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Maison - 4 pièce(s) - 95 m²

Bien expiré
VilleLuzech (46)
Surface95m²
Coût Total121 638€
Loyer Annuel9 950€
Rentabilité8.18%
Cashflow/mois+104€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 65 424 €
Surface : 95 m²
Prix au m² : 688,67 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Cette maison d'environ 95m² située au centre de Luzech semble avoir beaucoup de potentiel ! Avec ses deux chambres et une cuisine séparée, elle pourrait être idéale pour une petite famille ou un projet de rénovation. Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Luzech
Département : Lot
Région : Occitanie
Code postal : 46140
Coordonnées : 44.471600, 1.284670
Total : 121 638€
Prix d'acquisition : 65 424€
Travaux : 50 980€
Valeur du bien : 116 404€
Frais de notaire : 5 234€
Coût estimé : 5 234€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 95m²
Loyer prédit : 8.73€/m²/mois
Fourchette : 7.02€ - 10.85€/m²/mois
Loyer total estimé : 829€/mois
Loyer annuel estimé : 9950€/an
Fourchette totale : 667€ - 1031€/mois
Fourchette annuelle : 8004€ - 12370€/an
Rentabilité brute :8.18%
Fourchette de rentabilité :6.58% - 10.17%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :121 638€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :606,99€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.47%
Assurance emprunteur :35,48€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 642,47€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :60 459,95€
Coût de l'assurance :10 643,32€
Taxe foncière : 995,01€/an
Soit par mois : 82,92€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 829,17€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 725,39€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :103,79€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 313 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 95 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 95 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessite rénovation
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires et carrelage partiel, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: 4 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état, rafraîchissement léger recommandé
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, rénovation du carrelage usé
Quantité: 25 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - salon nécessite rafraîchissement
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de la plomberie existante
Quantité: 95 m²
Raison: Assurer le bon fonctionnement et la sécurité des installations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :50 980 €(537 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:3 800€
    Isolation toiture/combles: 95 m² × 40€/m² = 3800€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant installation)
  • Menuiseries:10 800€
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 900€ = 10800€ (incluant pose)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Salle de bain:3 200€
    Rafraîchissement salle de bain: 4 m² × 800€/m² = 3200€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Chambres:880€
    Peinture chambres: 22 m² × 40€/m² = 880€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:2 000€
    Rafraîchissement salon: 25 m² × 80€/m² = 2000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Électricité:1 500€
    Mise aux normes électricité: 1 tableau électrique × 1500€ = 1500€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Plomberie:3 800€
    Mise aux normes plomberie: 95 m² × 40€/m² = 3800€ (incluant matériel et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Luzech (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 27 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 829 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 950 €/an
Calcul : 829 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 168 €/an
Base de calcul : Emprunt de 121 638 € à 3.47% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 426 €/an
Calcul : 35 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 995 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 50 980 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 56 568 €
Revenus locatifs : +9 950 €
Charges déductibles : -56 568 €
Résultat foncier Année 1 : -46 618 €(Déficit de 46 618 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 25 218 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 588 €/an
Revenus locatifs : +9 950 €
Charges déductibles : -5 588 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 362 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 25218.35 € reporté.
Prix d'achat du bien : 65 424 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 42 526 €(65% de 65 424 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 546 €/an
Calcul : 42 526 € × 3,636% = 1 546 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 950 €56 572 €4 172 €-46 622 €21 400 €25 222 €25 222 €
210 149 €5 483 €4 062 €4 666 €--20 556 €
310 352 €5 369 €3 948 €4 983 €--15 573 €
410 559 €5 251 €3 831 €5 308 €--10 265 €
510 770 €5 130 €3 709 €5 641 €--4 625 €
610 986 €5 004 €3 583 €5 982 €---
711 205 €4 873 €3 452 €6 332 €---
811 430 €4 738 €3 317 €6 691 €---
911 658 €4 598 €3 178 €7 060 €---
1011 891 €4 453 €3 033 €7 438 €---
1112 129 €4 304 €2 883 €7 826 €---
1212 372 €4 148 €2 728 €8 223 €---
1312 619 €3 988 €2 567 €8 631 €---
1412 871 €3 821 €2 401 €9 050 €---
1513 129 €3 649 €2 229 €9 480 €---
1613 391 €3 471 €2 050 €9 920 €---
1713 659 €3 287 €1 866 €10 373 €---
1813 933 €3 096 €1 675 €10 837 €---
1914 211 €2 898 €1 477 €11 313 €---
2014 495 €2 693 €1 272 €11 802 €---
2114 785 €2 481 €1 060 €12 304 €---
2215 081 €2 262 €841 €12 819 €---
2315 383 €2 034 €614 €13 348 €---
2415 690 €1 799 €379 €13 891 €---
2516 004 €1 556 €135 €14 448 €---
TOTAL318 704 €146 958 €60 460 €171 746 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 171 746 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 950 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 090 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 090 €-6 420 €+8 510 €
2+2 090 €0 €+2 090 €
3+2 090 €0 €+2 090 €
4+2 090 €0 €+2 090 €
5+2 090 €0 €+2 090 €
6+2 090 €+407 €+1 683 €
7+2 090 €+1 900 €+190 €
8+2 090 €+2 007 €+83 €
9+2 090 €+2 118 €-28 €
10+2 090 €+2 231 €-141 €
11+2 090 €+2 348 €-258 €
12+2 090 €+2 467 €-377 €
13+2 090 €+2 589 €-499 €
14+2 090 €+2 715 €-625 €
15+2 090 €+2 844 €-754 €
16+2 090 €+2 976 €-886 €
17+2 090 €+3 112 €-1 022 €
18+2 090 €+3 251 €-1 161 €
19+2 090 €+3 394 €-1 304 €
20+2 090 €+3 541 €-1 451 €
21+2 090 €+3 691 €-1 601 €
22+2 090 €+3 846 €-1 756 €
23+2 090 €+4 004 €-1 914 €
24+2 090 €+4 167 €-2 077 €
25+2 090 €+4 334 €-2 244 €
Total+52 250 €+51 524 €+726 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 296 jours
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