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Maison à vendre

Bien expiré
VilleSaint-Paul-lès-Dax (40)
Surface460m²
Coût Total579 900€
Loyer Annuel62 486€
Rentabilité10.78%
Cashflow/mois+1 645€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 420 000 €
Surface : 460 m²
Prix au m² : 913,04 €/m²
Chambres : 9
Pièces : 15
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 étages, 3 salles de bain, Cheminée, Salon (total 40 m²), 9 chambres, Jardin, calme, Exposition sud

Découvrez cette superbe Maison de Maître fin XVIIIème et sa dépendance à colonnes, au coeur d'un magnifique parc arboré ; Chargée d'histoire et de charme, cette demeure authentique offre un potentiel exceptionnel pour ceux souhaitant créer un lieu de vie unique : Sols en Pierre, tomettes, parquets d'origine, cheminées, 4 grands salons, une cuisine, 9 chambres de toutes tailles, 4 salles d'eau. Les amoureux de la rénovation apprécieront les nombreuses possibilités offertes par cette demeure de caractère. La propriété est proche de tous les commerces et toutes les commodités, et se situe à 30 minutes des plages, moins d'une heure du Pays Basque et de l'aéroport de Biarritz. (7.22 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.) Pierre ERIDIA (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : 437902174 - Dax.

