour la résidence du Seigneur de Tavel, puis la Mairie du village, avant de devenir Chambres d’Hôtes. ​Cet édifice, chargé d'histoire, est entièrement construit en pierre et jouit d'une situation centrale sans aucune mitoyenneté. ​Le Caractère et le Volume d'une Ancienne Demeure Seigneuriale ​Avec une surface habitable d'environ 360 m² et 14 pièces, les volumes de cette maison sont tout simplement grandioses : ​Deux grands magnifiques salons , ornés de pierres apparentes, offrant un cadre spectaculaire pour vos réceptions ou votre futur projet professionnel. ​Matériaux d'origine et de haute qualité (pierres, poutres) qui attendent d'être mis en valeur. ​Multiples pièces et plusieurs entrées indépendantes. ​Potentiel Spectaculaire et Multiples Aménagements ​La bâtisse offre un gros potentiel, notamment grâce à ses différentes possibilités de division : ​Idéal investisseur ou professionnel : Reprenez l'activité de Chambres d'Hôtes de prestige (anciennement en activité) ou créez plusieurs appartements. ​Maison familiale d'exception : Profitez de l'espace pour une très grande famille. ​Espaces Extérieurs : Une terrasse est disponible au rez-de-chaussée, avec possibilité d'aménagement d'un toit terrasse d'environ 35 m² . Maison avec double vitrage et climatisation en rez-de-chaussée. ​Travaux à prévoir Cette bâtisse n'attend que de renaître ! Ce bien vous est présenté par Sophie Trébaux, votre conseillère indépendante Dr House Immo. - https://www.ledoc.immo/medias/baremes/265.pdf

Ville : Tavel
Département : Gard
Région : Occitanie
Code postal : 30126
Coordonnées : 44.014195, 4.711521
Total : 416 460
Prix d'acquisition : 292 000
Travaux : 101 100
Valeur du bien : 393 100
Frais de notaire : 23 360
Coût estimé : 23 360
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 360
Loyer prédit : 9.54€/m²/mois
Fourchette : 7.46€ - 12.19€/m²/mois
Loyer total estimé : 3435€/mois
Loyer annuel estimé : 41215€/an
Fourchette totale : 2687€ - 4390€/mois
Fourchette annuelle : 32244€ - 52681€/an
Rentabilité brute :9.90%
Fourchette de rentabilité :7.74% - 12.65%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :416 460
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 031,68€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :118,00€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 2 149,67€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :193 043,34
Coût de l'assurance :35 399,10
Taxe foncière : 4 121,47€/an
Soit par mois : 343,46€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 434,56€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 493,13€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :941,43€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 252 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 360 m²
Raison: DPE E - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 360 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 45 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo et WC
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation de la cuisine avec nouveaux éléments et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais éléments datés
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 9 chambres
Quantité: 9 chambres (environ 135 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sols en bon état mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 9 chambres
Quantité: 9 chambres (environ 135 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les salons
Quantité: 2 salons (environ 45 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :101 100(281 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Isolation:18 000
    Isolation toiture/combles: 360 m² × 50€/m² = 18000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:45 000
    Fenêtres double vitrage: 45 fenêtres × 1000€ = 45000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:2 400
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine (12 m²) × 800€/m² = 9600€, Plomberie et électricité: 1400€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Revêtement sol:8 100
    Parquet flottant: 135 m² × 60€/m² = 8100€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:2 700
    Peinture murs et plafonds: 135 m² × 20€/m² = 2700€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:900
    Peinture murs et plafonds: 45 m² × 20€/m² = 900€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Tavel (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EB(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 75 000✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 435 €/mois
Revenus locatifs annuels : 41 215 €/an
Calcul : 3 435 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 13 401 €/an
Base de calcul : Emprunt de 416 460 à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 416 €/an
Calcul : 118 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 4 121 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 101 100
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 120 038
Revenus locatifs : +41 215
Charges déductibles : -120 038
Résultat foncier Année 1 : -78 823(Déficit de 78 823 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 57 423
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 18 938 €/an
Revenus locatifs : +41 215
Charges déductibles : -18 938
Résultat foncier Années 2+ : 22 277 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 57423.22 € reporté.
Prix d'achat du bien : 292 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 189 800(65% de 292 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 902 €/an
Calcul : 189 800 € × 3,636% = 6 902
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
141 215120 05113 414-78 83621 400 €57 436 €57 436 €
242 03918 58813 05123 451--33 986 €
342 88018 21312 67624 666--9 319 €
443 73717 82612 28925 911---
544 61217 42611 88827 186---
645 50417 01311 47528 492---
746 41416 58511 04829 829---
847 34316 14410 60731 198---
948 29015 68910 15132 601---
1049 25515 2189 68034 038---
1150 24114 7319 19435 509---
1251 24514 2298 69137 017---
1352 27013 7108 17238 561---
1453 31613 1737 63640 142---
1554 38212 6197 08241 763---
1655 47012 0476 50943 423---
1756 57911 4555 91845 124---
1857 71110 8445 30746 866---
1958 86510 2134 67648 652---
2060 0429 5614 02450 481---
2161 2438 8873 35052 355---
2262 4688 1922 65454 276---
2363 7177 4731 93556 245---
2464 9916 7301 19258 262---
2566 2915 96342560 329---
TOTAL1 320 120432 579193 043887 54021 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 887 540
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 41 215 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +8 655 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+8 655-6 420+15 075
2+8 6550+8 655
3+8 6550+8 655
4+8 655+4 978+3 677
5+8 655+8 156+499
6+8 655+8 548+107
7+8 655+8 949-294
8+8 655+9 360-705
9+8 655+9 780-1 125
10+8 655+10 211-1 556
11+8 655+10 653-1 998
12+8 655+11 105-2 450
13+8 655+11 568-2 913
14+8 655+12 043-3 388
15+8 655+12 529-3 874
16+8 655+13 027-4 372
17+8 655+13 537-4 882
18+8 655+14 060-5 405
19+8 655+14 595-5 940
20+8 655+15 144-6 489
21+8 655+15 707-7 052
22+8 655+16 283-7 628
23+8 655+16 873-8 218
24+8 655+17 478-8 823
25+8 655+18 099-9 444
Total+216 375+266 262+-49 887
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 162 jours
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