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Maison 12 pièces 141 m²

VilleLessac (16)
Surface141m²
Coût Total186 770€
Loyer Annuel9 533€
Rentabilité5.10%
Cashflow/mois-274€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 99 000 €
Surface : 141 m²
Prix au m² : 702,13 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 12
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 12 pièces 141 m² - Maison de 4 chambres/4 salles de bains avec gîte de 2 chambres, garage indépendant et parking. Propriété idéal

A30351SHA16 - C'est l'occasion idéale d'acheter non seulement une maison de 4 chambres et 4 salles de bains, mais aussi un gîte de 2 chambres, un garage indépendant et un espace de stationnement supplémentaire - une opportunité parfaite pour toute personne souhaitant créer une chambre d'hôtes ou un gîte.

Venez jeter un coup d'œil par vous-même............................................

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Référence annonce : UF-A30351SHA16 Date de réalisation du diagnostic : 17/12/2021 Prix hors honoraires : 90 000 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 550 € et 2 160 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris)

Ville : Lessac
Département : Charente
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 16500
Coordonnées : 46.071587, 0.673472
Total : 186 770€
Prix d'acquisition : 99 000€
Travaux : 79 850€
Valeur du bien : 178 850€
Frais de notaire : 7 920€
Coût estimé : 7 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 141m²
Loyer prédit : 5.63€/m²/mois
Fourchette : 4.27€ - 7.44€/m²/mois
Loyer total estimé : 794€/mois
Loyer annuel estimé : 9533€/an
Fourchette totale : 602€ - 1049€/mois
Fourchette annuelle : 7223€ - 12583€/an
Rentabilité brute :5.10%
Fourchette de rentabilité :3.87% - 6.74%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :944,44 €/m²
Basé sur :19 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :133 166 €
Prix d'achat :99 000 €
Décote à l'achat :-34 166€ (-25.7%)
Marge achat-revente :-53 604€ (-40.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :186 770€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :935,01€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :54,47€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 989,49€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :93 734,39€
Coût de l'assurance :16 342,38€
Taxe foncière : 953,32€/an
Soit par mois : 79,44€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 794,43€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 068,93€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-274,50€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 141 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 141 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 17 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des meubles de cuisine, électroménager, et réfection plomberie/électricité
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation du salon incluant revêtement de sol, peinture, et réfection électricité
Quantité: 20 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - salon en mauvais état, nécessite rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments sanitaires, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: 2 salles de bain (estimation basée sur 2 salles de bain)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé, nécessite rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation des 4 chambres incluant revêtement de sol, peinture, et réfection électricité
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé, nécessite rénovation complète

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :79 850 €(566 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:7 050€
    Isolation combles: 141 m² × 50€/m² = 7050€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:15 300€
    Fenêtres double vitrage: 17 fenêtres × 900€ = 15300€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:5 000€
    Rénovation salon: 20 m² × 250€/m² = 5000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:16 000€
    Rénovation salle de bain: 2 salles de bain × 8000€ = 16000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:12 000€
    Rénovation chambres: 4 chambres × 3000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Lessac (coefficient 0.8 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 34 850€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 794 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 533 €/an
Calcul : 794 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 455 €/an
Base de calcul : Emprunt de 186 770 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 654 €/an
Calcul : 54 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 953 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 79 850 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 87 912 €
Revenus locatifs : +9 533 €
Charges déductibles : -87 912 €
Résultat foncier Année 1 : -78 379 €(Déficit de 78 379 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 56 979 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 062 €/an
Revenus locatifs : +9 533 €
Charges déductibles : -8 062 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 471 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 56978.81 € reporté.
Prix d'achat du bien : 99 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 350 €(65% de 99 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 340 €/an
Calcul : 64 350 € × 3,636% = 2 340 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 533 €87 918 €6 461 €-78 385 €21 400 €56 985 €56 985 €
29 724 €7 899 €6 292 €1 825 €--55 160 €
39 918 €7 724 €6 117 €2 195 €--52 965 €
410 117 €7 542 €5 935 €2 575 €--50 390 €
510 319 €7 354 €5 747 €2 965 €--47 425 €
610 525 €7 159 €5 552 €3 366 €--44 059 €
710 736 €6 958 €5 351 €3 778 €--40 281 €
810 951 €6 749 €5 142 €4 202 €--36 080 €
911 170 €6 533 €4 926 €4 637 €--31 443 €
1011 393 €6 309 €4 702 €5 084 €--26 359 €
1111 621 €6 077 €4 470 €5 544 €--20 815 €
1211 853 €5 837 €4 230 €6 016 €---
1312 090 €5 588 €3 981 €6 502 €---
1412 332 €5 331 €3 724 €7 001 €---
1512 579 €5 064 €3 457 €7 514 €---
1612 830 €4 788 €3 181 €8 042 €---
1713 087 €4 502 €2 895 €8 585 €---
1813 349 €4 206 €2 599 €9 142 €---
1913 616 €3 900 €2 293 €9 716 €---
2013 888 €3 582 €1 975 €10 306 €---
2114 166 €3 253 €1 646 €10 912 €---
2214 449 €2 913 €1 306 €11 536 €---
2314 738 €2 560 €953 €12 178 €---
2415 033 €2 195 €588 €12 838 €---
2515 334 €1 817 €210 €13 517 €---
TOTAL305 351 €213 760 €93 734 €91 591 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 91 591 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 533 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 002 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 002 €-6 420 €+8 422 €
2+2 002 €0 €+2 002 €
3+2 002 €0 €+2 002 €
4+2 002 €0 €+2 002 €
5+2 002 €0 €+2 002 €
6+2 002 €0 €+2 002 €
7+2 002 €0 €+2 002 €
8+2 002 €0 €+2 002 €
9+2 002 €0 €+2 002 €
10+2 002 €0 €+2 002 €
11+2 002 €0 €+2 002 €
12+2 002 €+1 805 €+197 €
13+2 002 €+1 951 €+51 €
14+2 002 €+2 100 €-98 €
15+2 002 €+2 254 €-252 €
16+2 002 €+2 413 €-411 €
17+2 002 €+2 575 €-573 €
18+2 002 €+2 743 €-741 €
19+2 002 €+2 915 €-913 €
20+2 002 €+3 092 €-1 090 €
21+2 002 €+3 274 €-1 272 €
22+2 002 €+3 461 €-1 459 €
23+2 002 €+3 653 €-1 651 €
24+2 002 €+3 851 €-1 849 €
25+2 002 €+4 055 €-2 053 €
Total+50 050 €+33 722 €+16 328 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 8 jours
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