Ville : Saint-Paul-lès-Dax
Département : Landes
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 40990
Coordonnées : 43.740961, -1.030028
Total : 579 900€
Prix d'acquisition : 420 000€
Travaux : 126 300€
Valeur du bien : 546 300€
Frais de notaire : 33 600€
Coût estimé : 33 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 460m²
Loyer prédit : 11.32€/m²/mois
Fourchette : 8.92€ - 14.36€/m²/mois
Loyer total estimé : 5207€/mois
Loyer annuel estimé : 62486€/an
Fourchette totale : 4103€ - 6608€/mois
Fourchette annuelle : 49241€ - 79294€/an
Rentabilité brute :10.78%
Fourchette de rentabilité :8.49% - 13.67%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 617,56 €/m²
Basé sur :6 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :1 204 078 €
Prix d'achat :420 000 €
Décote à l'achat :-784 078€ (-65.1%)
Marge achat-revente :624 178€ (51.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :579 900€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 872,11€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :169,14€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 3 041,25€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :281 732,48€
Coût de l'assurance :50 741,25€
Taxe foncière : 6 248,65€/an
Soit par mois : 520,72€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 5 207,21€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 3 561,97€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :1 645,24€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 198 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 460 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 460 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 58 fenêtres (estimé 1 fenêtre par 8 m²)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage murs et sol, plomberie et électricité
Quantité: 4 salles d'eau (environ 40 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - salles de bain en mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: 9 chambres (environ 90 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - chambres en mauvais état
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rafraîchissement des salons (peinture, revêtement sol, rénovation cheminée)
Quantité: 2 salons (environ 55 m² total)
Raison: État moyen visible - salons nécessitant un rafraîchissement
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique pour 460 m²
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de la tuyauterie et des évacuations
Quantité: 460 m²
Raison: Assurer le bon fonctionnement et la sécurité des installations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :126 300 €(275 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:18 400€
    Isolation combles: 460 m² × 40€/m² = 18400€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (prix moyen incluant pose)
  • Menuiseries - Fenêtres:34 800€
    Remplacement fenêtres: 58 fenêtres × 600€ = 34800€ (prix moyen incluant pose)
  • Cuisine - Rénovation complète:20 000€
    Rénovation cuisine complète: 20000€ (prix moyen incluant tous les travaux)
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation salle de bain: 4 salles d'eau × 3000€ = 12000€ (prix moyen incluant tous les travaux)
  • Chambres - Rénovation lourde:13 500€
    Rénovation chambres: 90 m² × 150€/m² = 13500€ (prix moyen incluant tous les travaux)
  • Salon - Rafraîchissement:6 000€
    Rafraîchissement salons: 55 m² × 110€/m² = 6000€ (prix moyen incluant tous les travaux)
  • Électricité générale - Mise aux normes:5 000€
    Mise aux normes électricité: 1 tableau × 5000€ = 5000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Plomberie générale - Mise aux normes:4 600€
    Mise aux normes plomberie: 460 m² × 10€/m² = 4600€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Paul-lès-Dax (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 65 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 5 207 €/mois
Revenus locatifs annuels : 62 486 €/an
Calcul : 5 207 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 19 466 €/an
Base de calcul : Emprunt de 579 900 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 2 030 €/an
Calcul : 169 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 6 249 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 126 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 154 044 €
Revenus locatifs : +62 486 €
Charges déductibles : -154 044 €
Résultat foncier Année 1 : -91 558 €(Déficit de 91 558 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 70 158 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 27 744 €/an
Revenus locatifs : +62 486 €
Charges déductibles : -27 744 €
Résultat foncier Années 2+ : 34 742 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 70157.70 € reporté.
Prix d'achat du bien : 420 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 273 000 €(65% de 420 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 9 927 €/an
Calcul : 273 000 € × 3,636% = 9 927 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
162 486 €154 063 €19 485 €-91 576 €21 400 €70 176 €70 176 €
263 736 €27 246 €18 967 €36 491 €--33 686 €
365 011 €26 710 €18 432 €38 301 €---
466 311 €26 157 €17 878 €40 155 €---
567 637 €25 584 €17 305 €42 054 €---
668 990 €24 991 €16 713 €43 999 €---
770 370 €24 378 €16 100 €45 992 €---
871 777 €23 744 €15 466 €48 033 €---
973 213 €23 088 €14 809 €50 125 €---
1074 677 €22 409 €14 131 €52 268 €---
1176 171 €21 707 €13 428 €54 464 €---
1277 694 €20 980 €12 702 €56 714 €---
1379 248 €20 228 €11 950 €59 019 €---
1480 833 €19 451 €11 173 €61 382 €---
1582 450 €18 647 €10 368 €63 803 €---
1684 099 €17 814 €9 536 €66 284 €---
1785 781 €16 953 €8 675 €68 827 €---
1887 496 €16 063 €7 784 €71 433 €---
1989 246 €15 141 €6 863 €74 105 €---
2091 031 €14 188 €5 910 €76 843 €---
2192 852 €13 202 €4 924 €79 650 €---
2294 709 €12 182 €3 903 €82 527 €---
2396 603 €11 126 €2 848 €85 477 €---
2498 535 €10 034 €1 756 €88 501 €---
25100 506 €8 905 €626 €91 601 €---
TOTAL2 001 460 €614 990 €281 732 €1 386 470 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 1 386 470 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 62 486 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +13 122 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+13 122 €-6 420 €+19 542 €
2+13 122 €0 €+13 122 €
3+13 122 €+1 384 €+11 738 €
4+13 122 €+12 046 €+1 076 €
5+13 122 €+12 616 €+506 €
6+13 122 €+13 200 €-78 €
7+13 122 €+13 798 €-676 €
8+13 122 €+14 410 €-1 288 €
9+13 122 €+15 038 €-1 916 €
10+13 122 €+15 680 €-2 558 €
11+13 122 €+16 339 €-3 217 €
12+13 122 €+17 014 €-3 892 €
13+13 122 €+17 706 €-4 584 €
14+13 122 €+18 415 €-5 293 €
15+13 122 €+19 141 €-6 019 €
16+13 122 €+19 885 €-6 763 €
17+13 122 €+20 648 €-7 526 €
18+13 122 €+21 430 €-8 308 €
19+13 122 €+22 231 €-9 109 €
20+13 122 €+23 053 €-9 931 €
21+13 122 €+23 895 €-10 773 €
22+13 122 €+24 758 €-11 636 €
23+13 122 €+25 643 €-12 521 €
24+13 122 €+26 550 €-13 428 €
25+13 122 €+27 480 €-14 358 €
Total+328 050 €+415 941 €+-87 891 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 61 jours
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